Jeromea : étude de cas immobilier (achat à la campagne)

jeromea · #1

Bonjour à tous,

J’ai 22 ans et au mois d’août mon contrat de professionnalisation (alternance) se termine. Il débouchera théoriquement sur un CDI. Je dis théoriquement car je n’ai que la parole de mon employeur. Je cherche à un investir le plus tôt possible pour accéder à l’indépendance financière.

Pour atteindre cet objectif, je veux faire un premier investissement immobilier en achat/revente car je n’ai pas beaucoup de capitaux de côté et mon salaire n’est pas élevé. Ma stratégie est donc de faire un bénéfice de 10-20K€ pour avoir un meilleur apport pour l’achat qui suivra et pour augmenter rapidement mes capitaux.

Actuellement, je vie et travaille en campagne alsacienne (68). De ce fait et compte tenu de ma situation financière je cherche un bien immobilier qui nécessite un rafraichissement (je suis bricoleur et débrouillard) en campagne. Par contre, je n’ai pas d’expérience (surprenant non ?) et je n’ai pas facilement accès à beaucoup d’informations sur mon marché immobilier local.

Je me pose donc une question toute bête :
- Selon vous quels sont les biens immobilier les plus recherchés à la campagne ?

Je veux vivre dans le bien car je ne n’ai pas la possibilité de payer un loyer et un crédit. Cependant, je veux y rester uniquement le temps des travaux.

J’espère avoir donné toutes les informations utiles.

Cordialement,
Jérôme

Mots-clés : campagne, immobilier, marché local

Bernard2K · #2

Trois bonnes nouvelles :
- les banques prêtent plus facilement aux jeunes pour leur RP que pour du locatif.
- les plus-values sur la RP sont exemptées d’imposition.
- il y a divers dispositifs d’aide et d’incitation pour la RP, y compris pour les travaux (crédit d’impôt "développement durable" par exemple ; mais nécessite que les travaux soient faits par un pro). Voir l’ADIL et/ou l’Espace Info Energie (rebaptisés "rénovation info service Je prends contact avec un conseiller ) pour faire le point sur les aides auxquelles vous avez droit. Comme ça change d’un département et d’une région à l’autre, il n’y a que des conseillers locaux qui arrivent à connaître toutes les aides !)

Pour autant, ne dites à personne, et n’écrivez encore moins, que c’est pour faire un achat-revente. Ca peut induire des réactions de méfiance (banque, autre), et le fisc pourrait même vous chercher des noises. Les gens adorent que les jeunes s’encroûtent pour longtemps, ça les rassure, ne les décevez pas !

Donc, dites que vous achetez en prévoyant de l’habiter longtemps. Vous faites les travaux… Et puis seulement alors vous vous rendez compte que c’est trop petit, trop loin du travail ou que sais-je. Et seulement alors, vous décidez de revendre. Vous voyez la nuance ? vous pouvez dire que vous pourriez éventuellement être amené à revendre dans quelques années en cas de changement de travail, mais n’en dites pas plus, à mon humble avis.

La mauvaise nouvelle : la RP "idéale" a une définition assez étroite. Beaucoup de gens ont le même rêve. Du coup :
- si c’est la RP idéale de beaucoup de gens, elle vaut cher. vous n’allez pas la trouver bon marché.
- si vous vous éloignez de ce modèle (forme atypique, éloignée des villes, etc.) vous la toucherez moins cher mais aurez également plus de mal à faire une plus-value et même plus de mal à la revendre tout court.

Pour l’immobilier locatif, on trouve de la demande pour une grande variété de logements. Mais pour la RP, la demande est plus conformiste, plus étroite.

Après, il faut bien connaître votre marché immo local, mais là-dessus je ne peux pas vous renseigner. Gardez vos yeux et vos oreilles ouvertes, regardez ce qui se vend et à quel prix, discutez autour de vous…

De toutes façons, vous avez quelques mois devant vous pour vous documenter et réfléchir, car il vous faut le CDI et passer la période d’essai, avant de pouvoir emprunter.

Iqce · #3

Bonjour,

La RP qui se vend à la campagne doit se démarquer des autres pour se faire remarquer et être de qualité pour attirer aussi bien les gens en recherche de RP que RS.

