Renégociation d'un prêt immobilier : l'ancienne banque est grande gagnante !

Gratouille · #1

Nous venons de renégocier notre prêt pour la Résidence Principale racheté dans l’intégralité et j’en profite pour tirer un petit coup de gueule envers les banques et le système bien avantageux pour eux lors des renégociations de prêt.

Ainsi, nous venons de renégocier notre prêt avec l’aide d’un courtier et gagnons une vingtaine de mois de prêt avec mensualité équivalent, ce qui est représente 30 000 €, très intéressant à priori, néanmoins, le bilan pour les banques l’est également, et surtout pour l’ancienne.

En effet, notre ancienne banque, avec qui nous étions fidèles depuis 30 ans et avions tout notre argent chez eux, n’a pas cherché du tout à nous garder. Au début, cela nous a beaucoup surpris car nous sommes de bons clients et avons de beaux projets à venir, mais en réfléchissant bien, on comprend mieux pourquoi : dans la transaction, l’ancienne banque a récupéré environ 3 300 € qui correspond aux Indemnités de Frais de Remboursement Anticipé. Une belle somme impossible à discuter évidemment !

Sachant que la majorité du remboursement des intérêts (donc de l’argent que récupère la banque) se joue en début de remboursement, je me dis que l’ancienne banque s’est fait un paquet d’argent grâce à nous et maintenant, il n’ont aucun intérêt financier à nous conserver. La meilleure stratégie commerciale pour eux de récupérer un autre client (….grâce à l’argent que la nouvelle banque a transféré lors du rachat de pret) et de le garder 4/5 ans et ainsi de suite….la fidélisation n’aurait vraiment pas d’intérêt pour la banque, cela parait vraiment absurde pour un client lambda ! Ils peuvent même se passer les clients entre eux.

De plus, notre nouvelle banque est repartie sur une caution bancaire nouvelle (environ 2 000 €), cela veut dire que les frais de caution de l’ancienne banque qui était calculés sur 20 ans leur sont entièrement acquis alors que nous sommes restés que 4 ans, encore une bonne affaire pour eux

Il y a aussi les frais de dossiers et courtage, mais finalement, cela me choque moins, car ce n’est pas caché au client.

Enfin, il faut bien tenir compte que le gain estimé ne vaut que si nous allons au bout du remboursement du pret. Or, dans les faits, plus de la moitié des crédits immo sont remboursés par anticipation pour causes de séparation, déménagement, héritage, décès, agrandissement famille, etc.
Par exemple, si nous devions rembourser le pret dans 1 ou 2, nous serions perdants du fait du changement de banque et de l’augmentation du capital à rembourser lié aux différents frais décrits.

Donc après réflexion, quelques conseils prévalent :
- Négocier votre IRA à zéro si possible
- Considérer que la banque gagne toujours (comme au blackjack)
- Calculer l’augmentation de capital à rembourser pour la nouvelle banque
- Ne pas oublier que le gain estimé se réalisera à la fin du crédit.

Message édité par l’équipe de modération (30/11/2015 21h01) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, prêt, renégociation

DrizztDo · #2

Au risque de dire des bétises, au moment de la signature de votre prêt la banque doit aller chercher le financement sur les marchés pour toute la durée du crédit, ou se financer à taux courts et se couvrir contre les variations de taux, encore une fois sur toute la durée de votre crédit (la couverture a un prix). Dans tous les cas le remboursement anticipé va l’impacter.
Aussi on pense souvent se faire avoir si les taux baissent, mais on ne s’émeut pas si les taux augmentent. Pour la banque, c’est censé être la même rentabilité, du fait de la couverture. D’ailleurs les banques ne cherchent pas à renégocier le crédit si les taux augmentent.

Je ne cherche pas à défendre les banques outre mesure, mais les règles du jeu sont assez claires au début. Il est d’ailleurs toujours possible de prendre un prêt à taux variable, pour bénéficier des mouvements des taux.

Enfin, la fidélité est de moins en moins récompensée, je pense en particulier aux offres d’opérateur téléphonique / internet, qui ne sont ouverts qu’aux nouveaux clients. Autant pour les banques je peux comprendre la pénalité financière, autant pour ces opérateurs j’aurais bien du mal à me faire leur avocat.

mehdi57 · #3

Bonjour,

Vous n’avez pas récupéré une partie de la caution ?

Aucune fidélité pour moi apres avoir fait le tour de toutes les banques j’ai bien compris qu’elles cherchent a s’en mettre plein les poches quitte a raconter n’importe quoi.

