Appartements loués et plus de déficit foncier : quelle optimisation réaliser maintenant ?

SimpleAsJu · #1

Bonjour à tous,

Je fais appel à votre aide pour me conseiller dans la gestion de mes crédits/investissements locatifs car je pense arriver à la limite de mes compétences dans ce domaine.

J’essaie d’optimiser mes investissements locatifs et mes crédits pour payer moins d’impôts sur le revenu.
Je les déclare en frais réels et essaie au maximum de faire du déficit foncier car j’ai eu pas mal de travaux jusqu’à maintenant dans ces appartements.

Voici mon contexte:
Je suis propriétaire de ma résidence principale.
J’ai 2 appartements que je loue.

Le premier bien (A) est loué 660 € , j’ai un crédit encore pendant 15 ans de 590 € dont 220 € d’intérêts d’emprunts.

Le deuxième bien (A) est loué 400 € , j’ai un crédit encore pendant 7 ans de 234 € dont 40 € d’intérêts d’emprunts.

Je vais de moins en moins pourvoir utiliser mes travaux pour faire du déficit car j’arrive à la fin.
Ce matin j’ai réalisé des calculs pour augmenter la mensualité de mes crédits car je pensais que cela allait en même temps augmenter mes intérêts d’emprunts (que je pourrais utiliser comme déficit) mais à ma grande surprise ce n’ait pas le cas, c’est même l’inverse.

Le fait que j’augmente mes mensualités de crédit me diminue mes intérêts d’emprunts sur les 2 biens.

Du coup je suis un peu perdu et je pense qu’il y a un truc que je loupe.

D’après vous y-a-t’il quelque chose que je puisse faire sur mes crédits pour payer moins d’impôts?

Merci par avance pour votre aide.
Bon weekend
Julien

Message édité par l’équipe de modération (03/10/2015 14h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crédit, défiscalisation, investissement immobilier, optimisation fiscale

paulsrzn · #2

Bonjour Julien,
si vous êtes arrivés au bout des travaux, il n’y a pas grand chose à faire sur vos crédits existants à ma connaissance.
Le seul conseil que je peux vous donner c’est de racheter un bien à rénover, permettant d’engager de nouveaux travaux et donc de défiscaliser.
Autre option : passer un voire deux biens en Borloo ancien, c’est possible au renouvellement du bail. Vous pouvez alors "faire sauter" entre 30 et 70 % des revenus locatifs.
La dernière option est évidemment de passer vos deux biens en LMNP : il est toujours possible de le faire puisque l’amortissement du bien peut se faire sur 30 ans.
Mais, êtes-vous dans une zone où le meublé a du potentiel locatif ? Et SURTOUT, vos locations étant actuellement en nu, le meublé n’est pas envisageable à court terme, sauf à vous arranger avec les locataires en place. Dans ce cas, attention, l’administration fiscale vous aura à l’oeil !

Cordialement,

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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stephane · #3

Vous ne donnez pas d’indication sur votre taux marginal d’imposition. Pouvez-vous préciser, car l’enjeu n’est pas le même avec un TMI à 14% ou à 45% ?

D’autre part, il est parfaitement logique de payer moins d’intérêts d’emprunt à la banque si vous augmentez les échéances de votre emprunt, car cela revient à réduire la durée du crédit et donc à rembourser plus vite la banque. Or, les intérêts sont calculés sur le restant du. Plus vous accélerez le remboursement et moins vous déduisez d’intérêts.

Si vous êtes en fin de programme de travaux, vous pouvez également maitriser votre fiscalité en faisant l’acquisition, à crédit de parts de scpi de capitalisation (Pierre 48, par exemple). Cela permet de déduire des intérêts d’emprunt tout en ne percevant pas de nouveaux loyers imposables.

Vous pouvez également acheter un nouveau bien à rénover, pour bénéficier de nouveau de la possibilité de déduire des travaux de vos revenus fonciers imposables (serial investisseur !).

L’imputation de ce nouveau déficit dans le même revenu catégoriel ne pose aucun problème particulier…

GoodbyLenine · #4

SimpleAsJu a écrit :
D’après vous y-a-t’il quelque chose que je puisse faire sur mes crédits pour payer moins d’impôts?

Non. Et même en renégociant vos emprunts pour les allonger, vous ne pourriez pas déduire plus d’intérêts d’emprunt que ce qui aurait résulté du contrat de prêt initial.

Mais le fait de faire moins de déficit, plus de bénéfice, donc de payer plus d’impôt, devrait plutôt vous réjouir, car il vous restera plus d’Euros dans la poche qu’avant…
Sinon, si votre objectif est vraiment de payer moins d’impôts, il vous reste ceci par exemple.

carpediem · #5

Petit rappel de la règlementation fiscale immobilière française.

