Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

Ça y est. J’ai mis la main dessus.

Bofip 4813.
Amortissements : Titre 1/ chapitre 3/ section 3 / sous section 1 (alinea 470)
BIC - Amortissements - RÀ¨gles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis À  titre onéreux

Bofip 4813 a écrit :

La base servant au calcul des amortissements doit être fixée à la valeur vénale des éléments, à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt (CE, 6 décembre 1961, req. n° 50424, RO, p. 483).

Quant à la période normale d’amortissement, elle s’entend de la durée probable d’utilisation à compter de la date précitée (même référence).

Conséquences de votre passage du micro bic au reel simplifié sont a mon avis :

1. Valeur vénale : celle du premier exercice déclaré en micro bic.
2. Les amortissements des années de déclaration en micro bic sont consommés.

Imaginons pour faire simple que vous avez acheté un bien d’une valeur de 200k€, il y a 10 ans. Amortissable sur 20 ans. 10 ans de micro bic ensuite passage en réel simplifié.
Si la valeur venale de votre bien est aujourd’hui de 300k€, vous devez prendre 200k€ comme valeur de référence pour l’amortissement.
Pour les années a venir vous pouvez amortir 10k€ par an pour encore seulement 10 ans.

Encore, pour illustrer, si par exemple, il y a eu déclaration en micro bic pendant 100 ans. Le jour du basculement en reel simplifié, le bien ne peut plus être amorti.

Les frais de notaire peuvent être pris en amortissement.

Enfin, le basculement du micro bic vers réel simplifié doit respecter des dates. Au 1er février au plus tard pour l’année en cours. En toute rigueur c’est déjà tard pour l’exercice 2014.

Dernière modification par Boubouka (12/02/2014 09h22)

Dans le passage du nu au meublé le choix de l’option se fait avec la première déclaration. V

otre comptable vous fera les calculs de l’amortissement. Néanmoins, comprendre les principes est important pour suivre et effectuer de bons choix.

Par contre, votre histoire de 6 ans n’est pas claire. De quoi s’agit il ? Est ce la fin de votre crédit ?

Car c’est le cas, faites bien vos calculs car probablement le micro bic peut être plus interessant avant le 6 ans.

Curieux.

Prenons l’hypothèse que vos charges réelles représentent aujourd’hui 15% de vos recettes.

l’amortissement sur 30 ans découlant des frais d’acquisition (notaires + agence)  soit au max 15% est supérieur à 35% (50% abattement - 15% réel) de vos recettes ?

ça me parait curieux …

35% x recettes < (frais = 15% de la Valeur) / (30 durée d’amortissement).

Dans cette équation vos recettes (charges comprises) d’aujourd’hui s’élèvent au mieux à 1,5% de la valeur de votre bien au moment de son achat en 2002.

Soit votre bien n’est pas rentable du tout ou vous avez sur estimé ce que vous allez déduire en frais d’aquisition. à mon sens vos plans sont à revoir.

les frais d’acquisition sont amortissables en général sur 30 ans. Certains comptables peuvent avoir des pratiques différentes, càd amortissement sur une période plus courte. Mais pas sur 6 ans.

Au mieux sur 10 ans, donc 15% (8%+7%) de la valeur du bien en 2002, sur 10 ans ça vous fais 1,5% de la valeur du bien à réduire en amortissement soit environ 1% de la valeur actuelle.

Si vous êtes à un rendement de 8%, au micro bic vous défalquez 4% (50% des 8%).
Vos charges c’est environ 1% + amortissement des frais de 1% + amortissement du bien de 2% … vous êtes sur vos 4%.

Faites vos calculs précisément pour savoir s’il vaut mieux décaler en réel ou en micro bic. A mon sens, vous êtes dans la zone grise où le bon choix n’est pas d’une évidence biblique.

Bonjour,

Comme GBL, je pense que vous n’avez pas le droit d’amortir vos frais de mutation. Techniquement, vous avez acquis le bien il y a 11 ans, et vous l’apportez à une nouvelle activité. Vous êtes dans un cas "Biens autres que ceux acquis à titre onéreux" …

Note : attention, vous ne pouvez pas amortir la totalité de l’immeuble sur la location d’un seul lot de l’immeuble. Vous ne pouvez amortir que la valeur du lot, qui sera à justifier.

Perso, j’ai eu un cas différent … mais qui mérite discussion.

Achat d’un bien à XX €.
Frais de transaction : YY €.

Travaux et transformations.

Estimation du bien à nouveau : ZZ € > XX €.

