Deux opportunités d'une vie : Atrium Real Estate et Immofinanz

georges a écrit :

Bonsoir Parisien, je suis vos interventions avec attention mais comme vous le dites  souvent il faut faire ses devoirs.

Désolé de devoir vous le dire, mais tout votre post est superficiel. C’est non pour vous vexer, mais pour vous inciter à réellement faire vos devoirs et donc progresser.
                                         

georges a écrit :

Immofinanz n’a pas distribué de dividende en 2015 et ne se prononce pas sur 2016.

Et alors?
Vous dites "il y a du nouveau". Mais certainement pas ce point, qui date de janvier 2015 (12 mois déjà!).
Quand ils ont pris la décision de ne pas distribuer, en janvier 2015, c’était une excellente décision:
- dette alors élevée, qu’il valait mieux réduire (et depuis ils l’ont réduite davantage, avec leurs cessions)
- ils remplaçaient un dividende de 0,15€ soumis à la retenue à la source autrichienne de 25% par un rachat d’actions d’un montant équivalent. Ce qui est très intelligent:
*  le frottement fiscal de 25% est évité
*  en rachetant vers 2€ (le cours de janvier 2015) alors que l’ANR était supérieur à 4€/action, on avait un très fort impact relutif (c’est-à-dire de hausse) de l’ANR
Et après cette annonce et le début effectif des rachats, le cours avait bondi en T1 2015.

Bref, ce n’est pas l’absence de dividende qui explique la chute du cours. C’est l’inverse: cette absence était une des raisons à avoir nettement augmenté le cours d’alors (avec l’OPA partielle qui est arrivée deux mois plus tard).
Ce qui serait intéressant, si vous voulez que vos devoirs soient efficaces et utiles, c’est de regarder si le programme de rachat d’actions continue ou va reprendre (ce serait excellent) ou s’ils l’ont arrêté (ce serait mauvais). Je rappelle que je ne suis plus cette valeur depuis l’apport de mes actions à l’OPA à 2,80€ vers avril 2015.

georges a écrit :

Comme affine ils ont vendu la logistique et vont créer des bureaux qui
                        distribueront des loyers seulement dans 2 ou 3 ans.

Et alors?
Donc pour vous, il est négatif qu’une foncière construit des actifs immobiliers (au lieu de les acheter terminés et prêts à louer) et met ainsi dans sa poche la marge de promoteur (car le coût de revient est typiquement 10 à 25% moins élevé que si on achète l’actif déjà construit). Ces 10 à 25% compensent généralement largement l’absence de loyers pendant la période de construction.
A noter que la plus grande foncière européenne, Unibail-Rodmaco, est très appréciée car elle a toujours un grand pipeline de développement, c’est-à-dire des actifs de (future) grande qualité qui ne rapportent (temporairement) rien en loyer, car ils sont en cours de construction.

georges a écrit :

De plus la Russie représente 25 % des surfaces avec des deals un peu étonnants
                        cités dans le rapport. J’ai travaillé dans le développement dans ce pays pendant 5 ans
                        et il n’y a aucune légalité. Les actifs russes peuvent très bien disparaitre dans une
                        vente forcée à des mais du pouvoir

C’est de l’analyse de café de commerce. Tout d’abord, la Russie représente peut-être 25% en m2, mais nettement moins en valeur (en euro). Prenons de mémoire 18% et supposons que les actifs russes ne valent plus rien (ce qui serait tout à fait excessif). L’ANR va baisser mais va rester à presque le double (en fait, dans les 170%) du cours actuel.

Et puis, c’est quoi ces "deals un peu étonnants cités dans le rapport"? Est-ce quelque chose de vraiment  significatif ?

 

georges a écrit :

Voila à mon avis les raisons réelles de sa décote, on est peut être devant une longue  période sans possibilité de distribuer et avec en plus  une baisse de NAV.

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer: "on est peut être devant une longue  période sans possibilité de distribuer"?
Au contraire, la dernière fois que j’avais regardé ce point (avril 2015, et après prise en compte de la baisse des loyers russes, qui était une réalité depuis fin 2014), le free cash flow (avant impact cessions/acquisitions) était positif et donc permettait parfaitement de distribuer. Mais il était utilisé pour des rachats d’actions plutôt que pour du dividende.
Après impact cessions/acquisitions, il était encore plus positif, car les cessions excédaient les acquisitions/investissements.

Quant à votre conclusion, elle ne permet évidemment pas de répondre à la vraie question, qui est "Si le cours baisse, on trouve toujours des raisons pour expliquer la baisse. Du type la Russie pour toute valeur présente partiellement dans ce pays, la dette élevée pour par ex. Casino, etc.
Mais cette raison (+ toute autre raison moins souvent évoquée et moins connue) justifient-t-elle toute cette baisse, ou est-elle exagérée et donc le cours va rebondir quand les marché se calmera".

(Bien) faire ses devoirs, c’est répondre à cette question, chiffres et arguments à la clé.
Et on pourra alors savoir s’il faut acheter en grande quantité ou au contraire rester à l’écart.

Dernière modification par parisien (18/01/2016 00h08)