Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

seb62100 a écrit :

Le seul hic est que les gens devraient venir avec leurs outils et qu’il n’y a pas de courant, cela limite un peu les actions possibles .

Pensez vous que ca puisse être une bonne idée ?

Bonjour,

L’idée je la trouve assurément bonne !

Pour les outils ce n’est pas un problème à mon avis. Quelqu’un qui viendrais travailler sur sa voiture est sans doute suffisament bricoleur pour possèder son propre matériel.

En revanche sans électricité vous n’aurez pas de lumière ! Et ca c’est tout simplement rédibitoire !

Location à la journée d’un garage nu : pourquoi pas ? Pour l’utilisateur, ça veut dire amener un paquet d’outils, et il a intérêt à être au point sur les outils dont il a besoin pour son intervention. Ca veut dire aussi qu’il ne trouvera pas chez vous les outils spécialisés et coûteux ; or ce sont ceux-là qui font une bonne partie de la plus-value des garages associatifs ou en libre-service.

Le fait de louer nu vous évite d’avoir à faire l’inventaire  des outils, ce qui est toujours fastidieux et potentiellement très coûteux dès qu’il y en a qui disparaissent.

Loué nu, ça voudrait dire aussi que le locataire s’engage à le laisser propre et vide : il évacue lui-même huile de vidange, pièces usagées, etc. Ca sera à contrôler après chaque location, mais l’avantage c’est que c’est vite contrôlé d’un coup d’oeil circulaire si le garage est vraiment nu.

La fosse présente un risque : de chute, mais aussi, si on veut penser au pire : le gars laisse tourner le moteur, le CO et le CO2 s’accumulent au fond de la fosse (plus lourd que l’air), il fait tomber un écrou au fond de la fosse, se baisse pour le ramasser… et ne se relève jamais.

Le risque juridique pour vous, que ce soit en cas d’accident ou bien si les impôts vous cherchent des poux dans la tête en voulant requalifier l’activité, c’est que même loué nu, vous ne pouvez pas ignorer que les gens viennent y faire des travaux. Cela dit, même dans un garage loué à l’année, les locataires peuvent y faire des travaux de mécanique. Ca ne semble pas pire…

L’absence d’électricité, à mon avis c’est rédhibitoire. Pour de l’éclairage, vous pourriez fournir 2 ou 3 baladeuses sur batteries, mais pour les utilisateurs, ça sera très embêtant de ne pas pouvoir faire fonctionner de l’électroportatif, un chargeur à batteries etc.

Pour avoir fait le tour de question de faire fonctionner de l’électroportatif n’importe où, la solution avec le meilleur rapport qualité-prix, c’est le groupe électrogène. Mais c’est coûteux à l’achat, au fonctionnement, nécessite de l’entretien, fait du bruit et des gaz d’échappements…
Potentiellement, des batteries et un onduleur, ça semble marcher… sauf qu’un moteur électrique qui démarre fait une pointe d’appel de puissance à environ 3x sa puissance nominale. Du coup, pour pouvoir faire marcher n’importe quelle machine jusqu’à 2000 W, il faut une quantité de batteries et un gros onduleur, ça chiffre >> 2000 €.

Le plus simple serait de faire ajouter un compteur, un abonnement EDF, et le câblage ad hoc. Ça aussi, ça chiffre à l’investissement, mais après ça augmente fortement l’attractivité de votre garage loué à la journée !

Au final, je rejoins stokes sur le fait que ça va quand même vous prendre beaucoup de temps et vous amener beaucoup de problèmes. Parmi les comportements regrettables à attendre des utilisateurs :
- faire disparaître l’huile de vidange de toutes les façons possibles : au fond de la fosse, ou bien dans un bidon planqué dans un coin, ou bien versée au pied d’un buisson à proximité, versée dans une bouche d’eaux pluviales voisine ou encore brûlée dans une gamelle devant le garage ! Bonjour les plaintes des voisins.
- négocier sans fin le prix : "mais ça m’a pris une heure, je ne vais pas payer pour la journée". Ou à l’inverse "j’ai pas fini, vous pouvez me le laisser gratuitement demain ?".
- ne pas être présent pour l’état des lieux de sortie "j’avais fini à 11h00, je n’allais pas vous attendre jusqu’au soir !". Ce seront les mêmes qui contesteront tout dommage ou abandon d’ordures "c’était déjà comme ça quand je suis arrivé le matin".

Son idée de louer à l’année à un utilisateur bricoleur paraît une bonne idée. Vous pourriez louer 5 ou 10 € de plus par mois si le garage est plus grand que le box classique, et parce qu’il y a la fosse. Pour augmenter cette louabilité, vous pourriez aussi l’équiper de quelques structures de base utiles au bricoleur : un établi, des étagères. Mais il restera le problème du manque d’électricité.