L’amortissement du bien prend en compte la valeur ZZ.

Le comptable n’a pas inscrit les frais de transaction (YY €) comme charges (ni en amortissement) à en arguant qu’il a pris en compte la valeur vénale estimée.

Malgré mes recherches je n’ai pas réussi à mettre la main sur le texte de référence. Inutile de demander à un comptable de justifier ses méthodes par les textes officiels.

Quelqu’un a déjà été confronté à ce cas ?

Effectivement j’ai contesté en indiquant que l’estimation de l’agence immobiliere s’entend hors frais de notaire et hors  frais d’agence qui sont a la charge de l’éventuel acquéreur.

De plus, j’ai réclamé le texte de référence qui appuie ce choix.

Conclusion, il faut suivre de près les choix du comptable si on ne veut pas faire du n’importe quoi. Pour le cas en question, il s’agit de frais représentant plusieurs dizaines de milliers d’euro. Les passer en charge change clairement la donne par rapport a les passer sous silence.

A suivre …

Bonjour niko,

Je ne suis pas sûr de comprendre votre question :
- est-ce sur la règle en soi ?
- est-ce sur son application concrète ?

Si j’ai bien compris, votre soucis est de savoir si les 3 ans signifie :
- "3 ans à compter de la date de la première imputation (année des travaux typiquement)"
ou
- "3 ans à compter de la date de la dernière imputation (dernière année de déficit foncier)"
?

Et par ailleurs, votre question porte sur :
- cette règle s’applique-t-il sur un bien à la fois ?
ou
- cette règle s’applique-t-il sur mes revenus fonciers globaux ?
?

On trouve assez facilement quelques éléments par recherche sur le forum :
- Les posts : ici et là.
- Cette discussion.

Je ne proposerai pas de réponse ferme et définitive, car je n’ai pas trouvé de source officielle (type bofip), mais mon impression serait qu’il y a obligation de louer en nue le bien jusqu’au moins le 31 Décembre de l’année N+3, avec N la dernière année où un avantage fiscal a été utilisé.

Je n’ai cependant pas compris si l’avantage correspondait à l’imputation du déficit foncier sur les revenus globaux la première année (dans la limite des 10700 €) ou si l’avantage correspondait à la consommation du déficit foncier lors des années N+1, N+2, N+3, N+4…

Dans ce dernier cas, cela voudrait alors dire qu’on est destiné, en location nue avec déficit foncier, à ne bénéfier de l’avantage du déficit foncier que si on aura au moins 3 ans à pleine taxation… (?!?)

Je serais donc preneur de tout complément par des membres plus expérimentés en la matière.

Christophe

Merci Christof et Seb pour vos réponses.

Dois-je déduire de vos commentaires qu’il me faudrait continuer à louer TOUS mes appartements pendant 3 ans à compter:
- de la dernière année où j’ai appliqué un déficit foncier à mon revenu global (c’est à dire 2016)?
- ou de la dernière année où j’ai appliqué un report de déficit sur mon revenu foncier afin de réduire mon bénéfice foncier qui s’ajoute à mon revenu global (c’est à dire 2017)?

Dans ce cas, pas de passage en meublé avant 2019 ou 2020 sous peine de risque de redressement (ou de perte des avantages fiscaux dont j’ai bénéficié jusqu’ici). Ca va douiller !

Du coup, je me pose la question de la pertinence de passer en lmnp pour ces apparts. Peut-être est-il préférable de continuer à jouer la course au déficit foncier en rachetant un appart (ou un lot) avec de gros travaux en 2017 afin d’être tranquille pour à nouveau 3 - 4 ans.

Mais du coup, c’est la spirale, car l’opération doit être renouvelée régulièrement pour rester non imposé sur les revenus fonciers, et j’ai un peu peur de devenir "prisonnier" de mes investissements…

Du coup, 2 options: sortir par la porte du lmnp moyennant 3 ans d’impôts et une note salée, ou continuer la course au déficit (tout en commençant à faire du lmnp en parallèle car je compte aussi passer à plus gros et acheter un immeuble de rapport).

Merci pour vos commentaires.
niko

Bonjour Xa et merci beaucoup pour vos précisions.

Je confirme que les travaux de l’Appart1 ont été effectués à cheval sur les années 2013 et 2014. C’est la raison pour laquelle j’ai pu imputer un déficit foncier sur mes revenus globaux pour les années 2013 et 2014 (lors des déclaration faites en 2014 et 2015). Comme vous le dites, pas vraiment possible de se tromper car le formulaire des impôts est automatisé.