Tout bien qui a bénéficié d’un avantage fiscal (Exemple: déduction de travaux, économie type Pinel) doit être loué en l’état (c’est à dire nu) jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’avantage fiscal obtenu.

Donc passer un bien qui a bénéficié de déductions de travaux ayant généré une baisse du revenu foncier vers un autre dispositif avant un délai de trois ans est impossible sauf à restituer l’avantage fiscal obtenu précédemment.

C’est quand même la base à connaître lorsque l’on est blogueur immobilier mais je vous rejoint sur le fait qu’à part un nouveau projet avec travaux, il n’y a pas grand chose à faire.

@SimpleAsju Anticiper vos projets au delà des années de travaux et prenez en compte la fiscalité dans vos simulations.

Carpediem

paulsrzn · #6

Bien vu Carpe Diem,
Mea Culpa

Paul

SimpleAsJu · #7

Ok, merci à tous.
Je comprends et je vais devoir y réfléchir un peu.

Pour vous répondre Stéphane, mon TMI est à 14% actuellement.

J’ai pas forcément envie d’investir dans un nouvel appartement pour le moment mais je comprends l’idée.

J’aime bien l’idée d’acheter à crédit des parts de SCPI de capitalisation et je vais aussi me renseigner dans ce sens.

Merci encore pour vos conseils.

carpediem · #8

Même s’il vous semble que payer des impôts sur vos loyers c’est en payer trop. Ne faîtes pas un montage trop complexe/risqué qui pourrait vous coûter plus que les quelques % de vos impôts (voir le % réel d’impôts payés sur votre dernier avis).

Et accessoirement, vérifier si vous serez concerné par les "baisses" d’impôts annoncées. (Je mets des guillemets car entre une annonce et les faits, il y a souvent des écarts).

Carpediem

Guillaume33 · #9

Je vois que vous êtes propriétaire de votre RP.
Une solution complètement illégale serait de faire des travaux dans votre RP (une belle petite cuisine par exemple ou une jolie douche à l’italienne) et de demander à l’artisan de mettre la facture sur l’adresse d’un bien locatif !
Vous comprenez bien que c’est à vos risques et périls.
Payer des impôts c’est bien aussi. Demain vous vous pétez la jambe en faisant le GR20, vous serez peut être content de faire un tour gratis en Hélico

jbapdif · #10

Bonjour,

Mon frère a acheté 4 appartements de petite surface (du studio au F2) en l’espace de quelques années sur la ville de Boulogne sur mer (62). Les rendements avant impôts sur le revenu sont très intéressants de 10% à 14%.
Ce sont des biens loués non meublés.

Problématique : les travaux effectués lors de l’acquisition ont totalement été déduit des revenus les premières années. A ce jour, il ne reste plus que les intérêts d’emprunts, la Taxe foncière, assurances… à déduire des revenus. En conséquence, les revenus à déclarer augmentent et l’impôt sur le revenu viendra très prochainement réduire les cashs flow des biens. La tranche d’imposition à 30 % ne fait pas de cadeaux !

Quelles sont les solutions afin de limiter de l’impact fiscal ?

- Vendre certains biens ?
- Acheter d’autres biens avec travaux ?
- Faire de la location meublé et profiter du régime LMNP. Peut-on légalement transformer un bail non meublé en bail meublé ?
- Existe-t-il d’autres montages juridiques permettant de limiter l’IR. Exemple création de société afin d’être imposé à l’IS et non plus à l’IR.

Merci de vos retours

Emalon · #11

Bonjour,
C’est un cas assez classique et vous trouverez beaucoup de réponses en utilisant la fonction rechercher en haut à droite.
Pour une première réponse rapide oui c’est possible de passer de location nue à meublée si 3 ans se sont écoulés depuis votre dernier usage de déficit foncier, et effectivement louer en meublé peut être une piste intéressante, tout comme l’achat d’un nouveau bien avec travaux.

alex44 · #12

Bonjour,

Nombreux sont les fils qui traitent le sujets, vous pourriez faire quelques recherches
notament:

L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif… sur l’effet ciseau qui se profile pour votre frère

et aussi Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? plus général.

Après le plus "simple" est de continuer à acheter des biens avec beaucoup de travaux Cf les fils de Cricri77700.

Bernard2K · #13

Précision par rapport au message d’alex44 : les retours de cricri77700 concernent du LMNP. C’est différent du mécanisme des déficits fonciers.

Il y a de très nombreux messages sur les avantages comparés du LMNP et du nu, sur le passage de l’un à l’autre…

jbapdif a écrit :
Peut-on légalement transformer un bail non meublé en bail meublé ?

Non, il faut résilier le bail nu, puis faire un bail meublé. Si c’est avec le même locataire, les impôts peuvent trouver à redire, et le locataire aussi. Déjà traité de très nombreuses fois, dont par exemple :
Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 19h34)

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jbapdif a écrit :

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