Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d'électricité)

- Si vous déclarez un lot au foncier, vous ne pouvez le passer en LMNP/BIC avant 3 ans sauf restituer l’avantage fiscal (déficit) au fisc

- Pour la pose de compteurs d’ électricité individuels il y a effectivement passage du consuel. Ce type d’installation -probablement avec colonne montante- coûte un bras. Les prix sont extrêmement variables selon la disposition et l’humeur de l’ERDF du coin. Demandez un devis, c’est la seule solution pour ne pas avoir de surprise. Pour amortir ce coût, il faut que l’immeuble soit vraiment très très peu cher…

- Pour les compteurs d’eau c’est beaucoup plus simple : un divisionnaire par lot (35€ + 1 heure de main d’oeuvre) + 1 pour les communs.

- Pour le chauffage collectif (bof) il y a très prochainement obligation également de poser des compteurs individuels ce qui est une forme d’individualisation des charges (très décriée pas le procédé technique).
Passer en tout électrique assure une gestion plus simple, cependant il faut une très bonne isolation pour pouvoir le faire.

DDtee a écrit :

Pour amortir ce coût, il faut que l’immeuble soit vraiment très très peu cher…

J’arrive à 8.5% de rentabilité nette en ayant provisionné 7000€ pour les travaux d’électricité. En affinant je pense que le chiffre sera supérieur mais dans un premier temps je ferai du déficit foncier et ensuite je passerai les lots en meublés pour limiter la fiscalité.

Pour poursuivre sur l’électricité je vais prendre RDV prochainement avec une entreprise (voir plusieurs) pour trouver la solution qui me convient. J’envisage également de laisser un compteur général à ma charge pour le jour où les logements seront meublés et d’installer par logement un tableau permettant de couper le courant dans chaque logement.

Pour une rénovation électrique conseilleriez-vous un passage sous baguettes?

Au sujet des travaux j’ai raisonné en terme d’immeuble et non de lots par rapport au déficit notamment car la chaudière est un équipement collectif. Cela veut dire que sur ce poste je répartirai le montant des travaux par lot aux tantièmes?

Je consulterai le service des eaux pour évaluer la différence de prix entre les sous-compteurs et l’installation officielles (un peu comme pour l’élec’ finalement). Dans certains de mes lots je procède déjà avec ce type de régularisations et cela n’a pas posé de problèmes jusque là mais assurément plus la gestion est simple, plus le bailleur est s’évite de potentiels problèmes.

Sur le chauffage collectif je n’ai pas d’avis tranché. Pouvoir utiliser le gaz de ville me semble intéressant, l’électrique aussi sous réserve de poser 7 compteurs car si finalement j’en conserve un général cela revient peu ou prou au même (chaudière collective/électricité collective).

Merci pour la mise en garde sur la problématique de stationnement mais les lots sont déjà créés au cadastre et chaque locataire paye sa taxe d’habitation.

Bonjour,

Selon la configuration des lieux, des sous-compteurs électriques à une trentaine d’euros chacun sont peut-être une solution.

Vous risquez néanmoins qu’un locataire vous invoque "l’entrave au libre choix du fournisseur d’électricité", mais la jurisprudence n’est pas encore très fournie à ce sujet. Plus de détails dans la discussion Locataire et sous-compteur électrique : légal ou pas ?

Bonjour,

J’ai mis au second plan l’aspect technique pour me concentrer sur le financement de ce bien ( à priori 110% sur 20 ans au taux de 2.20 hors assurance). Je n’ai pas pris le temps de répondre mais ne manquerez pas de vous faire part de mes choix et de mes interrogations dès que j’aurai avancé sur le sujet.

Sans éléments chiffrés il est pour le moment difficile de se prononcer mais la solution intermédiaire des sous-compteurs électriques dans le cadre de la location meublée pourrait me convenir.

A propos de la colonne montante la configuration des lieux est particulière avec 4 logements en RDC puis 2 au premier étage puis un sous combles. Les logements n’étant pas tous "superposés" l’installation est complexe.

De même lors du changement de la chaudière il serait bon de pouvoir la sortir d’un logement pour la mettre en sous-sol. Cela modifie l’installation au gaz et je vais faire chiffrer ces éléments afin de valider le choix du tout électrique et du remplacement et déplacement de la chaudière.

Merci pour vos différents retours d’expérience.

Est-ce qu’il s’agit uniquement de la rénovation électrique des logements ou cette estimation prend-elle en compte également le coût des compteurs ?

Pour éclaircir ce point les 7000€ de dépenses immédiates provisionnées correspondent uniquement à la pose des tableaux électrique par logement + 1 pour les communs.

Cela me laisse ensuite les deux possibilités évoquées à savoir sous-compteurs électrique ou individualisation totale. En réflexion sur ce point.
Puis dans un second temps la remise aux normes de l’installation électrique.

Quid pendant cette période ?

Je suis bien conscient de l’inconvénient du forfait de charges et des dérives que cela pourrait engendrer… D’autre part le fait de lancer ces travaux va créer un déficit foncier qui reportera d’autant d’années que nécessaire la possibilités de passer au LMNP réel ce qui est bien évidemment à prendre en compte.

