EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ?

Investir l’argent de sa SARL dans l’immobilier via une SCI

Vous pouvez jeter un oeil à ce fil.
Différents montages sont évoqués.

Bonjour,

L’achat d’immobilier personnellement (éventuellement à travers une SCI, à l’IR, ou à l’IS) puis sa location à la société est un grand "classique". Si vous optez pour une SCI à l’IS, vous pouvez amortir le bien, mais vous allez aussi payer la plus-value plein pot le jour de la revente. En plus vous allez amortir de l’IS à 15% et payer la plus-value à 33% parce que vous allez dépasser le plafond. Et encore 33% est si le taux n’augmente pas d’ici x années.

Vous pouvez profiter de la taxation à l’IS (15% en dessous du plafond) sans amortissement avec plus-value "classique" en utilisant deux sociétés en cascade: une société à l’IS (SCI ou autre) qui détient une SCI à l’IR qui détient le bien.

Et/ou il y a la solution de la holding. Par contre, il semble y avoir une confusion dans ce que vous avez écrit: le ou les actionnaires actuels de la "SE" qui apportent leurs titres à une holding recevront des actions de la holding en échange. Dans ce schéma, la SE ne sera PAS actionnaire de la nouvelle société à vos cotés. Vous serez actionnaire de la holding qui sera elle la nouvelle actionnaire de la SE (vous lui avez apporté vos titres).

Ou vous pouvez créer une filiale avec la SE comme actionnaire à vos cotés, mais il n’est pas question d’apport de titres alors. Dans ce cas, la SE peut être minoritaire et faire un apport rémunéré en compte courant d’associé: Elle aura le rôle de la banque en quelque sorte. Elle finance et est rémunérée pour cela.

Dans le cas de la holding, vous faites remonter les dividendes dans la holding, et elle peut ensuite investir, en direct ou par exemple à travers une SCI (à l’IR pour utiliser le schéma décrit au début par exemple). La holding peut être une société civile, généralement solution utilisée pour être à l’IR, (bien que je ne vois pas vraiment l’utilité d’une holding à l’IR) ou une société à l’IS, type SARL, SAS.

Ca n’est pas les schémas et les solutions qui manquent. Il est vrai également que trouver quelqu’un qui maîtrise ces sujets est difficile à moins de s’adresser à des avocats fiscalistes à des montants exorbitants de l’heure. Et encore.

L’inconvénient de tout cela est que c’est surtout "comment se compliquer la vie" juste à cause d’une problématique fiscale. Et le pire est que vous pouvez analyser et vous orienter vers la solution optimale pour avoir les règles qui changent en cours de route …

merci pour ces retours je vais prendre le temps de matérialiser cela sur papier.
Une holding + sci + societe d’exploitation cela me parait trop complexe à mon niveau.

Le "risque" les plus probable est l’arrêt de mon activité d’indépendant à horizon 10a pour retrouver une place de salarié ou alors bénéficier d’une rente et partir vers d’autres horizons.
A ce moment l’eurl peut devenir la holding, encore que ce statut ne soit sans doute pas les plus optimal ou alors je ferme l’eurl et conserve de toute manière la SC(I) pour les dividendes.

Mevo a écrit :

Dans ce cas, la SE peut être minoritaire et faire un apport rémunéré en compte courant d’associé: Elle aura le rôle de la banque en quelque sorte. Elle finance et est rémunérée pour cela

En ce cas comment fait la SCI pour rembourser la SE si les loyers perçus ne couvrent pas l’emprunt? j’imagine qu’il faut ’penser’ le montage afin qu’il soit à l’équilibre comptable?

