Déficit foncier et investissement immobilier : quid du reliquat de déficit foncier ?

cloguil · #1

Bonjour,

Etant en pleine simulation pour un futur investissement nécessitant une somme importante de travaux par rapport au prix du bien, je m’intéresse au déficit foncier et sa répercussion sur le revenu imposable.
Après de nombreuses recherches, je suis tombé sur le site www.investir-malin.com où une simulation avec exemple concret est donné.
J’avoue être perplexe car l’imputation du déficit en année N+1 sur le revenu fiscal de référence reste un mystère. Je vous soumet donc l’exemple pour avoir votre avis (surtout la fin de la démonstration).

Pour obtenir un déficit foncier, il faut être inscrit au régime du réel simplifié. Pour cela, il vous suffira de remplir la déclaration de revenus fonciers numéro 2044, et de l’annexer à votre déclaration classique sur les revenus. C’est précisément sur cette déclaration que vous remplirez toutes les dépenses engagées dans l’opération. Notons enfin que si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an, vous serez d’autorité sujet à ce régime d’imposition.
budget calculation
Lors du calcul d’un déficit foncier, le plus dur est d’imputer correctement les intérêts des crédits.

Reprenons notre exemple. Monsieur et Madame Jacques ont dépensé les sommes suivantes :

70 000 € de travaux.
3000 € de frais de notaire.
5000 € d’intérêts d’emprunts.
1000 € de charges diverses.

Total : 79 000 € de dépenses, dont 5000 € d’intérêts.

Admettons qu’ils aient encaissé 4000 € de loyer.

Leur déficit foncier est donc de : 4000 € (recettes) -79 000 € (dépenses) =– 75 000 €.

Nous obtenons donc un déficit foncier de 75 000 €, mais attention. Uniquement la part des intérêts égale à celle des loyers encaissés ira s’appliquer sur l’impôt sur le revenu.
Calcul du rôle des intérêts du prêt immobilier

Monsieur et Madame Jacques ont payé 5000 € d’intérêts, et encaissé 4000 € de loyer. Le code fiscal considère que 1000 € d’intérêts n’ont rien à voir dans le déficit foncier, et ne doivent donc pas venir diminuer les impôts sur le revenu du couple.

Conclusion : sur les 75 000 € de déficit foncier, 74 000 € vont s’appliquer sur leur base de revenus globaux, et 1000 € vont s’appliquer sur la base de revenus locatifs de l’année prochaine.
Application du déficit foncier sur la base d’imposition

On ne peut appliquer que 10 700 € de déficit foncier par an, sur une base d’imposition. Dans notre exemple, le déficit applicable est 74 000 €. On va appliquer 10 700 € sur la base de revenus de Monsieur et Madame Jacques, il restera donc 63 300 € de reliquat à appliquer l’année prochaine (74 000 € -10 700 € = 63 300 €).

Admettons que la base de calcul de l’impôt sur le revenu de Monsieur et Madame Jacques soit de 50 000 €, elle ne sera plus que de 39 300 € (50 000 € -10 700 € = 39 300 €).

Le couple ne sera donc imposé que sur 39 300 €. Ce qui représente une économie d’impôt d’environ 3200 € (30 % de TMI x 10 700 € = 3200 €).

Imputation du déficit foncier l’année prochaine

Voyons maintenant qu’elle va être l’influence de cette opération immobilière, sur leurs impôts des années suivantes.
Prise en compte du reliquat de l’année précédente

Pour continuer notre exemple, Monsieur et Madame Jacques avaient donc 63 300 € de reliquat, plus 1000 € concernant les intérêts d’emprunts.

Admettons que pour la deuxième année, les charges relatives à l’exploitation du bien immobilier locatif, soient :

4600 € d’intérêts d’emprunts.
1000 € de charges diverses.

Total : 5600 € de dépenses, dont 4600 € d’intérêts.
Prise en compte du reliquat des intérêts précédents

Admettons qu’ils aient encore encaissé 4000 € de loyer.

Rappelons-nous qu’ils disposaient d’un reliquat de 1000 € d’intérêts l’année dernière. Eh bien ces 1000 € n’iront pas s’appliquer sur leur base de revenus globale, mais uniquement sur leur base de revenus locatifs.

Ils ont donc encaissé 4000 € de loyer, sur lesquels on applique ces 1000 € de reliquat. Leur base de revenus fonciers imposables est donc 3000 € (4000 € -1000 € = 3000 €).
Calcul du déficit foncier

Leur déficit foncier est donc de : 3 000 € (recettes) – 5600 € (dépenses) = –2600 €. Cependant, ils ont payé 4600 € d’intérêts et perçus 4000 € de loyer, la différence de 600 € n’ira pas s’imputer à leur impôt sur le revenu.

