Pour faire court : fuyez cette proposition d’investissement !
Etes-vous conscient de la durée qu’il vous faudra attendre avant de récupérer vos fonds ? Il faudra que cette SCPI finalise sa collecte, investisse dans des immeubles, que leur construction se termine, qu’ils soient mis en location, puis respecter le critère de durée minimale de location incompressible associé à la loi Pinel (c’est souvent ce délai qui est évoqué, mais la SCPI aura une durée de vie bien plus longue… et pendant toute cette durée de vie de la SCPI, votre argent sera immobilisé), ensuite que la SCPI résilie les baux et puis mette en vente les logements, que ces ventes soient conclues, et lorsque ce sera fait pour une partie significative du patrimoine elle commencera à vous redistribuer votre investissement, ces distributions ne se finassant qu’une fois la totalité du patrimoine cédé.
Rien n’assure de plus que les logement seront vendus avec des plus-values… Ce n’est en tout cas pas souvent ce qui est constaté pour les SCPI de ce type qui vendent maintenant (alors que le marché de l’immobilier d’habitation a beaucoup monté sur 15 ans, si on en crois les indices qui le reflètent), et c’est peut-être du aux choix des sociétés de gestion, qui ont parfois acquis tous les logements de certaines résidences (et cherchent ensuite à tous vendre en même temps), lesquelles ont souvent très mal vieilli 10-15 ans après…
Pendant tout ce temps, le rendement de la SCPI restera modeste (rien au départ, puis vers 2% quand la SCPI aura investi et loué tout son parc, voyez Habitat2 qui distribue 13-14€/an en 2015, soit 2.6%-2.8% avant impôts et prélèvements sociaux) et vous ne pourrez pas revendre vos parts, sauf à accepter un prix de vente très déprécié (voyez les Habitat2 -SCPI créée en 2007- qui se sont traités à 380€, pour les quelques 8 parts échangées en septembre 2015, contre 500€ pour leur prix initial, sachant qu’il y a encore 6 parts qui n’ont pas trouvé preneur à ce prix, cf ici), et le remboursement intégral des avantages fiscaux.
Tout ceci pour gagner 18% sur ses impôts au départ (même avec les 30% qu’il y avait, par exemple en 2007 quand Habitat2 a été lancé, l’investissement ne s’est pas avéré fructueux..)
Franchement, ça ne me fait pas du tout envie !
Investir dans des SCPI de rendement, possédant des bureaux et/ou commerces, pour un rendement vers 5% brut, et payer son IR rubis sur l’ongle, me semble bien plus pertinent (ou, si très fort TMI IR ou imposé à l’ISF : investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement, renonçant à toute distribution pendant 10 à 15 ans, contre une ristourne sur le prix d’achat d’environ 33% ou 40%).
Renégocier le crédit immo de votre RP (4.25% sur 15 ans en 2010) est assurément une bonne idée, car sur les 10 ans restant vous devriez obtenir un taux voisin de 2% (sans doute un peu plus auprès de votre banque avec peu de frais, ou un peu moins ailleurs avec plus de frais). Si votre banque refuse de renégocier si vous ne voulez pas de leur SCPI Pinel : allez voir ailleurs, vous trouverez sans peine des concurrents intéressés.
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