Avez-vous déjà viré vous-même un locataire ?

Mes grands-parents (âgés alors de plus de 80 ans) ont eu cette très mauvaise expérience il y a quelques années… Le pire c’est que cette gestion locative avait été confiée par une agence immobilière très connue… Depuis, je ne fais plus du tout confiance à ce genre d’institut et nous gérons nous-même.

Il s’agissait d’une maison à la campagne, avec un impayé de près de 2 ans de loyers (au moment du dénouement). En plus de cela, la famille monoparentale constituée de 4 enfants dégradaient le biens à vu d’oeil (10000 € ont été nécessaire pour remettre en ordre l’habitation), la gendarmerie connaissait bien les lieux, les enfants aînés étaient familiers avec le service… La mère était au RSA et a demandé à la CAF de percevoir directement les allocations sur son compte au lieu du propriétaire et le pire c’est que ça a fonctionné : faille du système…

L’agent immobilier a menacé cette famille, après avoir appliqué la procédure d’expulsion après la trêve hivernale. Suite à cette simple menace verbale, des gendarmes sont intervenus au domicile de mes grands-parents avec un manque de tact évident…

Il aura fallu du sang froid et de la patience pour finaliser cette procédure… Qui s’est donc terminée au tribunal.
Par "chance", cette famille n’avait plus moyen de payer l’électricité pour se chauffer, le départ s’est fait un peu plus tôt que prévu…
Cette personne est revenue chez ses parents et a obtenu un logement social dans une grande ville de la région et aux dernière nouvelle vit du RSA pour rester insolvable. Mes grands-parents n’ont récupéré que 20 % de la dette via un huissier et ne compte pas récupérer le reste.

Triste France…

C’est dans ces instants que l’on s’apperçoit que les locataires en France sont surprotégés

D’accord, alors dans ce cas non, j’ai déjà fait le cas numéro 2.
En général on fait le cas numéro 2 parce qu’on a d’abord essayé le cas numéro 1 (tout seul) et qu’il n’y avait pas moyen que la personne parte en essayant en direct (sauf peut-être à employer des méthodes mafieuses mais bon…ce serait un peu comme votre pseudo… ).

Oui
soit par encouragement verbal tres fort suite a un problème sérieux - delit ou dégradation- style pars de suite ou je porte plainte a la police…
soit par changement de serrures en cas de non-paiement volontaire (il a prefere allouer ses sous a la consommation de…) …mais c’était du meuble.
Zero backlash. Rapide. Regle et on reloue.
Mais pas en France.
Ca servait d’exemple … et les autres locataires ne tardaient plus a payer …

J’ai déjà fait le cas 1, mais pas illégalement.
En clair, un locataire qui a fini par me faire franchement ch***.
J’avais été trop sympa et tolérant, et ils avaient abusé.

Donc, je lui ai mis la pression à 200% : pression sur le loyer, pression sur régularisation du dossier CAF, sur l’entretien du logement, sur le bruit, …
Finalement au bout de 3 mois, ils sont partis.

Mais pour cela 3 choses, il faut avoir
- des moyens de pressions (loyers peu ou mal réglé, besoin de quittance pour un logement social, signalement pour trafic, passage de la gendarmerie, …)
- avoir un moral d’acier car c’est usant
- avoir des locataires impressionnables et peu routinier, sinon ça ne fonctionne pas.

Depuis je demande systématiquement une caution solidaire pour avoir un moyen de pression complémentaire.
J’hésite également à demander à avoir une quittance du loyer précédent. (je le ferai probablement si je tombe sur quelqu’un sans caution)

Venant de BorderLine trés bon titre

J’ai eu a gérer un départ précipité (départ du locataire sans préavis, ni réglement)
et un autre via voie semi judiciaire

Pour éviter de s’étendre sur des dossiers particuliers, qui n’ont que peu d’intérêt

en Synthèse:
Tant que le dialogue est conservé, pas de démarche de ma part
dés qu’il n’ya plus de dialogue, il faut mieux prendre les devants

gunday a écrit :

Depuis je demande systématiquement une caution solidaire pour avoir un moyen de pression complémentaire.
J’hésite également à demander à avoir une quittance du loyer précédent. (je le ferai probablement si je tombe sur quelqu’un sans caution)

C’est ce que je fais également, mais est-ce vraiment utile ?
La législation protège tellement les locataires indélicats…

Que se passe t-il si la caution refuse de payer ?
Retour à la case départ, non ?

Personnellement j’ai eu un problème avec un locataire insolvable. Je ne m’étais pas occupé du dossier personnellement car je n’étais pas sur place et un peu trop en confiance avec la vie de bailleur. Si j’avais effectué une étude de solvabilité un peu poussée, je ne l’aurais pas pris. Au moins, çà me servira de leçon et je ne peux pas dire que c’est "la faute à pas de chance".

Le gars était en fait un pauvre mec poissard, qui cassait tout ce qu’il touchait, en conflit avec la terre entière.
J’ai mis un an à m’en débarrasser, l’impayé a grimpé à 2000 euros.
Merci la CAF (1200 euros de récupérés grâce à un maintien des allocs malgré les impayés). 

Finalement je me suis assis sur environ deux mois de loyer suite à :
- résiliation du bail et rédaction d’un état des lieux de sortie
- signature d’une convention d’hébergement à titre gratuit pendant un mois après cette résiliation.

