Renégociation d'un prêt immobilier avec des frais bancaires exorbitants !

Ccmh · #1

Bonjour à tous ,

Voudriez vous me donner votre avis sur cette négociation avec une banque qui accumule les noisettes :
Depuis fin 2011, ma SCI a contracté un prêt d’un montant de 388 KE durée 180 mois taux 3.78 % mensualité 2924.40 Euros

En juillet 2013, je renégocie et j’obtiens un taux de 2.95 % soit une économie de 103.69 E par mois.

Je viens de renégocier avec insistance compte tenu de la baisse des taux ; mon conseiller me propose un 1.95 % alléchant MAIS applique une indemnité de négociation 9500 Euros ! qu’il réintègre dans le nouvel échéancier , ce qui nous donne une mensualité de 2757.02 soit une baisse mensuelle de 63.69 Euros soit 133 mois* 63.69 = 8470.77 Euros d’économie sur la durée du prét

Il n’y a pas de modification sur l’assurance.

En conclusion j’ai bien un taux canon mais je me fais plumer sur les frais …qu’en pensez vous ?

Pour info de négociation :J’ai un excellent profil ( compteS perso, CT , deux PEA pleins, et comptes SCI ) et ex comptes entreprises.

Merci pour vos retours

Message édité par l’équipe de modération (09/10/2015 20h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : indemnités, prét immobilier, sci, taux

Prune · #2

9.500€ d’indemnités ? C’est une belle négociation à ce prix-là dites donc.

Quelles sont vos modalités de remboursement anticipé ? Avez-vous des frais en cas de rachat par la concurrence ? J’imagine que oui, mais à ce prix, très sincèrement, je pense qu’un taux légèrement plus élevé pourrait vous faire économiser encore plus…

Ccmh · #3

Bonjour Prune
A l.époque je n’ai pas négocié les frais en cas de sortie anticipée je suis donc à 3% de frais soit la même somme que dans la renégociation .
Si je sollicite la concurrence je paierais de facto la même somme et il me sera difficile d’obtenir un meilleur taux que 1,95 ..
De plus ma banque encaisse cash cette somme , même si pour moi son remboursement se fait dans le temps et à un taux d’emprunt de 1,95 mais quand même 9500 c.est chère la négociation et les frais de dossier , la moitié ok peut être

Altorec · #4

Je suis moi même très mécontent de cette banque. Je suis en cours de renégociation sur le prêt immo et la conseillère me soutient mordicus que passer de 4% à 2,1% ne me fera rien économiser.

Votre mésaventure ne m’étonne pas

JBourne · #5

Pour calculer vos indemnités de remboursement anticipé vous prenez votre CRD que vous multipliez par votre taux actuel (sans le signe %) divisé par deux et divisé par cent.
Le reste doit être des frais d’avenant j’imagine.

Altorec votre conseillère a raison si vous avez dépassez la moitié de votre durée de remboursement où la majorité des intérêts ont été payés, donc ajouter des frais pour renégocier n’est pas forcément la meilleure idée dans ce cas là.
A confirmer.

Trahcoh · #6

Vos frais d’avenant sont identiques à ceux que j’ai payés il y a 6 mois dans la même banque. Cela a amputé une partie significative du rendement de l’opération. A mon grand étonnement, les courtiers contactés pour faire jouer la concurrence ne me proposaient pas mieux. J’ai réduit mes mensualités de seulement 4%.

Nous avons obtenu un peu moins de 1.5% de taux pour les 5 années restant à courir, mais le taux réel est bien supérieur du fait de l’assurance non renégociable.

maxicool · #7

> CCMH

si votre contrat prévoit des frais de renégociation de 3%, et que celle clause figure noir sur blanc dans votre contrat, vous êtes condamné à la payer.
Votre banque ne vous a rien caché, vous le saviez aussi à la signature du contrat de prêt.

En juillet 2013, lors du passage de 3.78% à 2.95%, vous aviez déjà payé une indemnité de négociation ?

Cdt

Bernard2K · #8

Techniquement, le prêt actuel est racheté, que vous restiez dans la banque ou que vous partiez. C’est donc "normal" qu’il y ait la même pénalité que ce prêt soit racheté en interne que si vous le fassiez racheter par une autre banque. C’est la même clause qui s’applique.

Pour autant :
- pour eux, si c’est en interne, c’est souvent un simple avenant, donc c’est une formalité assez simple.
- de plus, l’argument est tout trouvé : si ça me coûte aussi cher de rester que de partir, alors je pars, et tous mes comptes et avoirs avec. Vous êtes prêt à quel effort pour me convaincre de rester ? Ca vaut combien de garder un client comme moi ? Au moins la moitié de cette indemnité, non ? Vous avez vraiment envie d’expliquer à votre directeur pourquoi je transfère tous mes comptes ailleurs ?

Si le conseiller ne veut rien savoir, il faut voir le directeur d’agence.

Ccmh · #9

Non maxi cool il n’y avait pas eu de frais de renégociation .

Bernard2k oui la moitié me semble amplement suffisant et je pense effectivement leur faire sentir mon envie de prendre le large , et en retour tester leur envie de me garder …..

Cdt

Paolo · #10

Je viens de renégocier mes crédits, via un courtier, dans une banque concurrente, et l’avantage est que tous ces frais (courtier, IRA et frais de dossier) sont inclus dans les nouvelles offres.

Résultat, rien a sortir de sa poche, tout est ’lissé’.

mehdi57 · #11

Bonsoir,

Je ne connais pas les SCI et ne sais pas a quoi est "destiné" votre prêt mais :

« L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur, prévue à l’article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

3% de 316k CRD=9500€
un semestre d’intérêt de 316k=4600€

Et je crois bien que c’est la somme favorable a l’emprunteur qui est retenue.Demandez un décompte pour rachat total du prêt ou allez demander dans une autre banque.

1.95% avec votre encours je trouve pas ça terrible limite de la moquerie s’il ne font pas un geste sur les IRA(c’est peut être lié a la SCI).Je suis sur qu’une banque qui n’aurait pas fait ses quotas en fin d’année serait heureux de vous "prendre en charge" pour moins cher.

Si c’est non négociable je m’arrangerai pour transférer mes avoirs ailleurs et pour moins cher s’il ne vous procurent aucun avantage c’est toujours ça de gagner.

Ccmh · #12

Bonjour
Paolo oui considéré la somme comme lissée dans le prêt est tentant mais quand même …ça fait très cher les frais de négociation ….
Mehdi le titre du sujet est renégociation d’un prêt immobilier )))…….je vais creuser votre remarque,merci

Bernard2K · #13

Bien vu mehdi : ne peut excéder un semestre d’intérêts au taux moyen. Donc ne peut excéder quelque chose de l’ordre de 4600 €. La réduction de moitié, vous l’avez, tout simplement parce que le montant qu’ils vous annoncent est illégal.

Imprimez l’article R312-2 du code la consommation et retournez voir votre conseiller !

mehdi57 · #14

Bonjour,

Quand vous renégociez le taux vous rachetez votre prêt et on vous consent un autre moins cher.Si votre banque ne fait pas d’effort sur les IRA aller voir ailleurs coûtera la même IRA par contre je pense que vous pouvez avoir un meilleur taux ailleurs.

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