Multiples de loyers et prix d'achats immobilier par région ?

Surin · #1

Bonjour,
Dans le cadre d’un investissement, quel repere peut-on se donner entre le prix d’achat et le loyer mensuel?
A Paris ca sera au dessus de 200. J’ai lu sur ce forum que certains ne regardent pas si c’est au dessus de 100. Je me dis que si c’est possible, ca doit etre dans des zones ou les prix sont bien bas et en peripherie (ex St-Etienne).
Certains pourraient-ils donner leur "coefficient" de refernce par exemple a Paris, en Banlieue, dans une ville de Province environ 100k habitants, une ville de 20k et a la campagne.
Si certains ont des exemples qui se recoupent dans leur zone geographique ca serait interessant.

Message édité par l’équipe de modération (01/11/2015 07h45) :
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Mots-clés : loyer, multiple de loyers, prix d'achat

mrdupont · #2

Bonjour,
j’ai du mal à comprendre votre question, pouvez vous donner un exemple ?

volthur · #3

Je pense que Monsieur KC nous demande a partir de quel ratio PRIX ACHAT / LOYER MENSUEL nous commençons à nous intéresser à un bien immobilier en location.

Par exemple pour un immeuble acheté 200.000 euros et rapport location de 1700 euros / mois -> 200000/1700 = 117.

C’est extrêmement variable et ça dépend de beaucoup d’autre critère. Difficile de donner une réponse comme ça. Ça dépend du montant des travaux, de la situation du bien, de son cachet, du nombre et type de bien compris dans le lot si c’est un lot, des impôts fonciers, de votre TMI…

Iqce · #4

Je crois qu’il veut dire qu’un rapport de 100 se calcule comme suit : prix d’achat / loyer mensuel ; par ex prix d’achat 200 000, rapport locatif mensuel 2000 : rapport de 100.
C’est une variante du "10%" brut/net.
Il me semble que c’est un élément majeur dans la réflexion d’achat certes, mais on ne peut pas répondre de manière aussi synthétique (état du bien ? loué ou non ? Copro ou non ? etc) donc…Pas de réponse, d’autant qu’en lisant les pros du forum, on voit bien qu’ils sortent du 10% (ou du 100) même sur Paris.
?
Edit : grillé par Volthur

tof1973 · #5

Sur Paris et IDF première couronne, sortir du 7% est déjà exceptionnel sur des biens de 100Keuros soit 140 loyers environ. Ce type de bien part en 24 heures.

Je parle ici évidemment de respect de la légalité (avant l’encadrement Duflot) : pas de location saisonnière ou studette sous plafond Apparu.

Sur des montants très supérieurs on peut aller jusque du 8% mais en bouche à oreille et cash uniquement.

Smad · #6

En province ( Lorraine dans mon cas ) et hors grosses agglomérations, je procède autrement, quand le prix de vente excéde 1 000€ du mètre carré je considère que ce n’est plus une bonne affaire .

Drfirst · #7

Bonjour

Voici ce que j’ai pu réaliser en IDF (Derrière la grande couronne)

Appart 1 depuis 2012 (Taux de remplissage : 97,20) :

9,957 % BRUT (Prix acquisition+ frais de notaire)
7,20 % NET (Intérêts, charges, travaux,frais de gérance, impôts,…)

Appart 2 depuis septembre 2015 (Taux de remplissage : pas assez de recul mais loué 10 jours après la signature chez le notaire)

9,69% BRUT (Prix acquisition + frais de notaire)
7,5 % NET ( Intérêts, charges, travaux, impôts,..)

En prenant le temps et surtout en étudiant correctement chaque projet, il est possible d’effectuer des investissements intéressants.

Franc23 · #8

tof1973 a écrit :
Sur Paris et IDF première couronne, sortir du 7% est déjà exceptionnel sur des biens de 100Keuros soit 140 loyers environ. Ce type de bien part en 24 heures.

Je parle ici évidemment de respect de la légalité (avant l’encadrement Duflot) : pas de location saisonnière ou studette sous plafond Apparu.

Je suis d’accord avec vos calculs. 6/6,5% (loyer/prix +frais), c’est très bien dans le 92

ZX-6R · #9

En province, ville de 20k hab, je me base sur un ratio de 100.

Surin · #10

Merci pour vos reponses. Oui cela revient a parler en rentabilite.
Alors sur region parisienne on peut viser 7%. Est-ce que sur Paris il est possible d’avoir mieux que 5% dans un quartier correct?
ZX vous vous basez sur un ratio de 100 donc un bien que vous louerez 300euros/mois, vous l’achetez 30keuros. La rentabilite brute est de 12%. C’est pas un peu mission impossible? J’aurais tendance a compter les travaux dans le prix d’achat car s’il faut rajouter 10k euros de travaux, ca plombe d’un quart la rentabilite. En tout les cas on trouve donc de meilleures rentabilites en province dans des villes eloignees des grandes agglomerations.

tof1973 · #11

Sur Paris intra-muros, il est extrêmement rare de trouver du 7 %. Le mieux que j’ai fait ces 3 dernières années, c’est du 6% avec travaux (donc réduction d’IR que je n’ai pas complètement intégré dans le calcul).
Le problème : encadrement DUFLOT des loyers donc cela va devenir quasi-impossible à trouver vu que ses rendements sont sur les très petites surfaces (15-20 m2) qui se louaient assez chers.

Première couronne, même refrain sauf cas EXCEPTIONNEL (j’en ai un sous le coude actuellement mais tout à refaire et situation complexe pour installer les fluides).

Du 6 % c’est déjà très bien, c’est le prix de la liquidité du bien.

Un seul conseil : si le bien est en vente depuis 3 jours, les pros sont passés donc ce n’est pas utile de visiter.

DRFirst : pour ma culture, dans quel coin IDF pour des rendements en grande couronne à 9% brut ?

ZX-6R · #12

kc a écrit :
ZX vous vous basez sur un ratio de 100 donc un bien que vous louerez 300euros/mois, vous l’achetez 30keuros. La rentabilite brute est de 12%. C’est pas un peu mission impossible?

Non, dans certaines villes de province c’est même assez courant. Par contre mieux vaut parler d’un immeuble à 300ke loué 3ke / mois plutôt que d’un appart à 30ke loué 300€.

kc a écrit :
J’aurais tendance a compter les travaux dans le prix d’achat car s’il faut rajouter 10k euros de travaux, ca plombe d’un quart la rentabilite.

Ne pas compter les travaux revient à faire un calcul erroné et inutile.

Jano · #13

Bonjour,

Effectivement, on a plus souvent tendance à utiliser la rentabilité brute pour une première approche. Disons pour trier les biens sur le flot des annonces.
On le fait communément sous forme de pourcentage. Mais cela revient finalement à la même chose, question d’habitude.

Mais tout de suite après le tri, quand on arrive dans une phase décisionnelle, cet indicateur n’a plus de pertinence car il faut absolument tenir compte des charges additionnelles.
D’abord les charges initiales comme les travaux, puis les charges récurrentes comme les charges de copropriété (entre autres…).

Je pense que l’objectif visé dépend du profil de l’investisseur et de la région où il investit. De 2 à 15%?… :-)

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