Mevo · #4

DrizztDo a écrit :
la banque doit aller chercher le financement sur les marchés pour toute la durée du crédit

C’est ce que vous dira l’employé de banque derrière son bureau, et il y croit certainement dans la majorité des cas. Si vous avez un peu de temps devant vous et d’ouverture d’esprit (la pilule est difficile à avaler pour beaucoup au départ), renseignez-vous sur ce qu’est le "fractional reserve banking" (Système de réserves fractionnaires en Français, mais vous trouverez de plus amples informations si vous pouvez chercher en Anglais)

Pour la faire courte, une banque peut prêter environ 10 fois l’argent dont elle dispose réellement juste par le biais d’écritures dans sa comptabilité. Créditer le compte du prêteur de x euros n’est que passer une écriture dans sa comptabilité, pas besoin du moindre euro pour cela, quand on est une banque. Et plus la banque a de clients, mieux ça marche, puisque plus la chance que le prêteur paye en fait un autre client de la banque est grand (donc tout ne reste que dans la compta de la même banque en interne)

Le GROS risque de tout le système est le défaut de paiement, parce que la banque a beau pouvoir prêter de l’argent qu’elle n’a en fait pas (et encaisser des intérêts dessus biensûr), elle se prend les pertes de manière réelle (avec un effet de levier x10, 10% des prêteurs qui font défaut fat perdre à la banque tout l’argent dont elle dispose réellement). Raison pour laquelle il est très important pour les banques d’avoir de bonnes garanties (caution sur les biens immobiliers par exemple)

Gratouille a écrit :
3 300 € qui correspond aux Indemnités de Frais de Remboursement Anticipé. Une belle somme impossible à discuter évidemment !

Tout peut se discuter, y compris cela. Mais je vous accorde que la banque fera volontiers la sourde oreille. Partir de ce principe (que ca n’est PAS discutable) n’est sans doute pas très bon pour aller négocier.

xav92 · #5

Mevo vous faites une confusion entre le ratio de solvabilité, que doit respecter la banque et qui lui permet de prêter un multiple de ses fonds propres, disons 10 fois ses fonds propres pour simplifier, et le pouvoir de création monétaire qui est très limité.
Dans les faits la banque doit sourcer la différence entre les fonds prêtés à ses clients et les fonds déposés par ses clients. Elle peut décider d’adosser ses ressources à ses emplois pour éviter les risques ou bien se mettre en position de transformation.

Lili · #6

Bonsoir,
Juste une remarque sur ce que vous avez écrit :

Gratouille a écrit :
- Négocier votre IRA à zéro si possible

Il me semble que les IRA à 0 n’ont d’intérêt qu’en cas de remboursement anticipé, et qu’ils sont dû dans le cas de rachat par une autre banque…

Lili

Mevo · #7

xav92 a écrit :
Dans les faits la banque doit sourcer la différence entre les fonds prêtés à ses clients et les fonds déposés par ses clients.

Xav, vous omettez un paramètre dans votre raisonnement: Où croyez-vous que se retrouvent l’ensemble des fonds prêtés par les banques ? … Dans les banques ! (D’où la formule: " les crédits font les dépôts")

Idéalement la même (idéalement pour la banque prêteuse), au pire dans une autre, ce qui n’est pas très grave, les banques compensent ensuite entre elles: Une certaine quantité de fonds prêtés par la banque A se retrouve dans la banque B, mais l’inverse est aussi vrai. Sur deux grands réseaux, qui ont des parts de marchés à peu près identiques, ce sont des chiffres qui se compensent globalement. Sinon les banques se payent juste la différence entre elles.

Selon vous, "le pouvoir de création monétaire" des banques commerciales est "très limité" ? C’est juste la PRINCIPALE source de toute la monnaie en circulation… (juste pour info, je vous trouve bien sûr de vous lorsque vous affirmez "Mevo vous faites une confusion…". Lorsqu’on affirme quelque chose de cette façon, sans la moindre formule de précaution, mieux vaut être réellement sûr de son coup)

Je vous laisse vérifier les statistiques des agrégats monétaires publiés par la BCE si vous ne me croyez pas: Agrégats monétaires / BCE

"L’octroi de crédit par les banques est à la source du mécanisme de création monétaire"
Source: banque de France

Une rapide recherche d’une source crédible sur le sujet m’a fait trouver ce papier (en Anglais) de la BCE si vous souhaitez approfondir vos connaissances sur le sujet:
BCE: The Supply of Money

Extraits:
"2.3 Banks as a source of broad money supply

Banks may also lend to borrowers, but thereby CREATE deposits

Banks’ liquid deposit liabilities constitute the core of broad monetary aggregates, and banks thus play a leading role in the supply of broad money. Changes in banks’ behaviour will alter the money supply."