Vous avez raison, je me suis mal exprimé. C’est bien l’actionnaire qui est taxé sur le flux reçu et la PV réalisée le cas échéant

Mais ce flux est calculé de différentes manières en fonction de l’actionnaire :
- Personne physique. La SCI aura une "comptabilité" RF
- Personne morale à l’IS. La SCI aura une comptabilité BIC

Donc dans notre situation, société IS qui détient SCI, la SCI va devoir faire une comptabilité BIC. Donc dans ma comptabilité de la SCI, il y a effectivement un amortissement de l’immeuble car cette comptabilité BIC de la SCI est effectuée dans le but de pouvoir imposer le revenu dans la société à l’IS. La SCI ne paie effectivement pas d’impôt, c’est bien la société à l’IS qui en paie. Mais l’immeuble est amorti chez la SCI pour se faire

Donc si la SCI vend l’immeuble, je calculerai la PV méthode BIC pour les imposer à l’IS dans la SAS. Donc sur un immeuble amorti. La aussi, la SCI ne paie pas d’impôt, c’est l’actionnaire, donc la SAS. Donc le fruit de la vente est versé brut par le notaire, vous avez tout loisir d’écraser ce revenu dans votre holding avec d’autres flux sur l’année fiscale

Vous sembliez indiquer dans votre message originel que selon ce mode de détention, la PV réalisée serait calculée selon la méthode des RF sur une valeur de l’immeuble historique non diminué des amortissements, ce qui est inexact. J’espère avoir été plus clair

Sur le reste, c’est effectivement d’optimisation dont il s’agit donc pas la peine d’aller plus loin

A mon avis, avec une autre société transparente (comme une SARL à l’IR ou une SNC) la donne ne changerait pas.

bonjour, effectivement, Tssm a raison, c’est l’article 238 bis K du CGI qui impose de "retraiter" le résultat de la société translucide selon les règles applicables à l’associé qui est soumis aux règles BIC notamment.

Donc pour définir le résultat imposable dans la holding à l’IS, on retraite le résultat de la SCI à l’IR avec application de l’amortissement. Et en cas de vente, on prendra bien évidemment une valeur fiscale diminuée de ces amortissements pratiqués.

Attention à certains abus de langage : en france, une société à l’IR est très souvent dite translucide -> cela signifie qu’elle est un sujet fiscal à part entière, on détermine un résultat taxable directement chez la personne morale, mais ce résultat est considéré comme automatiquement appréhendé chez les associés et imposable chez eux.

Une société transparente, visée à l’article 1655 ter du CGI n’a pas la personnalité fiscale, on considère les associés comme directement propriétaires des biens et imposables sur le résultat dégagé bien évidemment.

Cette différence de sémantique est importante, notamment en terme d’imposition et de procédure derrière pour les cas de rectification.

Intercaler une autre société à l’IR ne changerait pas votre schéma, surtout une SNC de forme commerciale qui a par principe une activité commerciale (donc taxée BIC avec amortissements sur l’immobilier) et qui a des conséquences lourdes sur la responsabilité des associés.

Pour répondre à freesas, je ne suis pas certain de bien comprendre les schémas proposés par votre expert comptable.

Vous avez effectivement le schéma classique numéro 1 qui est de constituer une SCI à l’IS qui va acheter les locaux, votre société d’exploitation loue, le loyer couvre l’emprunt, pas d’IS dans la SCI grâce aux amortissements + intérêts, par contre le jour de la revente ça sera douloureux, dura lex sed lex.

Une fois la partie capital remboursée, ça peut tout de même être intéressant car vous dégagerez de la trésorerie assez significative tout en ayant un résultat comptable diminué par les amortissements, donc un IS probablement acceptable. A la fin des amortissements, vous serez dans une situation plus douloureuse en terme d’IS car les charges venant en déduction seront uniquement les travaux qui ne devront pas être immobilisés.

Dans le second schéma, votre société d’exploitation achète les parts de SCI. C’est envisageable, si la SCI est à l’IR ou à l’IS, comme vu précédemment, ça ne changera rien. Ca risque en outre d’alourdir la revente (si un jour vous avez un repreneur) car l’immobilier sous la société d’exploitation, ce n’est pas le plus attractif, un repreneur s’il a les fonds pour acquérir l’immobilier d’exploitation (ce qui n’est pas toujours le cas) souhaitera racheter l’immeuble en direct pour repartir avec une base amortissable.

C’est votre dernier schéma que je n’ai pas bien saisi, "l’apport de parts de la SE à une société civile de patrimoine".

