Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?

Franchement, je pense que vous pouvez partir du principe qu’un huissier connaît son boulot ! Prenez celui qui est proche du domicile du locataire, et ça ira bien.

Vous pouvez vous documenter sur la procédure, ce qui vous permettra d’échanger avec l’huissier en connaissance de cause et de vérifier qu’il applique bien toutes les démarches nécessaires. Voici par exemple un article très détaillé sur le sujet :
Loyers impayés - Le commandement de payer visant la clause résolutoire | avocat immobilier

A noter que les démarches que fait le bailleur avant de faire appel à l’huissier sont importantes aussi. En effet, passer directement au commandement de payer avec activation de la clause résolutoire, sans avoir fait des relances préalables, peut être considéré par le juge comme une volonté de se débarrasser du locataire plutôt que de toucher les loyers !

Voyez la discussion sur la procédure à appliquer, dans ce fil : Comment réagir face à un locataire plus ou moins abusif ? (2/2)

Demandez à des professionnels déjà installés (agence immo, promoteurs, gros bailleurs privés, bailleurs publics…)

Un huissier qui fait de la gestion locative doit avoir de meilleures notions, me semble-t-il.

Bernard2K a écrit :

Franchement, je pense que vous pouvez partir du principe qu’un huissier connaît son boulot ! Prenez celui qui est proche du domicile du locataire, et ça ira bien.

Bonjour Bernard,
J’ai vu des personnes de mon entourage avoir tellement de soucis avec d’autres honorables membres de professions libérales de ce type (un notaire dans un cas, un commissaire-priseur véreux dans le second cas), que j’ai à présent naturellement tendance à me méfier, même s’il ne fait aucun doute que la grande majorité de ces professionnels est intègre et compétente.

Bernard2K a écrit :

A noter que les démarches que fait le bailleur avant de faire appel à l’huissier sont importantes aussi. En effet, passer directement au commandement de payer avec activation de la clause résolutoire, sans avoir fait des relances préalables, peut être considéré par le juge comme une volonté de se débarrasser du locataire plutôt que de toucher les loyers !

RichardG a écrit :

Je vous suggère après l’amiable de passer au courrier recommandé et d’écrire ce que vous allez faire et faire ce que vous avez écrit.

J’ai envoyé une LRAR à mon locataire qui fait le mort. Il n’est pas allé chercher le courrier qui est en train de me revenir d’après le site de suivi de La Poste. Dans celle-ci, j’ai récapitulé tous les contacts que nous avons eu et les différentes excuses qu’il m’a présenté (dans l’ordre : maladie professionnelle, employeur qui ne paie plus, voyage au pays où sa mère est malade, impossibilité de travailler à cause d’une chute en faisant le ménage bénévolement dans la copro… Le juge appréciera), je lui proposais un calendrier d’étalement de la créance conformément à ce que nous avions convenu au téléphone et lui signifiais que je saisirais un huissier dans les 15 jours… Il ne répond plus au téléphone, je crois qu’on ne m’en voudra pas d’agir à présent.

Pruls a écrit :

Demandez à des professionnels déjà installés (agence immo, promoteurs, gros bailleurs privés, bailleurs publics…)

J’ai fait un petit mail à mon notaire la semaine dernière mais il ne m’est pas revenu. Votre message m’a toutefois donné l’idée de demander conseil à l’agence par laquelle j’ai vendu dernièrement mon ancien appartement et qui assure également des gestions locatives. Vous m’avez soufflé une excellente idée !

Je vous remercie Messieurs pour tous ces retours, les points de réputation vous témoignent ma gratitude.

Fev160 a écrit :

Si un particulier ne paye plus son crédit bancaire, le rouleau compresseur va rapidement se mettre en marche et le mauvais payeur sera vite saisie de ses biens..

Vous pouvez penser que pour une banque c’est plus facile, mais la légalisation est plus que contraignante et malgré de lourd moyen,
il y a une multitude de bourdes possibles qui amenuisent d’autant les chances d’avoir quelques choses en contentieux.