En effet, après qu’il m’eut récité à plusieurs reprises le discours appris par coeur à l’ADIL du coin, je l’ai prévenu qu’attendre que la justice fasse son travail me reviendrait beaucoup plus cher qu’une condamnation pour expulsion illégale et que mon choix était fait. C’était une menace, c’est condamnable mais j’ai fait mon choix. J’étais épuisé nerveusement et j’aurais pu mettre à exécution ces menaces. C’est dans ce contexte qu’un accord a fini par intervenir. Il a senti que l’argument juridique/judiciaire n’avait plus d’emprise sur moi, alors que je suis quelqu’un d’assez procédurier (j’ai d’abord fait une assignation dans ce dossier, mais je me suis désisté à l’audience suite à paiement par la CAF).

Je précise que je ne lui ai jamais insulté, ni agressé physiquement. Je l’ai eu au téléphone quasiment tous les jours pendant un an, jusqu’à son départ nous nous sommes toujours "respectés". Je savais que c’était un galérien, il a compris que je n’étais pas milliardaire. 

Je l’ai donc logé gratuitement deux mois, et j’ai finalement pris ce manque à gagner comme une oeuvre de charité, pour me faire une raison. Après avoir squatté chez un ami à lui (je savais que cet ami pouvait l’héberger, cela a favorisé mon pressing), je me demande s’il n’est pas SDF aujourd’hui. Je n’ai même pas cherché à savoir s’il avait retrouvé un boulot. A vrai dire, je l’espère pour lui.

Surtout j’ai appris plusieurs choses :

- si un accident est toujours possible, un dossier bien sélectionné par le bailleur évite dans la plupart des cas les ennuis par la suite ; d’où l’importance de posséder des biens là où la demande locative est forte, afin de pouvoir sélectionner ;

- même si le locataire vous en fait baver, essayer de maintenir le dialogue; si vous le rompez, l’ADIL ou autre deviendront ses seuls interlocuteurs, et là vous êtes mal barrés, parce que vous ne serez désormais plus qu’un bailleur lambda et non plus un humain ; il faut éviter que la relation ne devienne que juridique (nous sommes en France) ;

- la location à des étrangers accroît les risques, car ils ne bénéficient pas de la même protection sociale que les français (notamment la possibilité d’avoir le RSA et les APL, qui sont liés) ; à la base, je ne faisais pas de discrimination, mais la CAF m’a démontré que ce n’était pas une bonne stratégie ;

- c’est compliqué de se débarrasser d’un mec seul, alors une famille, je n’imagine même pas; c’est entre autres pour cette raison que je ne possède aucune grande surface. De ce point de vue là, à savoir éviter que des enfants se retrouvent précipitamment dans la rue, j’ai du mal à détester le système de protection des locataires mis en place par le législateur. Après, il y a des abus, mais il y a aussi des faibles à protéger. Et les bailleurs disposent de pas mal de solutions pour se protéger, à y regarder de près.

La demande locative est la condition sine qua non de l’investissement locatif. Il faut toujours en revenir au critère numéro 1, l’emplacement. Quitte à devoir chercher pendant des mois avant de trouver le produit intéressant, et à laisser de côté bon nombre de biens qui paraissent très intéressants sur le papier (rentabilité théorique, avec un loyer fictif appliqué sur onze ou douze mois) mais sont mal placés.

La location saisonnière, c’est autre chose. D’un point de vue juridique déjà, pour les expulsions, le logement utilisé n’est pas censé être le domicile du locataire. La procédure est de ce fait moins contraignante. Mais même si je ne connais pas de cas, je suis certain que certain propriétaires, notamment à Paris, ont eu maille à partir avec des locataires qui ne voulaient pas partir de leur location saisonnière. 

D’un point de vue économique, on peut avoir :

- une forte demande saisonnière et une demande à l’année limitée (souvent des stations balnéaires ou de montagne) ;
- une forte demande à l’année et une demande saisonnière limitée (beaucoup de villes étudiantes par exemple) ;
- une forte demande saisonnière et une forte demande à l’année (Paris ou certaines agglos du sud, par exemple)
- aucune demande (certains bleds paumés ou encore des zones qui se désertifient, laissant beaucoup de logements vacants)

Tout peut s’étudier, du point de vue d’une investisseur. L’important est d’avoir conscience du potentiel locatif du bien que l’on acquiert.

Je n’ai pas vraiment saisi ce avec quoi vous n’êtes pas d’accord, n’hésitez pas à développer.

Par ailleurs on s’éloigne du sujet, mais je crois qu’il existe des fils sur la location saisonnière, si vous souhaitez approfondir.

Si vous investissez dans une ville fortement étudiante par exemple, il est bien sûr possible de se retrouver sans locataire en janvier. Le risque 0 n’existe pas. Il y a néanmoins des changements de logement en cours d’année, des changements d’étude, des débuts de stage, des jeunes qui prennent un boulot … Difficile ne veut pas dire impossible.
Forte demande étudiante ne signifie pas que hormis en septembre il ne se passe rien. C’est plus calme néanmoins, d’où l’intérêt d’avoir un logement très bien situé. on en revient toujours au même. Si vous n’avez qu’une seule demande en un mois d’annonces par exemple, le candidat va apparaître tel le messie. C’est l’écueil qu’il faut éviter.

Personnellement ma pire crainte c’est généralement plutôt décembre (notamment parce que la taxe d’habitation est établie au 1er janvier, beaucoup de personnes "en transit" souhaitent s’installer après le 1er janvier).