Le déficit foncier imputable aux revenus et donc 2 000 € (2 600 € – 600 € = 2000 €). Les 600 € de reliquat viendront se déduire de leurs revenus locatifs de l’année prochaine.
Imputation du déficit foncier cette année

L’année dernière, Monsieur et Madame Jacques bénéficiaient d’un reliquat de 63 300 €. Cette année, ils sont encore en déficit de 2 000 €, ils disposent donc de 65 300 €.

Uniquement 10 700 € viendront diminuer leur base de revenus imposables, il leur restera donc 54 600 € de reliquat pour l’année prochaine (65 300 € – 10 700 € = 54 600 €).

Admettons que leur revenu imposable soit de 51 000 €, ils ne paieront d’impôt que sur 40 300 € (51 000 € -10 700 € = 40 300 €). Cela représente encore et toujours une économie d’impôt sur le revenu de 3200 €.

Message édité par l’équipe de modération (18/09/2015 13h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : déficit foncier, déficit, foncier, investissement immobilier, reliquat

maxicool · #2

Bonjour,

après lecture de cet exemple, je ne vois rien de bizarre…
Vous devez avoir en tête un détail important. Celui-ci :

On ne peut appliquer que 10 700 € de déficit foncier par an, sur une base d’imposition

Si votre déficit foncier est de 70000 €, il faudra 70000/10700, soit 6 ans et demi pour l’utiliser.

Voilà quelques notes, piochées au hasard de mes lectures (je ne sais plus dire où) sur le sujet :

Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Imaginons un propriétaire qui achète un appartement en septembre et qui le remet à neuf :
• les intérêts d’emprunt (+ frais accessoires : dossier, assurance…) : 5.000 euros sur l’année
• les autres charges (travaux compris) : 30.000 euros
• la location de ce bien a rapporté 4.000 euros
• notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50.000 euros

S’il est en microfoncier, les revenus locatifs sont amputés de seulement 30%. Ses revenus globaux imposables (fonciers et autres) sont alors de :
50.000 euros + 2.800 euros (70% de 4.000 euros de rev. fonc.) = 52.800 euros (- partie déductible CSG sur les rev. fonc.)

S’il utilise le régime réel, il fait de substantielles économies, car ses charges foncières représentent 35.000 €.
Il faut d’abord retrancher aux revenus fonciers, les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne :
4.000 euros – 5.000 euros = – 1000 euros
Ces 1.000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables, le reste des charges, soit 30.000 euros, dans la limite de 10.700 euros par an. Ce qui nous donne :
50.000 euros – 10.700 euros = 39.300 euros de revenus imposables
La différence entre le plafond de 10.700 euros et les 30.000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes (soit 19.300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1).

Cdt

skarnik · #3

Dans l’exemple je vois la prise en compte des frais de notaire.
Est-ce que c’est l’ensemble des frais (débours, droit de mutations) ou juste la part des frais relatifs aux honoraires du notaire ?
Merci

Smad · #4

Exact, tout les frais de notaire ne sont pas déductibles :

http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/

Patator · #5

Bonjour,

Je ne partage pas du tout l’analyse qui est faite sur l’utilisation du déficit foncier.

La première année, je suis d’accord avec l’explication donnée et l’imputation des 10 700€ sur le revenu global.

Par contre, la deuxième année, il n’y a aucun droit à imputation des 10 700€. Le déficit en report vient annuler le revenu foncier pour le ramener à 0€. Et rien de plus.

Le calcul qui consiste à dire déficit / 10700€ = nb d’années pour éponger le déficit est faux. Pour imputer 10700€ chaque année, il faut que les travaux… soient étalées sur toutes ces années.

Cordialement,

xazh · #6

"Si votre déficit foncier est de 70000 €, il faudra 70000/10700, soit 6 ans et demi pour l’utiliser."

?

Je cite la notice 2044 :

La fraction des déﬁcits fonciers non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les déﬁcits ou fractions de déﬁcit des années antérieures (2004 à 2013) que vous n’avez pas pu encore imputer sur vos revenus fonciers, peuvent être, le cas échéant, déduits de vos revenus fonciers de 2014.
Reportez colonne A, exclusivement au regard de son année d’origine, le déﬁcit (ou partie de déﬁcit) qui n’a pu, jusqu’en 2013, être absorbé par des bénéﬁces. Jusqu’à compensation complète sur des bénéﬁces ultérieurs, ce déﬁcit devra rester attaché à son année d’origine.

