MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur)

Je vous ai suivi. L’an passé la chasse au dividende avait commencé mi décembre sur la valeur et on est au même niveau de 1.30.

Je confirme, achats de début d’année des fonds avec une visée sur le dividende puis vente à partir de juillet… Saisonnalité observable sur pas mal de small de rendement de qualité moyenne. Tout bon caissier qui se respecte profite du phénomène (attention j’ai pas dit que c’était aussi régulier que les marées).

Je ne dis pas qu’un gérant va acheter avec l’idée précise de vendre le jour du détachement ! En début d’année un gérant va chercher des idées et se dire tiens MRM semble sur de bons rails et va délivrer 8% de rendement. Il va se construire doucement une ligne en janvier. Si en mars la valeur a pris 20% et que pour une raison ou une autre il doit vendre une foncière, il va commencer par vendre du MRM prioritairement à des foncières de grande qualité plus chères mais dont on attend une croissance sur le long terme comme Unibail ou Klepierre.
D’ou ma classification de small de rendement de qualité moyen. Le truc qu’on achète pour le rendement mais sans trop de conviction sur la croissance LT genre Piscine Desjoyaux, les CRCA ou CDA….

La dernière publication est très rassurante. La pression baissière est difficilement explicable (un gros qui sort du capital ?)

bifidus a écrit :

La pression baissière est difficilement explicable (un gros qui sort du capital ?)

J’en suis personnellement persuadé (je ne sais pas si c’est un "gros", mais si c’est bien le même, 13.000€ de vente minimum tous les jours ça commence à chiffrer : depuis la semaine dernière, il y a systématiquement un vendeur de 10.000 actions à 1.30€ tous les jours.

Chaque jour cette quantité trouve des acheteurs, et le lendemain ça recommence : nouvel ordre dans le CO pour même prix et même quantité.

"Etonnant, non ?" aurait dit Desproges

Je suis comme vous, les chiffres sont positifs (malgré l’orientation tendancieuse de certains titres de dépêches, voir ma capture d’écran plus haut), donc je ne comprends pas non plus.

D’autant qu’il y a aussi ceci pour 2016 à ajouter aux bonnes nouvelles :

MRM a écrit :

Le Groupe rappelle que quatre baux déjà signés pour des surfaces de bureaux disponibles ne prendront effet qu’à compter de début 2016. Trois d’entre eux concernent une surface totale de 7 250 m² au sein de Cap Cergy à Cergy-Pontoise et le quatrième concerne Nova à La Garenne-Colombes.

Je note quand même un manque de logique sur la stratégie, puisque plus bas on peut lire ceci :

MRM a écrit :

MRM poursuit la commercialisation des surfaces disponibles au sein de son portefeuille ainsi que la mise en œuvre de son plan de sortie du secteur des bureaux à l’horizon 2016

Source : Finance - MRM Invest Communiqué de presse

D’un côté on lit que nous avons de nouveaux baux pour des bureaux pour 2016, que les loyers des bureaux progressent, et de l’autre on lit que MRM veut vendre ses bureaux d’ici 2016.

Peut-être pas incompatibles en effet, mais je trouve étonnant de vouloir se débarrasser de la branche "bureaux" alors que les loyers progressent et qu’ils retrouvent de nouveaux locataires.

L’orientation stratégique depuis la prise de controle de Scor est clairement de se débarrasser de l’activité bureaux pour se concentrer uniquement sur les centres commerciaux plus rentable sur laquelle MRM a des taux de vacance faible.
Le Plan est de vendre les bureaux tout en réhabilitant les centre commerciaux (Gros projet à Amiens).
Avec un taux de vacance moyen de 50% MRM a effectivement commencé à vendre dans un premier temps ses meilleurs emplacement  pour rentrer du cash.
Comme le souligne nil, le risque était qu’avec un taux de vacance moyen de 50% et en vendant les bureaux remplis à 80% MRM ne se retrouve qu’avec des bureaux vides invendables. Que le taux d’occupation ait augmenté de 24% alors que les plus beaux actifs ont été vendu me semble être une excellente nouvelle. Ces actifs vont pouvoir être cédés à un prix correct sans urgence.
La deuxième interrogation concerne les investissements sur Amiens. Seront-ils rentables ?
En tout cas tout cela me semble aller dans le bon sens, on est loin des foncières à la dérive ou les gérants cherchent juste à se payer sur la bête sans rien faire.

Ca n’a rien d’exceptionnel, c’est très courant sur des valeurs peu liquides.

Je pense qu’il s’agit d’une action échangée par le programme de liquidité, donc un acteur qui est là pour "animer" et fluidifier le cours d’une action. Bon là je vois pas trop l’intérêt, à part pour qu’il y ai un cours qui s’affiche sur la journée.