Au tribunal entre la méchante banque professionnelle et le petit particulier avec qui va t’il y avoir le plus de complaisance ?
Dans une commission de surendettement, et bien c’est le prêt de la grosse banque qui va être effacée en priorité plutôt que les arriérés du pauvre petit bailleur particulier.

Oui je sais qu’à notre niveau on ne peut rien faire, mis à part dénoncer ces lois incompréhensibles.

Le réel problème, c’est que ces agissements des juges et que ces lois pro-locataires ne font qu’accroître le "faire justice soit-même"..

J’ai contacté aujourd’hui l’huissière conseillée par mon notaire.

J’expose la situation en essayant d’être "politiquement correct" en parlant de procédure de recouvrement et potentiellement d’expulsion. Elle répond du tac au tac : "oh, disons directement d’expulsion, quand ils commencent à ne plus payer en n’en tire jamais rien…" Bon, voila au moins une réflexion qui a le mérite d’être directe même si elle n’est guère rassurante pour l’avenir de ma créance.

La réaction du locataire ne s’est pas fait attendre bien longtemps.

Alors que je n’avais plus de nouvelles depuis des mois, c’est par son intermédiaire (et de longs SMS de plaintes) que j’ai appris que l’huissier avait rempli son office. Et deux jours plus tard, un mail de l’huissier confirmait qu’il s’était bien présenté au domicile du locataire pour lui remettre un commandement de payer sous deux mois. Ils ont également envoyé une copie de ce commandement en LRAR à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Je vais me renseigner pour savoir de quoi il retourne.

Le locataire me propose spontanément de rembourser progressivement sa dette, mais j’ai peur qu’il ne s’agisse que d’un stratagème pour gagner encore du temps, donc, sur conseil de l’huissier, nous avons décidé de laisser se poursuivre la procédure (car il ne paiera sans doute pas tout l’arriéré d’un coup malheureusement) et d’engager l’assignation dans le délai de deux mois, afin de laisser le juge statuer de l’échelonnement. J’ai lu dans un autre fil du forum qu’il pouvait en effet décider d’un échéancier auquel la moindre défaillance entraînerait la résiliation de fait du bail et l’autorisation d’expulser. Ce serait parfait, pouvez-vous me confirmer que c’est une pratique habituelle ?

Par ailleurs, l’huissier me demande le contact de mon avocat pour transmettre le dossier (ou me propose de transférer à un avocat travaillant avec l’office). Est-ce obligatoire pour ce genre de procédure ? Fortement conseillé ?

Merci d’avance pour vos avis, bonne soirée

Concernant le recours à un avocat, il n’est pas obligatoire pour le tribunal d’instance. Mais si l’huissier n’a pas l’habitude d’aller jusqu’au tribunal, parce qu’il a l’habitude de travailler avec un avocat, ce n’est pas peut-être pas une bonne idée d’économiser sur ce poste…

belli79 a écrit :

Bonsoir Gustrot.
Vous avez eu raison d’envoyer moultes relances à votre locataires, précisant tous les contacts que vous aviez établi au sujet de sa situation.
En effet, depuis (et ce n’est pas une blague) le 1er Avril 2015, le décret n+ 2015-282 du 11 mars 2015 paru au J.O. du 14 mars 2015 indique qu’il faut justifier d’une tentative de résolution amiable du conflit pour pouvoir saisir le Juge.

Décret très important et que je ne connaissais pas !

On trouve diverses analyses de ce décret et de ses conséquences. Ces analyses sont divergentes. L’article publié par Dalloz dit que ça ne change pas grand chose :
Mention de la tentative de négociation dans l?assignation : un pétard mouillé ? - Procédure civile | Dalloz Actualité
D’autres considèrent au contraire que c’est une évolution significative, et que ses implications réelles seront précisées par la jurisprudence :
Procédure civile: sur les dispositions 18, 19 et 21 du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 applicables à compter du 1er avril 2015

Quelques remarques en passant :

1) D’une manière générale, il était déjà de bonne pratique de réaliser des tentatives de négociation amiable avant d’aller devant la justice civile. Et il était déjà de bonne pratique, dans l’acte de saisie du tribunal, de rappeler ces tentatives de négociation amiable dans le "rappel des faits".

