Niokip : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

niokip · #1

Bonsoir,

Nous avons visité un appartement ce jour. Nous cherchons à réaliser notre 1er investissement locatif.

A 2 pas de notre résidence principale (pratique pour le saisonnier).
Prix moyen au m² dans le secteur: 5000 e/m²

Studio de 20m² RDC + terrasse de 16m² (jouissance exclusive, mais appartenant à la copropriété). Aperçu mer (5 min à pied de la plage). Résidence de standing. Parking collectif. Quartier calme.
Proximité plage, gare, commerce. Ville de la côte d’azur très touristique.
Potentiel locatif: proximité d’une école infirmière, location étudiante 450e/mois HC + saisonnier (450e/semaine HC).
Charges annuelles 1200e/an (tout compris). TF 400e

Prix affiché 120000e (particulier, à distance, pressé de vendre). Aucun travaux à prévoir.

Nous aimerions proposer 100000e nets vendeur.
Financement 100k 2,30 sur 25 ans. (on a eu 1.8 sur 25 ans il y a 6 mois pour 300k)

TMI 30%
LMNP au réel?

La location saisonnière nous permettrait de moduler notre rendement.

Qu’en pensez-vous?

Cdlt,

Niokip

Mots-clés : immobilier, investir, location

gunday · #2

En sachant que si la location saisonnière devient impossible (réglementation, forte concurrence, indisponibilité en terme de temps), le bien devient un boulet :
450€/mois pour 100k€ d’achat, soit en brut avec FdN : 5%.
En net avant impôts : 3,5%
En réel : mensualités sur 25 ans à 487€ (meilleurtaux.com).
soit un CF négatif de 200€/mois.

Donc Saisonnier obligatoire, sinon, l’opération n’est pas intéressante.
En moins fatiguant et plus rentable, il y a les SCPI (5% net sans gestion).

Bernard2K · #3

La question est : la ville fait-elle plus de 200 000 habitants ?
- si oui, il faut faire demande d’autorisation de changement de destination. Cf : Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ? | De Particulier à Particulier - PAP

- si non, c’est bon.

Après, je ne comprends pas pourquoi vous raisonnez une fois en prix acheteur (120 k€), une fois en net vendeur (100 k€). Raisonnez sur le prix que vous paierez vous, car c’est celui-là qui vous fait la rentabilité (ou l’absence de rentabilité).

Par rapport à ce que dit gunday, je ne suis pas trop inquiet sur l’impossibilité de faire du locatif saisonnier dans une ville de la cote d’Azur. Si on ne fait plus ça dans les villes du bord de mer, où va-t-on en faire ?

Si on n’a plus le temps de gérer, on peut le mettre à une agence.

D’ailleurs, la cote d’Azur est très courue, toute l’année. Regardez s’il n’est pas plus intéressant de louer en saisonnier toute l’année. Une location pour chaque période de vacances d’hiver + location de juin à septembre inclus est peut-être déjà plus rémunérateur que étudiant + saisonnier seulement juillet-août.

Si vous habitez sur place, interrogez plein de personnes autour de vous pour repérer les formules les plus rémunératrices.

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