Immobilier : faire des travaux avant la vente définitive ?

Bonjour,

Méfiez vous d’un détail essentiel quand même :

Vous semblez être sur de vous quant à l’obtention de votre prêt, OK pourquoi pas même si avec ces fêlés de banquiers ce n’est jamais gagné d’avance !

Par contre, vous venez juste de signer le compromis donc j’ai un gros doute que le notaire ai déjà le retour de la mairie concernant son droit de préemption (Le DPU ).

Vous pouvez engager des frais et au final c’est la mairie qui achète le bien convoité !

bonjour,
juste un avis concernant votre question : acheter des meubles et matériaux avant la signature définitive, je ne m’y risquerais pas. Si vous subissez un contrôle, cela m’étonnerait que le fisc valide ces factures.
L’administration fiscale a clairement pour mission de faire réaliser des économies à l’Etat. Après, ce sera peut-être une histoire d’interprétation. Mais, pour en avoir discuté avec des experts-comptables et des inspecteurs des impôts, je ne vous le recommande vraiment pas !

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Bonjour Liab17,

Deux grandes leçons tirées de mon précédent projet :
- il est contre-productif de sous-estimer le prix des travaux : moins de levier de négociation sur le prix du bien, études de rentabilité faussées, travaux imprévus à financer par l’épargne personnelle plutôt que par l’emprunt
- l’immeuble que j’ai acquis été remis en vente pour la 3ème fois. Le premier acheteur était tellement certain d’obtenir son crédit qu’il avait refait tous les enduits et toutes les peintures (235m2 de surface au sol…). Depuis je suis très hésitant à conseiller à quiconque d’anticiper des travaux avant la signature de l’acte définitif.

bonjour,

Merci à tous pour vos réponses et conseils.

Concernant les travaux, je me dois d’être plus précis. En fait j’ai négocié le prix d’achat en estimant pour 3 000 euros de travaux. Sachant que c’est un studio de 23m2 dont la pièce à vivre fait 15m2.

Coté travaux, dans les faits, il est habitable. Il faut simplement rajeunir le lino et mettre un coup de peinture en remplacement du papier peint un peu fatigué. Le plafond, lui, est propre.

Dans ces 3 000 euros, j’ai intégré la petite cuisine de 2.2m2 (qui est donc petite, mais à l’avantage d’être séparée de la pièce à vivre), que je compte refaire à neuf avec du Ikea. En optimisant la surface (via des grands placards sur toute la hauteur des murs, un petit plan de travail de 30 cm de large sur un coté…). Optimisations déjà faites dans un précédent studio.

Au niveau des frais (peinture, lino, cuisine) je serai même en dessous des 3 000 euros.

Reste une possibilité d’optimiser la salle de bain. Travaux non obligatoire pour la location, mais qui en fonction des devis pourraient être intéressants. C’est donc sur ce point que je fais faire des devis. La plomberie étant un peu délicate à estimer coté chiffrage.
La principale modification portant sur le remplacement d’une baignoire par une douche et libérer ainsi un peu d’espace, pour un lave linge par exemple (voir aussi le respect des écarts d’eau et d’electricité.).

J’insiste cela reste du "travaux secondaire" et non obligatoire. Un bonus pour l’embellissement du bien et du confort (économie d’eau et d’énergie) pour le locataire ; mais donc dispensable.

Ma question portait plutôt sur l’achat en avance des matériaux associés aux travaux (type micro-onde, plaque de cuisson, frigo…) et à ceux associés aux futurs meubles (clic-clac, table, chaise…). Concernant les meubles, j’ai provisionné environ 2000 euros. Soit un total de 5 000 euros.

Concernant le financement des travaux et meubles, je peux les payer comptant. Ce qui m’intéresse principalement étant l’avantage du lmnp avec les déficits et amortissements associés. Le critère "prêt bancaire" ne rentrant finalement peu en ligne de compte pour ces postes de dépenses.

J’en reviens donc à ma question : Si je tombe sur de bonnes affaires en électroménager ou en meuble, puis je les acheter un peu avant la date définitive ? J’ai conscience du risque tant que le bien n’est pas acheté réellement, mais ce qui m’intéresse encore plus c’est la règle vis à vis des justificatifs (factures) qui seraient antérieur à la date réelle d’achat.

Aux vus des réponses, j’en conclu que cela n’est pas possible. Ce qui me semble finalement logique.

Cela est par contre dommage, car ne me permet pas de "sauter" sur les bonnes affaires/soldes de fin d’année.

Cependant, ayant déjà un studio meublé en location, j’imagine que je pourrais très bien faire passer les facture sur ce premier bien, pour finalement meublé le second ?

Ok ce n’est pas totalement transparent, mais dans les faits, cela se résume bien à acheter des fournitures pour un bien qui sera mis en location.

Merci de vos retours

Dernière modification par forplatina (30/11/2015 18h51)

Il me semble que vous avez déjà eu la réponse. Relisez la réponse de paulsrzn par exemple.

Je rejoins le conseil de paulsrzn : n’achetez rien avant la signature définitive. Franchement, pour quelques centaines d’euros d’économie, vous êtes prêt à risquer un imbroglio avec les impôts ? Vous aimez les em.erdements !

Utilisez plutôt le temps disponible avant la vente pour bien planifier et préparer les travaux : repérez ce que vous voulez acheter (disponibilité, rapport qualité-prix), sélectionnez vos artisans, calez le timing des différents travaux. Pour la partie que vous comptez faire vous-même, prévoyez un temps où vous aurez quelques jours de congés et/ou un coup de main d’un parent ou ami pour que ça aille plus vite. Ainsi, dès que ça sera signé, vous serez prêt à faire les travaux en un temps record.

Utiliser la seconde facture constituera une fausse déclaration vis à vis des impôts. En effet, à partir du moment où elle a été remboursée, elle ne correspond plus à une dépense.

Ca s’analyse donc en faux et usage de faux, fraude fiscale…

Encore une fois : pourquoi s’évertuer, pour économiser 3 bouts de chandelle ?

Personnellement, j’ai pour habitude de ne pas donner des conseils visant à enfreindre la loi sur un forum public. Si vous trouvez ça malin de donner des conseils qui peuvent mettre les gens dans une merde noire, libre à vous, mais ne vous attendez pas à ce que j’approuve.

Cette seconde facture ne correspond pas à une dépense réelle, puisqu’elle a été remboursée.

En cas de contrôle par les impôts, le contrôleur peut vérifier auprès de l’émetteur de la facture si celle-ci est bien acquittée. Or, le grand magasin, qui devrait avoir une compta carrée, va lui répondre "ah non, elle a fait l’objet d’un remboursement". Bingo : faux et usage de faux, fraude fiscale etc.

Même si la probabilité de se faire contrôler est faible, vu l’ampleur des emmerdements possibles, le jeu n’en veut pas la chandelle.