Immeuble de rapport avec grand local commercial dans petite ville : vos avis ?

nik66 · #1

Bonjour à tous,

Etant encore tout de même un peu néophyte en matière d’investissements immobiliers en direct, je me permets à nouveau de solliciter vos avis toujours très pertinents. Vous m’avez beaucoup éclairé sur un immeuble précédent que j’ai soumis dernièrement à ce forum (immeuble en milieu rural) que j’ai fini par laisser tomber.

Un cas un peu particulier où j’ai du mal à avoir un avis tranché par manque d’expérience. Je m’adresse donc ici surtout à ceux d’entre vous qui gèrent déjà des immeubles de rapport ou des appartements, de préférence dans des petites communes de province (si grand21, guillaume33, Siconarf ou d’autres amateurs vous passez par là…!).

Voilà le bien qu’on me propose :
- tout d’abord deux photos de présentation du bâtiment. Il s’agit de l’immeuble entouré en rouge, comprenant deux étages et situé sur la rue principale d’une petite commune. A voir ici : http://www.historytheprof.com/immeuble_01.htm
- nous sommes dans une petite commune de Franche-Comté de moins 10 000 habitants, mais ce n’est pas un trou paumé et isolé, la petite commune est un peu touristique et proche d’un axe important.
- l’immeuble est ancien mais globalement dans un état correct, pas de gros travaux à prévoir dans l’immédiat. Une toiture qui nécessitera cependant une reprise d’ici une dizaine d’années sans doute.
- l’immeuble se compose d’un grand local commercial (environ 200 m2) et de 4 appartements. Le local est une supérette de centre ville en place depuis longtemps (au moins 20 ans). Le loyer actuel est de 1200€/mois.
- la superficie des appartements : 85, 55, 52, 30m2. Deux sont loués pour 300€/mois chaque (le 85 et le 52m2). Les loyers sont bas car la propriétaire a fait un deal avec les locataires (loyer bas contre rénovation). Il reste deux appartements non loués à rénover (rénovation légère) dont on pourrait espérer un loyer de l’ordre de 600€/mois pour les deux.
- il reste en dehors de cela une place assez importante dans l’immeuble. On pourrait facilement refaire 4 appartements type F3 de 70 à 80m2 au 2e étage, de quoi faire sans doute qqc de très joli, mais là il faudrait tout créer (pièces brutes et/ou sous combles) et donc prévoir un investissement important (sans doute de l’ordre de 1000€/m2).
- le prix : 220 000€. On doit pouvoir négocier à 190 000€ je pense.

Mes problèmes et interrogations :
- l’équilibre financier de l’opération repose beaucoup sur le loyer de la supérette. Qu’en pensez-vous ? Est-ce trop risqué ?
- l’immeuble est centre ville. Le trafic n’est pas insupportable car la ville a été déviée, plus de camions passent là. Il n’empêche, je me demande toujours si c’est le meilleur endroit pour attirer des locataires… ?
- gros souci : il n’y a pas de parking. On doit se garer le long du trottoir (pas évident du tout) ou aller chercher un parking à 500 mètres de là. Est-ce un handicap rédhibitoire ?
Voilà ! J’espère avoir été assez précis. Merci d’avance de vos avis.

Mots-clés : immeuble, local commercial, province, rural

Tssm · #2

Vous partagerez le local commercial avec un autre immeuble dont vous ne serez pas propriétaire (d’après votre découpage) ?

nik66 · #3

@ Tssm
Oui, exact, j’ai oublié de le préciser. La plus grande partie de la supérette est sur l’immeuble en vente mais un petit morceau (moins de 20% du total) se trouve sur l’immeuble voisin. Je ne connais pas les détails, mais le bail est partagé, la supérette paie donc à deux propriétaires différents. Le loyer indiqué de 1200€ est la part pour l’immeuble en vente.

Tssm · #4

Sans pouvoir vous apporter de réponse, je pense que c’est un point d’attention majeur

Les baux sont ils de même date ? Que se passe t’il si un des 2 bailleurs ne souhaitent pas reconduire le bail à échéance et qu’elle serait la réaction du preneur ? Le preneur pourrait peut être sortir du bail dans ce cadre et demander une indemnité d’éviction ?

