Cash flow locatif : location nue au réel vs LMNP avec et sans travaux

Mani · #1

Bonjour,

J’ai réalisé un comparatif de cash flow pour un même investissement entre une "location nue au réel" et "le Lmnp" AVEC et SANS travaux. réalisé via le site : www.rendement locatif.com

Le but étant d’avoir une idée du "meilleur" formant d’investissement pour mon cas (imposition à 14%)

L’investissement (Achat avec ou sans travaux + notaire + meuble dans le cas d’un LMNP ) reste toujours le même pour l’investisseur : 65 607 €

L’investisseur est imposé à 14%

Cas 1 : L’investisseur trouve un bien sans travaux a faire, je le loue "location nue au réel"
Cas 2 : L’investisseur trouve un bien à rénover (avec travaux), je le loue "location nue au réel"
Cas 3 : L’investisseur trouve un bien sans travaux a faire, je le loue "LMNP au réel"
Cas 4 : L’investisseur trouve un bien avec travaux a faire, je le loue "LMNP au réel"

Voir le détail ci-dessous :

Voir le détail du cash flow ci-après et notamment du cash flow cumulé en bas du tableau :

(Ma) Conclusion :

Pour un même investissement, l’investisseur "gagne" plus d’argent dans "le cas d’une location nue au réel" (gain : 11 110 €) (et ce, sans comptabilisé en plus le fait qu’il y’aura une réduction d’impôts grace au travaux)

Je suis "surpris" de cette conclusion dans le sens ou d’après mes lectures du forum, les meilleurs "coups" pour générer un cash flow important ont a priorio été fait de la manière suivante : trouver un bien, (bien sous évalué puis fortement négocié), dfaire (souvent soit même) des travaux puis de louer au régime LMNP.

Or, dans ce cas là (CAS 3 : travaux + LMNP) , le gain de cash flow n’est que de 3 869 €… et ce cas est même inférieur au cas d’un bien trouvé sans travaux mis loué au réél (= CAS 1) …

Certe dans le cas d’un LMNP, la location sera en théorie louée plus cher qu’un location vide, mais est-ce la seul cause de l’écart de cash flow sur le durée ?

Whats’s wrong ?

Mots-clés : cash flow, lmnp, location nue au réel, travaux

niceday · #2

Il manque des infos pour vous suivre (loyers…etc).
L’avantage principal du meublé passe par l’amortissement en résultat d’une partie de la valeur de votre appartement. On ne sait pas comment vous avez calculé vos CFs.

Mani · #3

En effet, zut…
Info pourtant importante ! le loyer est de 500 €/mois (hors charges) dans les 4 cas.

A part cela qu’elle autre info manque ?

Le calcul c’est :

Loyer (11 mois) - charges - csg/rds - TMI = Cash flow

"L’avantage principal du meublé passe par l’amortissement en résultat d’une partie de la valeur de votre appartement. "

Je ne comprend pas. Avez vous un exemple chiffré à me donner ?

DDtee · #4

Le loyer est bien plus important en lmnp qu’en nu, il y a par contre CFE et comptable, sans oublier les meubles…

niceday a écrit :
L’avantage principal du meublé passe par l’amortissement en résultat d’une partie de la valeur de votre appartement.

Mani a écrit :
Je ne comprend pas. Avez vous un exemple chiffré à me donner ?

Les sommes comptablement amorties chaque année ne sont pas fiscalisées alors que concrêtement vous ne sortez pas un centime de votre poche = grosse différence sur le CF net

investisseur36 · #5

Ne pas oublier que pendant les travaux votre appartement n’est pas loué, ce qui diminue le cash flow la première année. Ensuite cela dépend des travaux pour le lmnp qui ne s’amortissent pas tous de la même manière en fonction de la nature des travaux.

Ribeiro · #6

Bonjour Mani,

C’est un sujet intéressant effectivement, je ferai les commentaires suivants :

- Le loyer en location nu et en LMNP ne peut pas être le même. A priori, vous pouvez compter entre 10-20% de plus pour le LMNP.
- Comme ça a été dit au dessus, le principal avantage du régime LMNP au réel est de pouvoir amortir comptablement le prix d’acquisition ainsi que les meubles.

Edit : Comme l’a justement fait remarqué Niceday , uniquement la partie bâtiment, pas le terrain. En général environ 80-85% du prix.

Vous pouvez donc déduire une fraction du prix du bien sur une durée de 20 à 30 ans de vos revenus imposables.
Même principe pour les meubles sur 5-7 ans.
C’est un énorme avantage qui donne tout son intérêt à ce régime fiscal.

Plus généralement concernant votre étude :

Le puriste que je suis vous conseillerez d’utiliser la VAN (valeur actuelle net) en prenant un taux d’actualisation de 2% par exemple et de comparer ça valeur à 5, 10, 15, 20, 25 années.

La VAN permet de calculer votre enrichissement sur une période de temps donnée en utilisant les cash-flow actualisés (l’actualisation pourrait s’assimiler à l’inflation).
Mon point ici n’est pas d’aller dans un niveau de détail inutile, mais il faut garder en tête que gagner 500€ aujourd’hui ou les gagner dans 20 ans, cela n’est pas la même chose.

Sachant en plus qu’il est fort possible qu’un bien ne soit pas conservé pendant 15 ou 20 ans, faire une simple sommes à 20 ans me semble un peu naïf dans le principe.

Avoir un cash-flow positif de 100€ par mois pendant 10 ans et ensuite dégager 1000€ pendant encore 10 ans donne la même sommes finale que perdre 100€ pendant 10 ans et ensuite gagner 1200€ sur 10 ans…
Sauf que non seulement vous allez devoir faire un effort d’épargne, mais en plus si vous vendez plus tôt, votre enrichissement sera bien différent.
Il ne s’agit la que d’un exemple mais c’est pour vous montrer qu’une sommes simple sur une période de temps donné ne peut pas permettre de définir une stratégie.

Taux VAN 2%

Année Cas 1    Cas 2 Cas 1 VAN    Cas 2 VAN
1    100    -100    98,04 €    -98,04 €
2    100    -100    194,16 € -194,16 €
3    100    -100    288,39 €    -288,39 €
4    100    -100    380,77 €    -380,77 €
5    100 -100    471,35 €    -471,35 €
6    100    -100    560,14 €    -560,14 €
7    100    -100    647,20 €    -647,20 €
8    100    -100    732,55 € -732,55 €
9    100    -100    816,22 €    -816,22 €
10    100    -100    898,26 €    -898,26 €
11    1000    1200 1 702,52 € 66,86 €
12    1000    1200 2 491,01 € 1 013,05 €
13    1000    1200 3 264,05 € 1 940,69 €
14    1000    1200 4 021,92 € 2 850,14 €
15    1000    1200 4 764,94 € 3 741,76 €
16    1000    1200 5 493,38 € 4 615,89 €
17    1000    1200 6 207,55 € 5 472,89 €
18    1000    1200 6 907,70 € 6 313,08 €
19    1000    1200 7 594,14 € 7 136,79 €
20    1000    1200 8 267,11 € 7 944,36 €
Sommes 11000 11000

Si vous vendez au bout de 10 ans, voyez la différence d’enrichissement. Même au bout de 13 ans.

Si ce genre de sujet vous intéresse, je vous invite à lire cette file sur laquelle nous avons déjà eu ce genre de discussion.

niceday · #7

- Comme ça a été dit au dessus, le principal avantage du régime LMNP au réel est de pouvoir amortir comptablement le prix d’acquisition ainsi que les meubles.

Une partie du prix d’acquisition (Prix du bien moins le terrain).

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