Je suis également tombé sur un site en Francais qui me semble assez bien, clairement et simplement expliquer le concept: La finance pour tous

xav92 · #8

Mevo,

Les crédits font les dépôts, nous sommes bien d’accord, vous ne m’apprenez rien.
Une banque commerciale a un pouvoir de création monétaire : elle accorde un crédit à son client, inscrit le montant du prêt sur le compte bancaire de son client, elle a créé de la monnaie. Soit.
Tant que cette monnaie scripturale reste en dépôt chez elle pas de problème. Mais ce système a ses limites, cette banque commerciale doit avoir la trésorerie suffisante pour faire face aux règlements envers les autres banques. Elle doit le cas échéant emprunter son déficit de liquidité.
Son compte en banque centrale doit être équilibré tous les soirs.

La somme de ses emplois de liquidité doit correspondre à ses ressources. Certes elle a elle même créé une partie de ses ressources en prêtant des sommes qui restent ou atterrissent dans son réseau. Mais quand vous dites "une banque peut prêter environ 10 fois l’argent dont elle dispose réellement juste par le biais d’écritures dans sa comptabilité" vous présupposez que 90% des prêts qu’elle accorde vont rester dans son réseau et ceci n’est vrai pour aucune des banques françaises.

D’où sort ce chiffre de 10 fois ? C’est là que j’ai eu l’impression que vous faisiez la confusion avec les ratios de solvabilité puisque les banques ont grosso modo des ratios Core tier one de 10%, elles peuvent prêter 10 fois plus que leurs fonds propres au effets de pondération en RWA près.
Mais puisque vous m’indiquez que vous ne faites pas de confusion, je suis preneur pour savoir à quoi précisément vous faites référence avec ce 10 fois.

Xavier

Mevo · #9

Xav, Ok, elles peuvent prêter JUSQU’A 10 fois MAXIMUM si vous préférez. Je n’ai pas dit qu’elles prêtaient 10 fois, mais qu’elles POUVAIENT le faire. J’ai utilisé 10 fois pour simplifier également. Si c’est cela que vous appelez "confusion" avec les ratios de solvabilité, alors c’est le cas, même si je maintiens qu’il n’y avait aucune confusion dans mon esprit. Ma phrase exacte était bien "Pour la faire courte, une banque peut prêter environ 10 fois l’argent dont elle dispose réellement"

Si votre argument est que ce "environ 10 fois" (pour simplifier pour tous les 2) est une limite maximum et pas forcément la pratique, alors nous sommes d’accord.

"vous présupposez que 90% des prêts qu’elle accorde vont rester dans son réseau et ceci n’est vrai pour aucune des banques françaises"

La banque n’a pas besoin que L’ENSEMBLE des crédits crées de cette manière reste dans son réseau. Pour les sommes qui sortent vers les autres banques, il y a les crédits provenant de ces banques qui viennent vers son réseau également. C’est surtout vrai entre les grandes banques qui ont une part de marché importante dans le pays. Grosso modo, si un réseau bancaire a une part de marché de x%, elle va garder ce x% de crédits qu’elle créé dans son réseau ET elle va capter x% des crédits émis par les autres banques (ces derniers viendront en déduction de ce qu’elle aura à payer à chacune des banques vers lesquelles ses crédits partent, montant qui peut même être négatif: C’est l’autre banque qui devra payer la première).

Gratouille · #10

mehdi57 a écrit :
Bonjour,

Vous n’avez pas récupéré une partie de la caution ?

Aucune fidélité pour moi apres avoir fait le tour de toutes les banques j’ai bien compris qu’elles cherchent a s’en mettre plein les poches quitte a raconter n’importe quoi.

Non, Mais si c’est vraiment négociable alors je suis preneur d’infos ?

Lautho · #11

Bonjour,

Concernant la récupération de la garantie Crédit Logement, ce n’est pas une question de négociation: c’est automatique.

Crédit Logement vous restituera une partie des fonds que vous avez déboursés à la mise en place du prêt. Il n’y a normalement aucune démarche à effectuer de votre part, il suffit d’attendre (c’est assez lent par contre…).