Vous envisagez de constituer une holding par apport des titres de la SE que vous détenez? si oui vous seriez seul associé de cette société holding de patrimoine (il en faut minimum 2 associés pour une société civile mais ça n’est pas insurmontable).

ai-je bien compris avant de développer plus ? :)

Concernant la TVA, il peut être intéressant de soumettre effectivement à la TVA la SCI. La SCI facture ses loyers avec TVA ce qui lui permet de récupérer la TVA sur le coût des travaux par exemple, en revanche, si la société d’exploitation ne peut pas déduire de TVA car elle exerce une activité exonérée par exemple, ça peut lui créer une surcharge.

Julien34 a écrit :

Pour répondre à freesas, je ne suis pas certain de bien comprendre les schémas proposés par votre expert comptable.

Vous avez effectivement le schéma classique numéro 1 qui est de constituer une SCI à l’IS qui va acheter les locaux, votre société d’exploitation loue, le loyer couvre l’emprunt, pas d’IS dans la SCI grâce aux amortissements + intérêts, par contre le jour de la revente ça sera douloureux, dura lex sed lex.

Une fois la partie capital remboursée, ça peut tout de même être intéressant car vous dégagerez de la trésorerie assez significative tout en ayant un résultat comptable diminué par les amortissements, donc un IS probablement acceptable. A la fin des amortissements, vous serez dans une situation plus douloureuse en terme d’IS car les charges venant en déduction seront uniquement les travaux qui ne devront pas être immobilisés.

Dans le second schéma, votre société d’exploitation achète les parts de SCI. C’est envisageable, si la SCI est à l’IR ou à l’IS, comme vu précédemment, ça ne changera rien. Ca risque en outre d’alourdir la revente (si un jour vous avez un repreneur) car l’immobilier sous la société d’exploitation, ce n’est pas le plus attractif, un repreneur s’il a les fonds pour acquérir l’immobilier d’exploitation (ce qui n’est pas toujours le cas) souhaitera racheter l’immeuble en direct pour repartir avec une base amortissable.

C’est votre dernier schéma que je n’ai pas bien saisi, "l’apport de parts de la SE à une société civile de patrimoine".

Vous envisagez de constituer une holding par apport des titres de la SE que vous détenez? si oui vous seriez seul associé de cette société holding de patrimoine (il en faut minimum 2 associés pour une société civile mais ça n’est pas insurmontable).

ai-je bien compris avant de développer plus ?

bonjour

eh bien pour parler un langage non comptable je vois 3 montages:
1- le schéma classique numéro 1=EURL IS + SCI : sans lien d’appartenance
2- second schéma= EURL IS détient x% de SCI detenue par moi-même en personne physique
3- la SCI rachète des part de l’EURL (qui devient SARL), la SCI est détenue par moi-même et un tier (femme/enfant)

Concernant la SCI IR, lors de la revente de l’immeuble, si j’ai bien suivi la plus value est imposée en fonction de la fiscalité de chaque associé? donc régime des particuliers pour la personne physique et BIC pour la personne morale?
donc pour la personne morale imposée à l’IS la plus-value fiscale = quote part du (prix de vente - prix d’acquisition )+ amortissements déduits.

A l’heure actuelle mon questionnement est de savoir quel montage me permettrai d’utiliser mon bénéfice au mieux, et ensuite savoir quelles contraintes que cela engendre soit coté EURL (non fermeture? horizon d’investissement) et immobilier (fiscalité revente, autre).

merci encore vos réponses m’ont déjà permis déjà de comprendre les flux financiers.

Bonjour,

Je tombe sur cette file à retardement, les réponses sont déjà assez complètes je pense.

Je rajoute juste un point de complément : le montage "en poupées russes" est un classique de chez classique. Presque tous les livres traitant de la SCI présentent ce montage, et en tout cas, les références les plus connus (Dénos, Brillat) en parlent, avec toutes les références nécessaires dans le CGI.