Dans mon secteur le style architectural local se vend encore assez bien ; les demeures "bourgeoises" sont également un peu recherchées ; je suppose que cela mérite une réflexion sur le 68 via leboncoin et autre et puis vous pouvez questionner les professionnels locaux (qui verront en vous un client potentiel), tentez de suivre des annonces pour vous faire votre idée sur le marché.

Après s’il y a du terrain c’est mieux en général à la campagne ; une belle vue, de l’eau, des arbres fruitiers etc

Vous vendez du rêve…Désolé pour les poncifs…

Donc soit vous construisez ce rêve grâce à vos qualités de travailleur, soit dites vous que vous économisez un loyer mais attention à la revente effectivement cela peut être difficile voir même en négatif, le sens des lois en urbanisme, la réalité économique font que les campagnes n’ont plus toutes le vent en poupe.

jaidelachance · #4

Vous prendrez probablement moins de risques sur ce genre d’opération avec un studio ou une petite surface en ville ? Faites vous aider par un mentor local car si vous vous loupez, c’est une belle épine pour vous.

jeromea · #5

J’apprécie vos réponses !

Effectivement j’ai déjà réfléchi à la façon de dire les choses aux différents acteurs pendant l’achat. J’ai lu des livres pour récolter un maximum de bon conseils. J’ai donc les bases théoriques. C’est pour les mettre en pratique que j’ai des difficultés.

Après avoir lu vos messages je pense que je vais devoir aller voir quelques agences histoire de mieux prendre connaissance du marché local.

Il est vrai que les campagnes environnante sont contrasté. On y trouve les vieilles maisons dans des villages perdu et peu attractif. A contrario des maisons de frontaliers (la Suisse) très chères avec un prix au m² à 2000€ ce qui, avec mes revenus m’est inaccessible.

Si j’ai bien compris, à la campagne il faut surtout que je cherche un bien qui représente la maison d’une vie et donc une petite maison de 3 pièces 80m² est à bannir. C’est ça ?

@jaidelachance vous voulez dire quoi par mentor ? Un conseiller d’une agence immobilière ? Parce que je n’ai personne dans mes connaissances qui soit un investisseur…

Iqce · #6

Il vous faut faire votre étude de marché ; je ne vois pas pourquoi la maison de 80 m2 ne serait pas, justement, la maison d’une vie

Quel est le parcours résidentiel à minima aujourd’hui ?

- un achat pour un studio/2 pièces
- un achat peu après en couple avec un enfant
- un achat d’un 80m2 minimum pour le 2éme enfants
- et potentiellement une revente pour retourner vers du studio vers 60 ans

Pour moi l’achat "d’une vie" en théorie c’est plutôt la maison de 80m2 justement ; mais vous aurez soin de confronter cela à la réalité de l’offre et de la disponibilité par chez vous en campagne, peut être y a t’il trop de 80m2 (possible si c’est de l’ancien en mauvais état, pas aux normes, voir alors si en bon état ça part vite ?), peut être qu’à la campagne on rêve de plus grand, bref, faites vous une idée bien réelle comme évoqué supra…

DDtee · #7

Tout commence et prend sens par la connaissance du marché.

Commencez par discuter avec les professionnels du coin qui sont confrontés quotidiennement au marché immo (agences, notaires, banques…) faites des visites (prêchez le faux pour savoir le vrai), surveillez les annonces qui restent et celles qui partent, arpentez des outils spécialisés comme Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus et les bases de données comme celle des impôts…

Après quelques mois, vous saurez à quel prix réel les biens partent, quels sont ceux qui partent plus facilement et aurez les connaissances pour élaborer une stratégie adaptée à votre marché qui minimise les risques.

jeromea · #8

@Iqce Effectivement je n’avais pas vu les choses sous cet angle. Par chez moi les maisons sur plus proches des 100-110m² (je me base sur les maisons de connaissances).

@DDtee je ne connaissait pas ce site et je le trouve vraiment super. C’est un outil très intéressant !

Je vais suivre vos conseils et réaliser au mieux un dossier pour prendre la meilleure décision. Si vous avez encore d’autres conseils ne vous gênez surtout pas !

gunday · #9

Bernard2K a écrit :
Donc, dites que vous achetez en prévoyant de l’habiter longtemps. Vous faites les travaux… Et puis seulement alors vous vous rendez compte que c’est trop petit, trop loin du travail ou que sais-je.

Et justifiez la recherche d’un bien avec travaux par la faiblesse de votre budget.

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Bernard2K a écrit :

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