C’est sûr qu’il vaut mieux éviter les ordres à cours limité sur ce genre de valeur, car l’ordre risque fort d’être fractionné … et les frais de courtage multipliés.
Mieux vaut un ordre au marché, en ayant au préalable jeté un œil au carnet d’ordres.

Le pb m’est arrivé quand je me suis constitué une ligne Argan : ordre à cours limité exécuté en 2 fois (donc 2x les frais) et seulement partiellement.
Si celui qui a acheté 1 action à 1.31€ hier a eu par exple mini 4€ de frais de courtage alors c’est la caricature : PRU 5.31€ !

philippe77 a écrit :

Bon visiblement ceux qui ont profiter du cours à 1.30€ ont bien fait, il n’y est pas resté très longtemps, et malgré des volumes encore modestes, son cours remonte déjà (il devrait afficher 1.40€ ce soir, selon le CO actuel). Elle se réveille déjà ?

La réponse probable est non et que tout cela n’est qu’une manœuvre de la part du "gros" vendeur pour arrêter de devoir vendre de plus en plus  bas.

Revenons en effet 14 mois en arrière, début septembre 2014. Voici un scénario qui me parait très probable, mais que je ne peux prouver évidemment de manière certaine, et où tous les mouvements de ce titre peu liquide s’expliquent par les décisions d’un seul gros obligataire, devenu contraint et forcé actionnaire MRM en T2 2013 quand les obligs ont été converties en actions.

Ce gros actionnaire, détenant vraisemblablement quelques pourcents au moins du capital de MRM, décide, pour une raison ou une autre, de s’en débarrasser. Vu la très faible liquidité du cours, encore plus faible alors qu’aujourd’hui, le cours passe en 3-4 mois de 1,85€ à 1,32€, ce qui n’arrange pas les affaires de ce vendeur, qui aurait préféré éviter vendre à moins de 50% de l’ANR.
Début 2015, il arrête donc temporairement de vendre et le cours, porté aussi par la forte remontée généralisée des foncières européennes en T1 2015, finit par dépasser 1,65€. Pendant cette période de quelques mois, le vendeur continue bien sûr de larguer des titres, mais plus modérément.

Mais à partir de juin 2015, l’engouement pour les foncières françaises, notamment petites, commence à s’essouffler et le cours de MRM recommence sa descente.
La descente est lente, car chaque fois que le cours baisse de 0,01 ou 0,02€, de nombreux ordres d’achat apparaissent (le titre MRM est désormais suivi par de nombreuses personnes, contrairement à 2014). Mais il se trouve que la baisse se précipite en octobre 2015 quand le cours descend en dessous de 1,37€ et atteint quasiment en deux jours 1,30€ puis même 1,29€, où il se stabilise comme il le fait d’habitude, pendant une semaine ou deux.

Puis bizarrement, depuis ce mercredi, la baisse s’arrête faute de titres à la vente et le cours remonte brutalement à 1,40€, dans de très petits volumes.
Deux explications possibles:
- cet actionnaire a fini par vendre tout son paquet et la remontée pourrait donc être pérenne
- (plus vraisemblable) cet actionnaire n’a pas encore tout vendu (pour preuve, le cumul des volumes échangés depuis 12 à 14 mois n’atteint pas quelques pourcents) et s’est retiré provisoirement pour permettre au cours de remonter. Peut-être même vient-il de faire une petite manipulation du cours, en achetant lui-même les petites quantités qu’il a mis en vente, pour faire remonter vite le cours, car vraisemblablement, il n’y avait aucun autre acheteur significatif pendant entre mercredi et aujourd’hui vendredi.
A partir de là, si les acheteurs croient à tort que la remontée est définitive, ils se précipiteront la semaine prochaine pour acheter en plus grosses quantités, solidifiant ainsi la hausse ("prophétie auto-réalisatrice").
A l’inverse, s’ils gardent leur sang froid et s’abstiennent d’acheter et le cours devrait rebaisser à 1,30€ car le vendeur, qui tient vraisemblablement à larguer le maximum avant le 31.12, se remettra vite à vendre.

Time will tell …

AMF: observateur amusé de ces mouvements, pas actif en ce moment, pas pressé (buy & hold pour 3 ans) mais ayant acheté depuis fin 2014 énormément de titres avec PRU moyen d’environ 1,35€, donc intéressé par une remontée pérenne, mais pas par un rebond éphémère.

zirk2 a écrit :

Ce gros actionnaire, détenant vraisemblablement quelques pourcents au moins du capital de MRM, décide, pour une raison ou une autre, de s’en débarrasser.