Ensuite, il suffit de suivre la 2044 pour comprendre l’erreur : le déficit reporté des années antérieures ne se déclarent pas en charges de l’année courante (ligne 2XX), mais en 450. De facto, il n’impacte pas le calcul du résultat en ligne 420 . L’imputation sur le revenu global dépend du déficit en 420 reporté en 431 et des montants de charges de l’année (240 reporté en 433) et intérêts (250 reporté en 432).

Le déficit imputable dépend uniquement des lignes 431, 432 et 433.

@cloguil

"Monsieur et Madame Jacques ont payé 5000 € d’intérêts, et encaissé 4000 € de loyer. Le code fiscal considère que 1000 € d’intérêts n’ont rien à voir dans le déficit foncier, et ne doivent donc pas venir diminuer les impôts sur le revenu du couple."

Non, c’est faux. Ou plutot, c’est mal présenté.

Le calcul est donné par la déclaration 2044.
- ligne 431 : revenus = 4000
- ligne 432 : intérêts d’emprunt et assimilés = 5000 (en fait c’est plus, parce que les frais de garantie, c’est à dire la part des frais de notaire imputables, se déclare ici aussi, et non en charge globale)
- ligne 433 : travaux et autres. Dans l’exemple, c’est 71000 euros au moins.

Comme je l’ai dit avant, le déficit imputable en 4BB dépend uniquement de ces 3 cases.

ligne 432 > ligne 431 ==> on déduit sur le revenu global la ligne 433 dans la limite de 10700 euros. Le reliquat se reporte en colonne c, année courante, de la rubrique 450 (déficit reportable sur 10 ans).

Au final, dans l’exemple, on déduit bien le montant déclaré, mais on déduit les TRAVAUX, pas les intérêts. On ne peut déduire les intérêts que si la ligne 432 (intérêts) est inférieure à la ligne 431 (revenus bruts)

C’est l’année suivante que ca se complique.
ligne 431 : 4000
ligne 432 : 4600
ligne 433 : 1000

432 > 431 --> report de 433 dans la limite de 10700

Et là, ca n’est plus du tout le même résultat ! On ne peut déduire du revenu global que 1000 euros !

Le reste est, à nouveau, reporté sur … 9 ans, et le déficit non imputé de l’année est reporté sur 10 ans lui.

"En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans."

Non. Le déficit reporté ne s’ajoute pas aux charges des années suivantes. Il s’imput UNIQUEMENT sur le bénéfice foncier.

Il suffit de suivre la 2044.

cloguil · #7

Merci pour ces précisions, surtout @xa.

C’est bien ce qui me semblait que la partie restante du déficit foncier de la première année n’était pas imputable en charges et donc par voie de conséquence au calcul de l’IR à partir de l’année n+1.
Ça change toute la notion de "défiscalisation".

stephane · #8

C’est précisément pour cette raison que l’on recommande de faire les travaux à cheval sur deux années.

Cela permet de bénéficier deux fois de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros sur chacune des deux années.

Faites également attention à la règle selon laquelle le déficit foncier est reportable sur le revenu foncier des années suivantes dans la limite de 10 années. Au delà, le déficit foncier est perdu.

xazh · #9

De rien. Vous comprenez pourquoi il faut "lisser" les travaux dans le temps … à moins d’avoir d’autres revenus fonciers, car dans ce cas le déficit s’impute sur ces autres revenus fonciers.

J’ajouterai 2 choses :

1) ceux qui courent après la défisc peuvent se faire prendre avec ce mécanisme, en pensant à tord qu’un bien avec beaucoup de travaux va permettre de déduire des revenus globaux plusieurs années de suite. Et ils se retrouvent avec des travaux de ce montant et une très mauvaise surprise en année 2 et 3.

2) pour prendre le cas de cet exemple, avec un revenu de 4k annuel pour un engagement de travauxde l’ordre de 17 années de loyers bruts ………. No comment, il me semble. C’est un exemple créé pour avoir un déficit énorme par rapport au rendement. Mais l’investissement, à la base, c’est une recherche de profit. Le déficit initial s’explique par des travaux, mais les travaux doivent être en rapport avec le rendement espéré.