Qui paie la remise en état du mur mitoyen, ie la séparation des lots (qui n’existe plus au niveau du RDC l’immeuble) si le locataire part et que chaque bailleur reprend son indépendance ? ou dans le cas ou le bail est résilié par le/les bailleurs ?

Et une fois le local vide et que vous souhaitez relouer ensemble, vous serez 2 à décider même si de part votre pondération, vous serez en rapport de force

Bref, vous vous retrouvez un peu en "indivision" ou en "copropriété", chose que généralement les investisseurs ne souhaitent pas

Un gros travail à faire sur le bail et ses implications, y compris les jurisprudences

Pour le reste, je laisse répondre les spécialistes de ce type d’investissement

nik66 · #5

@ Tssm
Très intéressant… Je n’aurais sans doute pas pensé à tout cela. A se demander s’il ne faudrait pas, dans ce cas, contacter le propriétaire de l’autre partie pour voir s’il serait vendeur.

Prune · #6

Je vais vous donner simplement mon point de vue de potentiel locataire, puisque c’est la seule expérience que je peux vous apporter.

D’emblée, l’allure extérieure n’est pas très engageante ; cela donne une impression austère et vieille (Les enduits au-dessus de la supérette confirment mes propos).

Le fait qu’une supérette se trouve à proximité immédiate est un bon point. En revanche, juste en dessous d’un des appartements, cela me dérange un peu plus, notamment pour le passage continu dans la rue et pour les nuisances que cela peut engendrer. Qu’en est-il de l’isolation phonique de cet appartement ? De plus, sur la photo, il semble que les huisseries soient également anciennes (Simple vitrage ?).

Enfin, pour moi, le point le plus embêtant est l’absence de stationnement à proximité. S’il y a des places dans la rue, on peut penser qu’elles seront prises par les clients de la supérette, et s’il faut chaque soir faire 500m pour rentrer chez soi (alors qu’on habite dans une ville de 10.000 habitants), cela me dérange.

PS : Attention, comme je l’ai dit au début de mon message, ce n’est qu’un ressenti sur la photo, je n’ai pas les compétences pour mieux vous éclairer sur la viabilité ou non de ce projet, mais plutôt du potentiel de location. Personnellement, à moins que la ville soit prise d’assaut au niveau des locations, je n’aurais pas forcément envie de me déplacer, ou alors il faudrait que l’intérieur soit vraiment au-dessus…

Nuts65 · #7

Bonjour,
Je rejoins l’avis de Prune concernant l’aspect peu avenant de la façades et des menuiseries.
Pour le reste, n’est il pas possible de faire des places de stationnement ? (on voit bien une voiture garée sous un porche au niveau du 57 et qui semble laisser de la place à l’arrière)
Enfin, je pense que le point le plus important sera quand même les 2 baux de la supérette.
Cdt

perecastor · #8

Bonjour,

D’une manière générale, je ne recommanderais pas un projet d’immeuble mixte ou commercial pour un premier investissement. La législation des baux commerciaux est bien différente de ceux d’habitation, ce qui complexifie l’investissement. Savez-vous, par exemple, qu’il n’y a pas de délai de rétractation prévu après signature du compromis d’un immeuble mixte ou commercial ?

Je ne suis pas aussi définitif que Prune et Nuts65 sur l’aspect extérieur du bâtiment, certes ancien (enduits, menuiseries…) mais avec un certain charme.

Vous seriez toutefois avisé, si vous deviez faire affaire, de mettre une condition suspensive d’inspection par un expert en bâtiment (si possible en présence du vendeur). Sur un tel immeuble avec des surfaces aussi grandes, il est impératif que vous puissiez vous rassurer concernant le bâti, les fondations, le raccordement à l’égout, la charpente, la couverture etc. Si tout est OK tant mieux, sinon ce sera un levier de négociation supplémentaire pour le prix ou une bonne raison de quitter le projet sans regrets.

