Création d'une société foncière (location d'immeubles) : quel montage juridique ?

Bonjour,

Un ami et moi avons pour projet de nous associer afin de créer une entreprise de location d’immeubles (une foncière en somme). Nous avons tous les deux 27 ans, en poste actuellement dans des sociétés de construction/promotion immobilière. Nous avons des profils d’ingénieurs avec seulement des notions de juridique. Notre projet est assez précis mais nous ne savons pas comment le monter juridiquement. Nous souhaiterions avoir le conseil de personnes compétentes en juridique/fiscalité et ayant de l’expérience en matière entrepreneuriat à plusieurs pour nous aider à monter notre entreprise de manière optimisée.

Notre projet consiste à acheter de l’immobilier afin de le mettre en location, acquérir du capital dans cette société grâce aux profits de la location (habitation nue à court terme, commerce et bureaux pourquoi pas par la suite) puis nous rémunérer lorsque l’entreprise fonctionnera bien. Notez que dans mon texte, court terme = 5 à 10 ans (c’est de l’immobilier). Nos contraintes sont les suivantes :

- Bien séparer nos biens personnels de ceux de la société (la SCI seule semble donc proscrite ?)
- Les biens achetés seraient susceptibles de nécessiter des travaux,
- Le financement se ferait premièrement par l’apport d’un capital à définir d’environ 80 k€, d’emprunt bancaire, mais nous ne nous fermons pas les portes sur d’autres modes de financement (participatif, entrée de nouveaux associés…) et nous pourrions compléter le capital de la société par apport ultérieur des associés. A priori donc il faudrait une société à capital variable (?),
- Nous continuerions nos activités professionnelles respectives à court/moyen terme,
- Nous voudrions la flexibilité de l’organisation des responsabilités qui serait susceptible d’évoluer avec l’entreprise (rédaction d’un pacte d’associés révisable adossé aux statuts ?)
- Nous ne nous rémunérerions pas au début de l’activité, les profits devant être réinvestis directement dans le capital de la société. A terme nous envisagerions une rémunération non fixe par dividendes et plus tard (souhaité en tous cas) une rémunération salariale.
- Les biens ont pour vocation à être rentables, nous ne cherchons pas la plus value à la revente. Nous ne serons pas des marchands de biens, toutefois des cessions pourront être envisagés pour renouveler le "parc" immobilier si cela peut-être intéressant du point de vue valorisation locative et rendement.

A la lecture de beaucoup de documentation il semblerait que la SAS serait la structure la plus adaptée pour porter le projet dans notre situation compte-tenu des contraintes ci-dessus. Je pars de ce principe mais suis à l’écoute des connaisseurs si d’autres montages leur semblent plus appropriés. Mes questions sont les suivantes :

- Quel régime fiscal de la SAS serait le plus approprié à court terme (profits réinvestis dans l’entreprise, pas de dividendes, possibilité d’amortir les biens?)? Sera-t-il judicieux de changer de régime quand nous toucherons des dividendes ? Dans quelle mesure nous pourrions modifier plusieurs fois le régime fiscal de la société ?
- Est-il judicieux de créer une SAS holding puis des SCI filiales pour chaque bien afin de se laisser la possibilité de noyer les bénéfices de certains biens dans les pertes des autres ? Quel régime fiscal pour les filiales ?
- Quelle est la flexibilité juridique de transférer des biens d’une structure à l’autre (de la SAS vers la SCI et vice-versa),

Merci aux personnes expérimentées de me dire si nous nous sommes posé les bonnes questions et si nous partons dans le bon sens.

Je remercie ceux qui auront pris le temps de tout lire et remercie bien bas ceux qui prendrons le temps en plus de me répondre

Message édité par l’équipe de modération (03/12/2015 15h54) :
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Mots-clés : création, entreprise, foncière, impots, montage, sas, sci