Guillaume33 · #10

Alors là xa rien à rajouter !
Faire du déficit foncier c’est très bien mais si c’est sur un projet qui au final ne dégage pas ou peu de rentabilité…
Cela me fait penser aux pigeons qui sont aveuglés par la réduction d’impôts via un Pinel…réduction qui au final fini directement dans la poche du CGP et du promoteur !

GoodbyLenine · #11

Si jamais vous avez trop de déficit foncier en "stock", acquérir de l’usufruit temporaire de parts de SCPI peut être une manière de l’apurer en en retirant quand même quelque chose, limitant les dégâts (mais il faut s’y prendre suffisamment d’années à l’avance, avant que le déficit ne soit plus reportable).

louis31 · #12

Une autre solution pour reporter le "reliquat de déficit foncier" au delà des 10 années peut être bien entendu d’acheter un bien nécessitant peu ou pas de travaux pour trouver un équilibre à l’année N+10 (où N est l’année où le déficit foncier a été amputé des revenus globaux).

Se pose alors la question de comment effacer les revenus fonciers à partir de l’année de N+11 ? Acheter un nouveau bien avec beaucoup de travaux ou revendre lorsqu’on commence à fatiguer.

mrdupont · #13

Bonjour,
je me posais une question :

Pourquoi tant de personnes veulent elles que le déficit foncier impute le revenu global ?
En effet Si l’on est imposé à une tranche donnée, l’impôt foncier sera toujours du pourcentage de cette tranche + 15,5 % de PS.
Il vaut donc mieux effacer le revenus fonciers que imputer sur le revenu global, cela fait faire plus d’économie !
La raison que je pourrais trouver pour ces personnes serait qu’en 10 ans, ils n’ont pas réussi à épuiser leur déficit foncier et que de facto ils en perdent une partie …
Mais pour ne pas utiliser son déficit foncier en 10 ans, cela veut dire que le montant des travaux est supérieurs à 10 fois le montant des revenus fonciers déclarés sur une année et dans ce cas l’investissement immobilier et les travaux que l’on a fait avec me semblent peu rentables …
qu’en pensez vous ?

louis31 · #14

Bonjour mrdupont,

Cela dépend de vos objectifs !
Ceux qui veulent amputer en priorité sur leurs revenus globaux veulent avant tout defiscaliser.
Ceux qui préfèrent effacer leurs revenus fonciers préfèrent avoir des revenus supplémentaires sans impôts sur cette catégorie de revenus.

Mais pour ne pas utiliser son déficit foncier en 10 ans, cela veut dire que le montant des travaux est supérieurs à 10 fois le montant des revenus fonciers déclarés sur une année et dans ce cas l’investissement immobilier et les travaux que l’on a fait avec me semblent peu rentables …
qu’en pensez vous ?

Pas forcément, vous avez des dispositifs fiscaux comme le borloo ancien par exemple qui vous permettent des abattements allant jusqu’à 70%. En combinant un "petit" déficit foncier + dispositifs fiscaux, il est possible d’atteindre les 10ans sans impôts sans trop de difficultés tout en ayant une bonne rentabilité.

En espérant avoir répondu à vos questions !

Guillaume33 · #15

mrdupont a écrit :
Pourquoi tant de personnes veulent elles que le déficit foncier impute le revenu global ?
En effet Si l’on est imposé à une tranche donnée, l’impôt foncier sera toujours du pourcentage de cette tranche + 15,5 % de PS.
Il vaut donc mieux effacer le revenus fonciers que imputer sur le revenu global, cela fait faire plus d’économie !

Bonjour MrDupont,

Remarque très judicieuse et en effet vous avez raison. Sur le long terme ne pas imputer ferait gagner les 15,5% de Prélèvements sociaux. (seulement il est obligatoire d’imputer)
Moi je me dis que ce qui est pris immédiatement n’est plus à prendre.
En clair, vivant au jour le jour, je suis bien content de pouvoir réduire en année 1 mes revenus globaux….on verra plus tard ce qui se passera.

Je me pose également la sagacité d’un investissement où 10 années ne suffisent pas à "éponger" les travaux de ses revenus fonciers. J’ai un doute que l’investissement soit assez rentable, même en utilisant le Borloo ancien….
Si vous faites 150 k de travaux dans un appartement qui rapporte 6 k/an de loyer, en effet vous allez être très très longtemps en déficit foncier !

mrdupont · #16

oui Louis 31 ! j’utilise d’ailleurs le borloo ancien social pour déduire 60 % de mes loyers …

louis31 · #17

mrdupont a écrit :
En effet Si l’on est imposé à une tranche donnée, l’impôt foncier sera toujours du pourcentage de cette tranche + 15,5 % de PS.