Attention dans vos simulations à prévoir un budget approprié pour l’entretien courant. Vu les surfaces 5000€/an me semblent un minimum. Par contre, peut-être une opportunité de partir sur du Borloo ancien ?

nik66 · #9

@perecastor
Merci pour votre avis mais je suis surpris que vous soyez si catégorique : pourquoi pas d’investissement commercial en premier immeuble ? Je sais que les baux commerciaux sont globalement beaucoup plus souples que les autres locatifs et que le locataire n’a en effet pas de délai, mais cela rend-il ceci beaucoup plus dangereux ? Complexe ? Bref déconseillé à un non professionnel ? Cet aspect m’intéresserait si vous aviez un moment.
Je suis d’accord avec vous par contre sur la nécessité d’une inspection solide du bâtiment.

@Prune et Nuts65
Le bâtiment n’est pas délabré, c’est de la construction pierre ancienne à la base, plutôt pas trop mal. Peut être la photo donne-t-elle une impression moins bonne que la réalité ? Mais il est certain que si on faisait tomber les vieux crépis pour restaurer l’apparence pierre d’organe cela aurait une toute autre allure ! Les menuiseries sont à restaurer, c’est certain, voire à changer. Mais le passage n’est pas excessif.
Sinon, je ne sais pas pourquoi on voit une voiture car l’agent m’a stipulé qu’il y avait un droit de passage vers le fond mais pas de droit de parking.

GoodbyLenine · #10

Une question à vous poser : les actuels locataires ont-ils une voiture ? (Et si oui : où la garent-ils ?)

stokes · #11

nik66 a écrit :
@perecastor
Merci pour votre avis mais je suis surpris que vous soyez si catégorique : pourquoi pas
Sinon, je ne sais pas pourquoi on voit une voiture car l’agent m’a stipulé qu’il y avait un droit de passage vers le fond mais pas de droit de parking.

A l"usage, ce genre de servitude peut se révéler une véritable boîte à chagrins ; savez-vous ce qu’il y a au fond du porche ? Des garages ? Des logements ? Une activité industrielle ou artisanale ? Il me semble crucial de vous assurer que ce droit de passage ne sous-tend pas de nuisances pour les locataires de l’immeuble que vous envisagez d’acquérir.

Il y a ensuite un double souci avec la supérette :

- elle vous placerait de facto en indivision ;
- pensez-vous qu’elle soit viable dans une région où l’on prend volontiers son véhicule pour se servir en grande surface ? Une pharmacie ou un opticien ce serait mieux. A votre place, j’y ferais un tour pour me rendre compte des prix pratiqués et de la présence de la clientèle. Si le litre d’huile ou d’eau minérale y est vendu 2 fois plus cher que chez Leclerc ce n’est pas bon signe.

Enfin, bien que ne connaissant pas le marché local, le prix demandé me semble très élevé.

perecastor · #12

@nik66 : Ce sujet, entre autres, a déjà été débattu sur l’un des top sujets de la section immo de ce forum :

perecastor a écrit :
J’ai indiqué sur un autre post que je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Ceci afin de se concentrer sur les fondamentaux et réussir son premier projet, socle important pour qui souhaite multiplier les opérations par la suite : calculer un rendement, choisir le bon type de projet compte tenu de son objectif, ses revenus et sa fiscalité (nu, meublé, saisonnier, défiscalisation…), trouver et choisir ses locataires, gérer le bien au quotidien…

Source : (3/3) Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

Les baux commerciaux sont très particuliers. A l’inverse d’un bail d’habitation standardisé, ils peuvent très bien être plutôt à l’avantage du bailleur; ou plutôt à l’avantage du locataire. Si vous êtes un néophyte, seul un avocat ou un notaire pourra vous le confirmer. Savez-vous, par exemple, s’il y a des travaux d’accessibilité PMR à réaliser à court terme, et si oui, qui va les payer ?

Les prix du foncier par chez vous sont très bas, pourquoi n’en profitez vous pas pour acheter un premier bien plus classique (petit appartement en copropriété par exemple) pour vous faire la main ? Ou, si vous tenez absolument à partir sur un immeuble, prendre un cas plus simple (3-4 petits lots d’habitation, sans copropriété ni servitude) ?

Dernière modification par perecastor (03/12/2015 11h05)

nik66 · #13

Oui, c’est en effet peut être trop compliqué tout ça…

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nik66 a écrit :

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perecastor a écrit :

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