Concernant le montant exact, je ne sais pas comment ça marche, surtout pour un remboursement anticipé.
Vous trouverez des informations complémentaires directement sur le site du Crédit Logement. Vous pouvez aussi les contacter directement si nécessaire.

Bonne journée

mehdi57 · #12

Bonjour.

Rien de négociable il suffit de regarder votre offre de caution bancaire et de vérifier s’il est prévu le remboursement d’une partie.

Pour ma part le remboursement n’a pas volé très haut (10% dans mes souvenir) , j’ai supposé que c’est parce que je leur avait laissé le PTZ. Je vais le rembourser par anticipation ce mois ci ça sera l’occasion de vérifier.

+1 pour LILI on peut toujours négocier l’absence d’IRA mais ça ne fonctionne pas en cas de rachat de prêt.

gunday · #13

mehdi57 a écrit :
+1 pour LILI on peut toujours négocier l’absence d’IRA mais ça ne fonctionne pas en cas de rachat de prêt.

Au contraire, l’absence d’IRA vaut dans toutes situations.
Par contre souvent les banques lachent facilement les IRA pour les remboursements anticipés, mais pas pour les rachats de prêt.
A Boursorama, c’est d’ailleurs automatique : pas d’IRA pour remboursement anticipés, mais IRA pour rachat de prêt.
Là ma banque actuelle, j’ai négocié et obtenu rapidement l’abandon des IRAs en cas de remboursement anticipés, mais n’est pas négocié le cas du rachat de prêt (comptant rembourser rapidement anticipé)

maxicool · #14

Crédit Logement vous restituera une partie des fonds que vous avez déboursés à la mise en place du prêt. Il n’y a normalement aucune démarche à effectuer de votre part, il suffit d’attendre (c’est assez lent par contre…).

Concernant le montant exact, je ne sais pas comment ça marche, surtout pour un remboursement anticipé.
Vous trouverez des informations complémentaires directement sur le site du Crédit Logement. Vous pouvez aussi les contacter directement si nécessaire.

Bonjour,

il faut compter minimum 2 mois, car :
1/ la banque doit faire parvenir au CL une preuve de remboursement anticipé
2/le CL rembourse les fonds à la banque qui vous a fait le prêt le mois suivant
3/ la banque doit transmettre à l’emprunteur cette somme.

La part remboursable équivaut environ à 65% du FMG.

Cordialement,
Frédéric

Bernard2K · #15

L’IRA est plafonnée :
Le remboursement anticipé total ou partiel [Calcul de crédit]

Si le montant de l’IRA calculée d’après ce qui est écrit dans la convention de prêt est supérieur à ce plafond, ce montant est illégal et doit être plafonné comme expliqué dans l’article.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Renegociation d'un prêt : erreur d'adresse sur le contrat de prêt original !	6	3 264	03/11/2017 15h44 par Timinel
Renégociation d'un prêt immobilier avec des frais bancaires exorbitants !	13	2 637	09/10/2015 12h44 par mehdi57
Quelle déclaration LMNP suite à une renégociation du prêt bancaire ?	2	820	13/05/2019 11h17 par lael
1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ?	21	3 044	13/08/2015 09h12 par austin
Transformer une ancienne colonie de vacances en logements…	2	1 840	05/08/2013 16h33 par Will26
A louer : ancienne clinique pour aménagement en EHPAD	6	3 030	28/05/2012 01h20 par Gringa
Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? [ 1 2 ]	28	7 183	05/11/2017 12h48 par willy

Renégociation d'un prêt immobilier : l'ancienne banque est grande gagnante !

#1 30/11/2015 16h49

#2 30/11/2015 17h52

#3 30/11/2015 18h09

#4 30/11/2015 18h58

DrizztDo a écrit :

Gratouille a écrit :

#5 30/11/2015 20h54

1 #6 30/11/2015 22h16

Gratouille a écrit :

1 #7 30/11/2015 23h26

xav92 a écrit :

#8 01/12/2015 01h23

#9 01/12/2015 01h54

#10 01/12/2015 10h17

mehdi57 a écrit :

#11 01/12/2015 11h10

#12 01/12/2015 11h44

#13 01/12/2015 14h22

mehdi57 a écrit :

#14 01/12/2015 15h19

#15 03/12/2015 00h19

Discussions peut-être similaires à “renégociation d'un prêt immobilier : l'ancienne banque est grande gagnante !”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)