Guillaume33 a écrit :
Sur le long terme ne pas imputer ferait gagner les 15,5% de Prélèvements sociaux. (seulement il est obligatoire d’imputer)

Bonjour,

Juste pour confirmation et pour être bien sûr de bien comprendre vos propos, je reformule : vous voulez dire qu’il vaut mieux effacer ses revenus fonciers (Bénéfice foncier = 0) afin d’éviter de payer de l’impôt sur cette catégorie de revenus (= revenus fonciers) indexé sur le TMI + 15,5% de charges sociales.

Si c’est bien ça, je suis complètement en ligne avec vous

mrdupont · #18

Oui c’est ça !

louis31 · #19

En prenant l’hypothèse que l’on se lance dans une rénovation avec beaucoup de travaux, si on veut optimiser au maximum le système, il faut donc :
1. Etaler les travaux sur 2 années (ou plus si possible) afin d’amputer le déficit foncier sur les revenus globaux 2 années de suite (ou plus),
2. Fixer les loyers (=revenus fonciers) de manière à ce que le reliquat du déficit foncier soit reportables sur les 10 années suivantes.
3. S’assurer de garder une bonne rentabilité en tenant compte des points 1 et 2. Sinon, jouer sur le montant des loyers ou le montant des travaux.

Ainsi, il est possible de défiscaliser sur 2 années (ou plus selon le nombre d’années d’amputation sur le revenu global) et obtenir des revenus fonciers nets d’impôts pendant 10 ans.

Guillaume33 · #20

Bonjour Louis 31,

En effet étaler les travaux sur 2 années fiscales permet d’amputer 2 fois sur les revenus globaux (même si vous avez maintenant compris que sur le long terme c’est moins intéressant d’amputer…les fameux 15,5%)

Par contre pour votre point 2, je ne vois pas trop l’intérêt.
Le but c’est au final de gagner de l’argent…et non de payer moins d’impôts !
Vous n’allez quand même pas fixer un loyer à 200 € (alors que le prix du marché est de 400 €, juste pour ne pas payer d’impôts !
Si vous voulez ne pas payer d’impôts, restez dans votre canapé devant la télé et mettez vous au RSA
Perso je suis content d’en payer…

louis31 · #21

Bonjour Guillaume33,

Je partage votre point de vue mais vous allez pas me contredire qu’en trouvant des immeubles à plus de 10% de rentabilité nette (vous êtes bien placé pour le savoir ) et ça même en appliquant le point 2, on peut encore optimiser ! C’est un dilemme entre rentabilité et fiscalité …

Guillaume33 · #22

Entièrement d’accord, tout se calcule très précisément.
Pour ça il y a un super outil de simulation :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

louis31 · #23

Oui je connais cet outil puissant (la version démo)…. mais pour voir l’influence des chiffres et maitriser tout les paramètres de l’investissement (loyers, travaux, intérêts, ….), rien ne vaut un bon vieux tableur Excel

Clem83 · #24

Guillaume33 a écrit :
En effet étaler les travaux sur 2 années fiscales permet d’amputer 2 fois sur les revenus globaux

xazh a écrit :
Non. Le déficit reporté ne s’ajoute pas aux charges des années suivantes. Il s’imput UNIQUEMENT sur le bénéfice foncier.

Merci pour vos réponses sur ce sujet, mais dans le cas par exemple d’un lmnp réel, ou les importants travaux sons amortis/lissés par un comptable sur plusieurs années, il ne serait pas possible d’amputer 2 ou 3 trois fois les travaux réalisés en année N, et amputer sur N+1,2 et 3 ?

Merci.

Timinel · #25

Bonjour

je ne comprends pas bien ce que vous voulez dire par l’IMputation 2 ou 3 fois en années N ..

sachant que le déficit foncier ( qui pourrait affecter les revenus salariés ) ne concerne pas le LMNP dont le deficit ne s’impute que sur des bénéfices de meme nature. ( BIC)

cdt

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Déficit foncier et investissement immobilier : quid du reliquat de déficit foncier ?

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#15 13/10/2015 23h03

mrdupont a écrit :

#16 14/10/2015 16h22

#17 05/11/2015 13h13

mrdupont a écrit :

Guillaume33 a écrit :

#18 05/11/2015 13h24

#19 05/11/2015 14h39

#20 05/11/2015 19h51

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#23 05/11/2015 20h49

#24 22/04/2019 16h24

Guillaume33 a écrit :

xazh a écrit :

#25 22/04/2019 17h37

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