Syl75 : étude de cas immobilier (amortissement par composant)

Bonjour Syl75

Moi non plus je n’avais pas trouvé de réponse vraiment précise. Mon comptable m’avait alors répondu :

La décomposition de votre amortissement est déterminé selon une règle qui nous a été fournie par notre expert comptable et qui est donc appliquée sur l’ensemble de nos dossiers.
Voici la méthode d’amortissement :
-          10% de la valeur du bien = terrain : non amortissable
-          Les 90 % restant correspondant à la construction se décomposent de la façon suivante :
                     . 40% - gros œuvre : amortissement sur 30 ans
                     . 10 % - façades : amortissement sur 20 ans
                     . 25 % - installations générales et techniques : amortissement sur 15 ans
                     . 25 % - agencements : amortissement sur 10 ans
Le mobilier est lui amorti sur 7 ans.

J’ai déjà lu / entendu d’autres répartitions, ou d’autres durées d’amortissement.
Je pense que chaque cabinet comptable a sa propre "recette", qui est acceptée tant qu’elle est cohérente et utilisée de la même manière pour tous les dossiers.

Bonne journée

Bonjour,
Une question suite aux informations données par Clairette.
Vous dites que le mobilier est amortissable sur 7 ans.
Cela vaut-il aussi sur la valeur du mobilier acquis lors de l’achat du bien, estimée au passage chez le notaire ? ou seulement sur du mobilier neuf avec facture ?

Par exemple, si j’achète un appartement à 100k€ et que le mobilier est estimé à 5k€, est-ce que l’amortissement se fera
- 5k€ sur 7 ans et 95k€ ventilés sur l’immobilier
- rien sur le mobilier et 100k€ sur l’immobilier ?

Si c’est le 1er cas, c’est intéressant de batailler pour "gonfler" au maximum la part du mobilier pour
1- faire baisser les frais de mutation
2- réaliser une réserve d’amortissement plus rapidement (vu que de toutes façons il n’y a pas de date de péremption pour la consommer)

Merci d’avance

OK.
L’autre effet néfaste étant de gonfler une future plus-value si le mobilier n’est pas "gonflé" dans les mêmes proportions lors de la revente

Deux autres questions :

1) imaginons que je débute l’activité LMNP le 1er juillet de l’année 1 (0,5 année d’exercice).
L’amortissement de l’immeuble comptabilisé au titre de l’année 1 est-il pondéré de 50% ou est-il entier comme une année de plein exercice ?

2) Imaginons que j’ai acheté un bien immobilier (à un prix déjà en dessous du marché) disons 100k€. En plus, j’effectue des travaux d’amélioration, de division, ou autre pour disons 50k€. Je conserve ce bien, mais, si je le vendais, il vaudrait 200k€. Puis-je faire réévaluer la valeur du bien (à 200k€) et amortir cette valeur ou suis-je limité à 150k€ ?
De même, si je découpe et cadastre un bien et que la somme des valeurs des biens individuels dépasse les montants engagés (achat + travaux). Puis-je amortir le montant estimé de chaque bien individuellement ?

Dernière modification par zigma12 (02/06/2021 15h36)

Clairette, le 12/01/2016 a écrit :

Moi non plus je n’avais pas trouvé de réponse vraiment précise. Mon comptable m’avait alors répondu :

La décomposition de votre amortissement est déterminé selon une règle qui nous a été fournie par notre expert comptable et qui est donc appliquée sur l’ensemble de nos dossiers.
Voici la méthode d’amortissement :
-          10% de la valeur du bien = terrain : non amortissable
-          Les 90 % restant correspondant à la construction se décomposent de la façon suivante :
                     . 40% - gros œuvre : amortissement sur 30 ans
                     . 10 % - façades : amortissement sur 20 ans
                     . 25 % - installations générales et techniques : amortissement sur 15 ans
                     . 25 % - agencements : amortissement sur 10 ans
Le mobilier est lui amorti sur 7 ans.

J’ai déjà lu / entendu d’autres répartitions, ou d’autres durées d’amortissement.
Je pense que chaque cabinet comptable a sa propre "recette", qui est acceptée tant qu’elle est cohérente et utilisée de la même manière pour tous les dossiers.

A la lecture des passages surlignés en gras dans le message ci-dessous, il est nécessaire d’apporter la précision suivante : les comptables n’ont pas les coudées franches pour déterminer la part du terrain (non amortissable) et tout va dépendre du lieu où est situé l’immeuble :
- A des endroits où le foncier est abondant et bon marché, le terrain pourra effectivement représenter 10% de l’ensemble.
- Dans des zones urbaines où il est rare et cher, ce pourcentage peut être largement supérieur (à Paris, il peut facilement atteindre 40%, voire plus dans les arrondissements centraux…).

Attention donc : si le comptable de Clairette applique sur l’ensemble des dossiers qu’elle lui a confié un pourcentage unique représentatif de la valeur du terrain (10%), c’est probablement parce que ses immeubles sont situés au même endroit et ce n’est vraisemblablement pas le fait d’une "recette" interne qu’il appliquerait uniformément à tout le monde…

Pour vous éclairer sur la valeur du foncier à Paris et la proportion qu’il représente dans la valeur d’un immeuble, sachez que j’ai relaté ici même, il y a quelques années, le cas d’un contribuable ayant fait l’objet d’un redressement fiscal :
- Il considérait que la valeur du terrain représentait 30% de celle de l’ensemble immobilier dont il était propriétaire .
- L’administration considérait elle que ce pourcentage était notoirement sous-évalué (je crois me souvenir qu’elle revendiquait l’application d’un taux de 50% - à confirmer).
(l’immeuble en cause était situé dans un quartier huppé de Paris et je ne sais finalement pas comment l’affaire s’est terminée : elle est remontée en cassation jusqu’au Conseil d’Etat qui n’a pas tranché le litige et a renvoyé l’affaire devant les juges du fond).
Tout ceci pour dire qu’un taux de 15/20% ne paraît pas réaliste. Et aussi incroyable que cela puisse paraître, il vaut mieux tabler sur beaucoup plus.

Edit : le contentieux fiscal auquel je faisais référence est celui ayant donné lieu à une décision no. 367467 du Conseil d’État en date du 15 février 2016 (ma mémoire ne m’a pas fait défaut : le contribuable avait appliqué un taux de 30% pour déterminer la part du terrain tandis que l’administration considérait que ce taux devait être fixé à 49% très précisément).

Bonjour,
merci pour vos réponses.

lachignolecorse a écrit :

je vous conseille de vous rapprocher de votre EC qui a l’habitude de répondre à cette question (y compris à l’administration). Cela vous évitera de rêver à votre petite cuisine dans votre coin alors que vous payez quelqu’un pour le faire.

Oui, c’est bien sûr lui qui tranchera mais je n’ai pas encore de comptable n’ayant pas débuté mon activité et je souhaite quand même anticiper un tant soit peu les chiffres avant de m’engager dans l’achat de l’immeuble en question.

Dans mon cas, je pense qu’on doit tendre vers les 30% bien tassés vu que l’immeuble n’occupe au sol que la moitié de la parcelle et qu’il reste du terrain constructible. Je verrai ça avec l’EC.

Sur ce lien, l’avis de Paul Duvaux sur le sujet.

Comme d’habitude, Paul Duvaux fait un point clair sur la situation.

@Tchouikov :
OK, je comprends maintenant que ce qui donne le prix d’un bien immobilier est principalement lié à l’emplacement du terrain et non au bâtiment (amortissable) lui-même.
Tout cela est bien logique.