La bonne nouvelle d’après ce que je comprends de votre réponse, est que la période de 3 ans durant laquelle je dois continuer à louer en nu, commencerait à partir de l’année où j’ai cessé d’imputer un déficit foncier sur mon revenu global (c’est à dire cette année pour ma future déclaration de 2016).

Ce que je comprends donc:
- Je devrais donc pouvoir passer l’Appart1 en lmnp début 2018.
- Les Appart2 et Appart3 n’ayant pas permis d’imputer de déficit foncier sur mes revenus globaux (malgré des travaux effectués dans l’Appart3 en début 2015), je peux les passer en lmnp dès le départ des locataires actuels (pas de contrainte des 3 ans).

Est-ce correct?
Merci encore pour votre réponse précise.

Cdt,
niko

En termes de sources officielles :
- ce post de blog cite l’Art.156-I-3 du CGI
- ce post de blog cite aussi le 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI)

Le BOFIP donne un exemple :

Exemple : un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l’année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de l’année N. Ce déficit n’est pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l’année N+3, la date butoir est repoussée jusqu’au 31 décembre de l’année N+6.

Legifrance donne l’article du CGI en question (gras et italiques à mon initiative) :

L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé […], sous déduction :

I. du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation :

[…]

3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques […].

Cette disposition n’est pas non plus applicable aux déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt effectuées sur des locaux d’habitation ou destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage par leurs propriétaires et à leur initiative, […].

Ce dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d’habitation sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés si les associés conservent les titres pendant six ans.

[NdlR : en cas d’"oubli" de correction] Le revenu global de l’année au cours de laquelle l’engagement ou les conditions de la location ne sont pas respectés est majoré du montant des déficits indûment imputés. Ces déficits constituent une insuffisance de déclaration pour l’application de la dispense de l’intérêt de retard mentionnée au 4 du II de l’article 1727.

L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

[…].

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. […].

Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et imputer un déficit foncier sur le revenu global.

Par ailleurs, le BOFIP donne aussi un rescrit ("RESCRIT N° 2010/35 (FP) du 22 juin 2010") (avec un tableau/exemple très complet que je vous invite à consulter):

Lorsqu’un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d’immeubles différents cesse de louer l’un d’entre eux dans les trois ans qui suivent l’imputation, il convient de reconstituer l’éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l’immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu’à l’année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

Donc pour répondre à la question initiale, je pense que :
- la date qui marque l’avantage fiscal est la dernière année où a lieu l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux (donc a priori l’année de ’gros’ travaux)
- pour que cet avantage immédiatement acquis ne soit pas remis en cause plus tard, il faut louer pendant encore 3 années pleines (et donc louer jusqu’en N+3 inclus et changement sans remise en cause possible à partir de N+4 inclus)
- cet avantage est afférent à chaque bien, donc si un bien a permis une imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux en N et un autre bien a permis une autre imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux en N+2, alors l’arrêt de la location nue sera possible sans remise en cause dès N+4 (après N+3) pour le premier bien et dès N+6 (après N+5) pour le deuxième bien.

- Appart1 : dernière année d’imputation sur les revenus globaux = 2014. Fin de l’obligation = 2017 (2017+3). Début de changement possible = 2018 (2014+4).
- Appart2 : aucune imputation sur les revenus globaux depuis 2011 inclus ? Alors fin de l’obligation = 2014 (2011+3). Début de changement possible = 2015 (2011+4), càd dès maintenant.
- Appart3 : idem que appart2.

Encore une fois, tout ceci ne découle que de ma lecture et ni d’une pratique ni d’échanges avec les services fiscaux. Je me dégage donc de toute responsabilité . Je vous invite d’ailleurs à contacter vos services des impôts pour confirmer tout cela, ce qui, j’en suis sûr, vous apportera aussi beaucoup de sérennité

Christophe

P.S. : désolé pour la reprise du BOFIP du message précédent, j’ai commencé ma rédaction alors qu’il n’était pas encore publié… Je préfère le laisser pour la cohérence global de mon message.

Christof et Xa: merci beaucoup pour le temps passé sur mon cas et vos réponses précises et documentés.

Bien entendu, je pourrai me faire confirmer ce scénario (vous en arrivez à la même conclusion tous les deux) auprès des impôts pour plus de sécurité.

En tout cas, c’est bon de voir que je vais pouvoir passer en lmpn sans trop de contraintes fiscales !

A bientôt,
niko.