Sebover : étude de cas immobilier (acheter une maison avec grange à la campagne)

sebover · #1

Que pensez vous de cette idée d’acheter une maison qui ne se vend pas chère.

maison avec grange accolé dans un hameau.

cuisine, salle a manger salon, toilette séparé, salle de bain, 1 chambre à l’étage.
double vitrage année 90 en bois. pour le chauffage un radiateur électrique dans la salle a manger salon et un dans la chambre.
chauffage poêle à bois dans la cuisine qui chauffe toute la maison
500m² de terrain garage

A t’on le droit de louer avec un chauffage de se type ?
pour la fosse septique elle n’est pas au norme, cela peut il rester en état ou je vais être embêter?

prix de la maison 32000€

je viserai un loyer de 300€

merci de vos conseils

Message édité par l’équipe de modération (16/03/2016 15h29) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : avis, immobilier, locatif

Iqce · #2

Oui vous allez être embêté ; le mieux est de prendre contact avec la Mairie et le spanc local pour savoir ce qu’il faut faire et quand il faudra le faire.

sebover · #3

Pas cool, en étant non imposable puisje avoir des aides pour la rénovation?

Matinvest · #4

Je rejoints iqce pour la fosse septique renseignez vous sur les conditions imposés par le spanc car cela peut coûter cher

DDtee · #5

sebover a écrit :
en étant non imposable puisje avoir des aides pour la rénovation?

Les aides pour la rénovation (énergétique) sont pour les résidences principales, pas pour les biens mis en location.
Il existe d’autre part des conventions ANAH (faire une recherche sur le forum), mais je pense que c’est un peu éloigné de votre demande…

D’une manière générale par rapport à votre questionnement, la question est celle du marché locatif.

Il y a fort à parier qu’une maison qui ne part pas à ce prix soit dans une zone vraiment peu demandée ! Le risque c’est d’avoir du mal à trouver des locataires, de devoir prendre des profils qui ne vous conviennent pas…

D’autres problématiques d’état du bien peuvent aussi exister (comme la fosse…)

Bernard2K · #6

Pour le chauffage :
- un logement doit être équipé d’appareils de chauffage permettant de maintenir au moins 18°C au centre des pièces. (article R-116-6 du code la construction et de l’habitation). Des radiateurs électriques + un poêle à bois devraient permettre d’atteindre cela sans difficulté.
- si vous achetez, faites faire un ramonage, entretien et vérification du conduit et du poêle avant de louer ; ainsi vous aurez l’esprit tranquille.
- évidemment il faut aussi un chauffe-eau en état de marche.

Pour la fosse septique : l’installation d’une fosse septique aux normes coûte cher (entre 5 et 15 k€ d’après ce qu’on m’a dit). Attention aussi à ce que le terrain soit accessible avec un camion sinon la mise en place va être compliquée.

Sur un bien ancien de ce type, les diagnostics obligatoires sont vraiment utiles pour l’acheteur, notamment plomb, amiante, électricité, ANC (assainissement non collectif). Ils vous aideront à évaluer l’état du logement et l’ampleur des travaux nécessaires.

C’est parfois un "petit jeu" du propriétaire de ne fournir qu’une partie des diagnostics. Par exemple, sur un immeuble où il y avait une fosse septique pas aux normes et inaccessible, on m’a transmis tous les diags SAUF le diag ANC !

Comme dit précédemment, sur une maison à ce prix-là, vérifiez :
- la demande locative. On parle aussi de profondeur du marché. C’est à dire : y-a-t-il un candidat à une telle location toutes les semaines ou tous les 2 ans ? Si c’est tous les 2 ans et que vous le ratez, vous partez pour 2 ans de vacance locative. Voire 4 ans si vous ratez aussi le suivant !
- l’ampleur des travaux. Il y a probablement pour 10 à 30 k€ de travaux pour que la maison soit aux normes et attirante pour la location. Le prix n’est donc pas 32 k€ mais plutôt 32 k€ + 10 à 30 k€.

stokes · #7

Bonjour,

Tout se vend ; tout se loue…….mais pas toujours au niveau respectivement attendu par le vendeur ou le bailleur.

Il est difficile de vous fournie un avis autorisé sans connaître le département ni la superficie : dans le midi, la moindre bicoque, même inconfortable et mal chauffée, finira par se louer à un prix moyen pour une qualité moins que moyenne. Dans la Haute-Saône ou dans le Cantal, ce sera moins évident ! La superficie a aussi bien sûr son importance ; à vous lire, il s’agit davantage d’une maisonnette que d’une maison : 60 m2 plus ou moins ?

La vie en hameau est bien sûr sympathique, mais elle entraîne des surcoûts de carburant que votre locataire internalisera dans son budget : amener les enfants à l’école, faire les courses, aller au travail…tout cela c’est du temps et de l’argent.

Reste aussi à examiner la qualité de vie de ce hameau, la présence d’éventuelles pollutions agricoles, de chiens aboyeurs, le service de déneigement s’il y a lieu…toutes autres choses qui peuvent troubler la paisible jouissance des aménités rurales.

Le locataire idéal pour vous serait un petit retraité désireux de fuir le bruit de la ville et de s’installer à la campagne tant que ses forces lui permettent de conduire un véhicule ; pour ce qui est des retraités aisés, veste en tweed et Figaro sous le bras, n’y comptez pas ; ces gens-là se retirent à Nice, La Baule ou Biarritz où ils demeurent entre soi….

En zone rurale et isolée, loin de la mer et des aménités urbaines, une maisonnette de 60m2 avec terrain devrait sans trop de mal se louer 300€/mois, à condition d’être quand même confortable a minima et surtout convenablement chauffée l’hiver sans devoir y dilapider la totalité d’une petite pension. Regardez sur le Bon Coin : les maisons à moins de 300€ sont rares, même dans les déserts ruraux.

sebover · #8

C’est une maison qui me revient de moitié en héritage, le prix serait plus prés de 30K donc 15K de cash à apporter de ma part.

hormis pour la fosse et divers frais de remise en état, cela pourrait peut être valoir le coup, j’ai quelques amis qui bricole et moi même un peut.

quelle statut faudrait t’il utilisé?

quelle frais à prévoir lors de l’achat autre que les frais de remise en état?

merci

gunday · #9

En résumé, ayant un bien à la campagne et y vivant également, les frais d’assainissement sont plus ou moins important selon la taille de la maison, et les caractéristiques du terrain (si humide, il faudra plus de longueur pour infiltrer l’eau traité).
Si il y a un puits proche, une nappe phréatique affleurante, … ça complique encore la donne.
La SPANC est l’interlocuteur à ce niveau là.

Pour les frais, compter les frais notariés pour l’acquisition.
Ensuite, la taxe foncière annuel.
Plus tout les frais d’entretien inhérent aux propriétaires (chauffe eau si cassé, chaudière, huisserie, …)
Pour les travaux initiales, rendre le bien habitable et sympa pour une location plus facile.

Ne pas oublier que les coûts d’une maison sont supérieurs, mettre une partie du loyer de côté pour un futur ravalement, réfection de toiture, …

Par contre, une maison peux intéresser tout un panel de profil, dont des échappés de la ville cherchant du calme, pour eux, leurs enfants, leurs petits-enfants, …
le loyer étant faible, vous pourrez aussi avoir en candidat des allocataires CAF/RSA qui vivront tranquille en faisant un petit potager.

A vous de voir si la zone est propice à la campagne.
Pour finir, vérifier quand même l’état de la grange, car si état moyen, les coûts de réfection peux vite grimper. (surtout que souvent, la grange est un peu laissé à l’abandon)

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