Théorie intéressante mais invérifiable, d’autant plus que les statuts de la société nous indique que :

MRM a écrit :

Toute personne physique ou morale qui viendrait à franchir, à la hausse ou à la baisse, un seuil de détention de capital ou de droits de vote dans la Société égal à 2,5 % ou à un multiple de ce seuil (soit les seuils de détention de 2,5 %, 5 %, 7,5 %, etc.) doit obligatoirement déclarer à la Société, dans les quinze jours de ce franchissement de seuil, le nombre d’actions qu’il détient.

En consultant le site de l’AMF, on peut rapidement s’apercevoir qu’aucune déclaration de franchissement de seuil n’a été déclaré en 2014-2015 (sauf Scor qui a vu ses droits de vote légèrement dilués en 2015). Je pense qu’il faut rester factuel et éviter les spéculations comme sur les forums de Boursorama (manipulation des zinzins, les robots sont mal réglés, etc.).

zirk2 a écrit :

@alex…
Avant de critiquer et de parler, il vaudrait mieux réfléchir au préalable sur les points suivants:

Je ne critique pas, je dis même que votre théorie est intéressante mais invérifiable.

zirk2 a écrit :

- les quelques pourcents de ce "gros" actionnaire étaient sans doute un peu inférieurs à 2,5%, donc pas de déclarations de franchissement de seuil à faire. Et de toute manière, c’est à faire à la société et pas à l’AMF. Sur le site de l’AMF, vous ne trouverez que les franchissements des seuils de 5%, 10%, … et pas de 2,5%.

Bien sur, informer l’AMF des franchissements de seuil statutaire n’est pas obligatoire mais il s’agit d’un premier moyen pour vérifier votre théorie. Et force est de constater que votre "gros actionnaire, détenant vraisemblablement quelques pourcents au moins du capital" n’est pas si gros que ça…

zirk2 a écrit :

- ce titre a connu deux périodes très longues de baisse continues et inexplicables, sauf par des ventes d’un obligataire devenu malgré lui actionnaire. Je suis d’ailleurs loin d’être le seul à proposer cette explication. Quelle autre explication plausible avez-vous?

Peut être les fondamentaux de l’entreprise ? Une foncière peu liquide qui cède ses meilleurs actifs pour ce concentrer sur des centres commerciaux de "seconde" zone (plus rentable mais plus risqué). Taux de vacances locative élevé. Absence de prime spéculative liée une éventuelle OPA (Scor).

Une foncière qui affiche 50% de décote sur son ANR, >7% de rendement, avec un CAC à +13% et un indice SIIC france à +8%. La sortie d’un actionnaire "significatif" amplifie peut être le phénomène mais c’est loin d’être le seul indicateur qui pèse sur le cours de la société.

J’ai connu plusieurs trous d’air consécutifs à la sortie de zinzins (notamment MGI Coutier en 2014), et je me suis bien gavé… Mais la société fini par retrouver ses niveaux de valorisation assez rapidement.

zirk2 a écrit :

Mais à partir de juin 2015, l’engouement pour les foncières françaises, notamment petites, commence à s’essouffler et le cours de MRM recommence sa descente.

La baisse du cours ne serait pas plutôt liée à des évènements macro-économiques : bras de fer entre l’UE et le Grèce, puis le Chine qui bat de l’aile en pleine saison estivale.

Personnellement, je pense que la stratégie de recentrage va porter ses fruits à moyen terme mais il va falloir plusieurs bonnes publications avant que des institutionnels ou des PP ne se mettent à s’intéresser à la valeur (surement échaudés par le parcours boursier de ces dernières années). La confiance des actionnaires se gagne sur le long terme mais peut se perdre très rapidement (ARCP)…

Ma précédente intervention voulait seulement mettre en évidence que votre démonstration manquait de fait.

PS : désolé, je n’ai pas observé les 2 fixings quotidiens depuis 14 mois.

Zirk, je suis perplexe face à ce genre d’arguments.
Pour moi, quand une entreprise me plaît à un cours qui me plaît, je ne me pose pas la question de savoir si le cours a des chances de baisser de quelques pourcents pour des raisons purement techniques. Tenter d’acheter encore plus bas que bas m’a généralement fait rater de très bons coups.

Ensuite, même si je trouve votre raisonnement intéressant, tenter d’extrapoler les vacances locatives sur les mois à venir me semble assez dangereux. J’aurais plutôt tendance à regarder ce qu’il s’est récemment passé et faire confiance au management. Et là, à moins d’avoir raté quelque chose, je trouve que c’est assez positif.

Donc comme vous dites, time will tell, mais sur du long terme.