2) Concernant les loyers impayés en particulier, la jurisprudence considérait déjà que la clause résolutoire devait être invoquée "de bonne foi". Ca veut dire notamment que le bailleur doit avoir fait des tentatives amiables pour obtenir le paiement des loyers. S’il "saute" directement à l’activation de la clause résolutoire, sans avoir réclamé les loyers, le juge pouvait considérer que ce bailleur cherchait en fait à virer son locataire, et n’avait pas fait d’effort sincère pour récupérer ses loyers, et donc que ce bailleur invoque la clause résolutoire de mauvaise foi.

3) Avec ce nouveau décret, il faut pouvoir prouver devant le tribunal cette tentative de négociation amiable. En effet, l’article 21 de ce décret dit que les diligences en vue de la résolution amiable doivent être justifiées lors de l’introduction de l’instance. Qui dit preuve dit écrit, si possible avec accusé de réception.
On voit donc que "amiable" ne s’oppose pas à "LRAR", bien au contraire. La LRAR fait partie de la négociation amiable !
On aura donc tout à laisser un maximum de traces écrites. L’ébauche de procédure que j’avais proposé dans un autre fil, déjà cité, est tout à fait conforme avec cet esprit de négociation amiable (tout en laissant des traces écrites) avant de passer à l’huissier puis au juge : (2/2) Comment réagir face à un locataire plus ou moins abusif ?

Merci à tous pour ces informations très utiles.

Concernant l’aide au logement, pas de soucis dans mon cas : je n’en touche pas et je n’ai pas connaissance que mon locataire y ait accès. Et dans la mesure où il n’a plus de quittance, je doute qu’il ne touche quoi que ce soit, à moins qu’il ne fabrique des faux… Y a-t-il moyen de savoir si la CAF verse quelque chose pour mon logement ?

Pour ce qui est de l’adéquation entre le plan d’apurement et son salaire. Outre qu’il me semble difficile de le vérifier sachant qu’il a eu quelques modifications d’employeurs depuis les premiers documents qu’il m’avait fourni et que je ne sais donc pas combien il gagne actuellement, j’ai plusieurs traces écrites (mails et SMS) qui prouvent qu’il est parfaitement d’accord avec le plan d’apurement et qu’il propose lui-même d’y revenir… Et vu l’historique des conversations que nous avons, j’ose espérer que ma bonne foi (sincère) ne sera pas remise en cause.

Je peux toujours lui demander pour la CAF et les salaires, mais c’est un euphémisme que d’affirmer que la conversation n’est pas très fluide ces temps-ci…

Derniers développements… On passe à la partie avocat à présent, et une proposition reçue cette semaine de la part d’un cabinet qui travaille souvent avec l’étude de l’huissier et qui me propose une rémunération "au forfait" de 1500 EUR + frais, débours, etc.

Y a-t-il quelqu’un avec des éléments de comparaison et la proposition vous semble-t-elle raisonnable ? Ca me paraît personnellement un peu rude pour un loyer de 450 EUR mensuel…

Merci d’avance

Bonsoir Gustrot,
de quelle région êtes-vous ?
Suivant laquelle, et sans pouvoir rien vous promettre, si j’y connais un avocat je vous l’indiquerai.
Je vais me renseigner pour savoir combien nos dernières actions dans ce domaine nous ont coûté en avocats.
L’huissier est-il déjà intervenu auprès du locataire pour lui signifier vos diligences et lui indiquer ce qui va finir par lui arriver?…quand il vous aura fait perdre plusieurs milliers d’€…et surtout causé une énorme déconvenue.
Bon courage à vous.