PerrierCitron : étude de cas immobilier (2 studios, grosse renta)

PerrierCitron · #1

Bonjour,

J’ai commencé à présenter mon projet dans le fil achat cash ou crédit mais l’achat cash n’est plus du tout une option et j’ai d’autres question n’ayant pas de rapport avec la thématique d’origine.

Pour reprendre les éléments principaux:
-achat de 2 studios de 20m² en province dans petite ville de 40000 hab pour 28k€ les 2 (prix 40% inférieur au marché)
-frais de notaire: 3600€
-studio 1: mauvais état, loué nu 290€ à un "cas soc" installé depuis longtemps
-studio 2: travaux + ameublement pour 3000€ (tout moi-même et meubles en occasion), à louer en meublé pour 310€
-immeuble ancien (avant 1949) géré par un syndic:
=> on m’a dit approximativement 1000€/an pour la gestion des 2 studios. Ça me semble plutôt gonflé pour un petit immeuble (6 copros) sans ascenseur, sans espace vert, sans concierge, sans femme de ménage…

J’ai une activité en freelance "bridée" à quelques heures par mois par manque de temps (salarié à temps plein).
Je vais prochainement abandonner mon emploi salarié pour développer mon activité et faire des travaux (studios et RP). Ma rémunération va donc diminuer, entrainant une imposition sur les revenus plutôt légère.
Je souhaite réaliser d’autres investissements immo dans les années à venir. J’ai un peu d’expérience dans les travaux et j’aime bien ça!

Par rapport à ma situation,
il me semble pertinent de faire un prêt assez long, incluant frais de notaire, pour générer un cash flow positif.
Pour la location meublée, le micro-BIC est plus adapté que le BIC au réel, vous confirmez?

Pour le financement, vu le faible montant (disons 29k€, FN inclus) j’envisage un prêt sur 10 ans avec mensualités de 290€.

Il me manque encore certains éléments:
-montant de la taxe foncière et TEOM
-montant exact des frais de syndic

Pensez-vous possible / intéressant de transformer le bail en location nu du "cas soss" en meublé ?

Mon prêt concernant un meuble et une location nue, puis déduire les intérêts du prêt sur la location des 2 studios?

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

gunday · #2

Bonjour,
1.000€ de gestion, ça me parait énorme!
Demandez à voir les documents de copropriété des années précédentes, peut être y a t’il beaucoup de travaux facturé, ou une mauvaise gestion du syndic, à analyser.
Demandez les CR d’AG. Vous aurez une idée de ce qui se discute et des travaux à venir.

Pour le meublé, il me semble qu’il est possible d’amortir les murs ce qui est souvent plus intéressant qu’une déduction forfaitaire.

Pour le 2nd bien, voir si il est possible de changer le statut.
A vrai dire, ça dépend un peu du personnage, et de la raison de votre appellation "cas soc".
J’ai un grand benêt, pas doué avec la paperasse, toujours limite en finance, qui paye plus ou moins à temps, mais qui est sympa, et avec qui ça se passe plutôt bien.
A côté, j’ai eu des personnes présentant bien, qui étaient derrière de vrai chieurs, et probablement des commerçants de matériaux non licite.

Donc beaucoup dépendra du profil de votre locataire en place.
A voir quand même que 290€ pour 15k d’achat, c’est rentable, même si imposé en nu.

DDtee · #3

gunday a écrit :
Bonjour,
1.000€ de gestion, ça me parait énorme!

Je partage la même opinion.
En plus des document usuels, faites une petite enquête sur ce syndic auprès de copropriétaires.
Y a t-il moyen de le virer ?

Gautier · #4

Les frais de gestion (dans mon expérience personnelle) se situent vers 4,5% - 5% des loyers bruts avec charges.
En googlant "coût frais gestion locative site:.fr" la fourchette semble être en gros 4,5% - 9%.

PerrierCitron · #5

Merci pour vos réponses !

Concernant le syndic, vos avis me rassurent sur la possibilité de voir ces frais diminuer.

Le locataire en place ne présente pas très bien, au RSA, et APL qui paient les 2 tiers du loyer. Peut-être que ca va bien se passer…en récupérant le bail, je devrais théoriquement récupérer une caution?

Nuts65 · #6

Bonjour,
Oui à la signature de l’acte vous récupérez le logement, le bail la caution et le locataire.
Cdt
PS : et je plussoie : les charges sont ahurissantes….

mdrl · #7

Bonjour,
J’ai un avis plus mitigé sur ce niveau de charges de copro. 1000€ sur 2 lots dans un immeuble qui en compte 6, ce n’est pas si démesuré.
Il faut également voir exactement ce qu’il y a dans ces 1000€. D’après ce que vous dites vous n’avez pas trop de détails.
Est-ce que le chauffage est commun à la copro ? Si oui est elle facturée au prorata (ou compteur individuel d’énergie thermique, ce qui m’étonnerait).
Est-ce que les charges EFS et ECS sont incluses ? S’il y a des ballons d’eau chaude, pas de charge ECS, par contre voir si l’eau froide est au prorata ou au compteur individuel.

Évidemment, si les 4 autres lots ceux sont des familles avec enfants, il vaudrait mieux qu’il y ait des compteurs individuels.

PerrierCitron · #8

Le chauffage des studios est individuel, ainsi que l’eau chaude.
Pour l’eau froide, je ne sais pas comment s’est géré.
J’attends d’avoir plus de détails sur la justification de ces charges.

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