J’ajoute que c’est la fiscalité de l’usufruitier des parts qui s’applique, ce qui permettait des montages avec une société IS usufruière sur 30 ans d’une SCI détenue en nu pro par des associés personne physique. Avec un résultat évident : amortissement comptable du bien dans la IS, du fait de l’applicationn  de sa fiscalité, mais revente du bien après l’extinction de l’US, donc selon fiscalité personnes physiques.

Le montage est moins pertinent et plus complexe depuis que la vente première de cet US temporaire constitue un revenu foncier taxable comme tel, et non plus comme une PV potentielle.

"Par rapport à la fin de votre message, n’étant de très loin pas coutumier du démembrement, est-ce que société et personne physique peuvent chacun acheter l’usufruit et la nu propriété lors de la vente, sans que la personne physique n’ait à acheter et céder l’usufruit par la suite ?"

Techniquement, oui, c’est possible. MAIS !

Seul le propriétaire peut démembrer le bien. Ca signifie que si Paul vend un immeuble, et que Pierre veut acheter cet immeuble en NP directement et l’US via sa société, Paul va être taxé en revenus fonciers sur la part vendue à la société (démembrement ab initio sur l’acquisition du bien).

Résultat : la fiscalité sera énorme, donc fatalement Paul vendra beaucoup plus cher pour compenser.

Rien n’empeche par contre de faire l’opération inverse : achat de l’usufruit en direct, achat de la NP via une société.

En parade, on peut utiliser une SCI elle même démembrée (Pierre  NP, et la holding de Pierre US sur la SCI, à un pouillème pour conserver 2 associés pleins et entiers) Mais on reporte la question du demembrement sur la SCI : créer une sci démembrée ab initio est "dans la zone grise", démembrer a posteriori reste possible, mais ca peut passer pour une optimisation fiscale abusive si elle n’est pas appuyée par une raison autre. Comme raison autre, ce peut être : transférer l’US d’une SCI possédant une batisse, dans une structure gérant la batisse dans une forme de gite, hotel, restaurant, etc …

Mais si le seul intérêt visible c’est la diminution de la fiscalité, c’est une autoroute vers la requalification et les inconvénients liés.

Il reste d’autres solutions potentielles, couteuses pour la plupart, mais qui peuvent se justifier. La plus simple, c’est l’achat pur par la société du bien puis revente de la NP. Doubles droits du mutation, mais pas de plus value. Attention cependant, la revente de la NP doit se faire aux conditions normales de marché.

Il me semble que ces montages ont déjà été présentés ici durant l’année en cours.

Bonjour,

je continue mon étude sur la création d’une holding passive via cession de part de ma societe d’exploitation (eurl).

Dans l’exemple sur 100% des parts (régime mère/fille+intégration fiscale), en tant que gérant je cède mes parts à la holding, en retour je recevrai des titres de la holding à montant équivalent.
Le montant des parts de la holding en ma possession seront >51% du capital de la holding donc je serai toujours en contrôle indirect de l’eurl.
Je pense aussi pouvoir limiter l’influence du tiers qui sera au capital de la holding via les statuts sans parler du pourcentage des parts.

La plus-value constatée, lors de cet apport, bénéficiera d’un sursis d’imposition (article 150-0-B du CGI) jusqu’à la cession de la holding.
Pour faire simple le montant des parts de l’eurl ne seront pas ou peu réévaluées donc PV nulle voir faible.
Le but étant d’annuler le problème de vente à soi-même et l’intervention de commissaire aux comptes.
A ce sujet j’ai vu plusieurs méthodes d’évaluation des parts, personnellement je considère que la société ne vaut rien sans mon activité, existe-t-il un consensus ? ou cela dépend toujours du métier, CA, ancienneté… ?

Qu’advient-il de la rémunération qui m’était versée pour la gérance de l’EURL? La gérance n’étant pas changée lors de la cession.
L’idée est de pouvoir continuer de financer mon train de vie avec la société d’exploitation et faire remonter tout le surplus en dividendes vers la holding.
Est-ce valable via ce schéma? merci.

Bonjour
De quel type de société (structure juridique + IR/IS) s’agit-il?