Dans tous les cas je meublerai ces logements car la demande est forte grâce aux étudiants quitte à avoir des baux non meublés.

Bonjour,

Je déterre ce post pour vous demandez un avis.

J’ai donc acquis ce bien au mois d’avril dernier.
Dans le compromis que j’ai signé le rapport de visite de l’état de l’installation intérieure de gaz est très clair et ne comporte aucune anomalie.

En parallèle j’ai du faire intervenir Engie en ce début de mois car le détecteur de monoxyde de carbone s’était déclenché. Leur compte-rendu d’intervention m’indique que la chaudière en produit et que l’installation est non conforme. L’information qui me perturbe est que le dispositif d’évacuation des gaz brûlés n’est pas conforme depuis 2013 avec 7 visites jusqu’à aujourd’hui.

J’ai vaguement l’impression que je me suis fait avoir avec cette installation. La chaudière collective est en plus dans un appartement.
Il est évident que je ferai les réparations et/ou procéderai au replacement si nécessaire en profitant pour déplacer la chaudière dans la cave par exemple mais je m’interroge sur la mission du diagnostiqueur et sur le notaire.

Est-ce un vice caché?

Dans le rapport du diagnostiqueur il est indiqué que la visite porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et qu’il est exclut de la mission de vérifier la vacuité des conduits de fumée.
La responsabilité du diagnostiqueur est également limitée aux points vérifiés et es contrôles réalisés ne préjugent pas de la conformité de l’installation.

Je suis un peu perdu devant autant de contresens.
Merci pour votre avis.

Bonjour Ravito,

Si vous avez toujours des questions concernant votre raccordement électrique je peux peut être vous éclairez (Jeu de mots sans le vouloir).
J’ai vu que vous avez besoin de 7 compteurs + 1 compteur pour les communs. Le technicien qui passera voir votre chantier vous proposera deux solutions:

- Soit vous fournissez un local technique de 1,5 x 1,5 x 2,5 dédié à l’emplacement de tous les compteurs.
- Soit il faudra réaliser une colonne électrique.

Une colonne montante doit être rectiligne de haut en bas dans les communs, et d’une largeur de 73cm.

Si vos appartement sont décalés, la seule solution sera surement le local technique avec les mensurations que je vous ai précisé avant.

Je vous conseille vivement de demander un RDV avec un technicien avant que votre électricien n’aille plus loin.
Il n’est pas rare de devoir tout démonter et recommencer car ce qui a été prévu ne convient pas aux normes ..
La réalisation d’un branchement collectif est complexe.
Vous pouvez feuilleter le Guide Séquelec 10 qui vous donnera un aperçu.

Après avoir sollicité mon notaire depuis début octobre pour faire avancer le dossier de non conformité de la chaudière voici son retour:

Le notaire des vendeurs n’a donné aucune suite au mail ainsi qu’au courrier de mon notaire au sujet des différentes anomalies de l’installation.
Bien évidemment les vendeurs ne se sont pas manifestés non plus… deux mois de perdus.

Mon notaire vient de faire un dernier courrier demandant à son confrère de prendre contact avec moi.
J’ai pris les devants en appelant l’étude des vendeurs sans réponses à ce jour.
Je leur adresse un mail dès aujourd’hui en espérant que cela soit utile.

En parallèle mon notaire m’invite à prendre contact avec un avocat pour voir si le problème peut-être résolu à mon avantage.
Je réfléchis à ce point. Mon objectif est d’obtenir une indemnité sur le fait d’avoir du changer la chaudière.
Si je saisis le tribunal d’instance et que je demande moins de 4000€ je peux tout gérer moi-même sans avoir recours à l’avocat.
Si je passe par le tribunal de grande instance il me faudra l’avocat (et supporter les frais).
Sachant que la chaudière m’a coûté environ 6000€ et que je doute fort que ce montant me soit intégralement reversé je m’interroge sur la marche à suivre la plus pragmatique.

Si quelqu’un à un avis sur le sujet…

Je me pose une question, qui n’a pas de rapport direct mais qui peut se révéler pertinente/intéressante :

Dans ce cas de figure, si vous êtes au régime réel et que vous allez jusqu’au TGI, que se passe t’il ? :

- les frais d’avocat et d’huissier sont à passer en charges
- la pose de la nouvelle chaudière 6000 € est à passer en charges
- si vous avez gain de cause et que vous récupérez admettons 5000 €, cette somme est-elle à déclarer dans les revenus locatifs ? (à la manière d’une indemnisation d’assurance)

Ce que j’en pense :
Ca relève de la garantie pour vice caché.

Dans ce cadre :
1) il faut prouver que vous n’étiez pas au courant. Vu que le diag obligatoire gaz ne mentionnait pas ce défaut, c’est bon sur ce point.
2) il faut prouver que le propriétaire vendeur était au courant et qu’il vous l’a donc caché. Même si vous obteniez le courrier de non-conformité d’Engie adressé à la propriétaire précédente, vu qu’il n’est pas signé et que ce n’était probablement pas une LRAR, c’est un élément très faible. En plus il mentionne, dites-vous, un défaut sur le conduit de raccordement. Comme argumenter un changement de chaudière pour cause de problème sur le conduit ?
Il aurait impérativement fallu faire réaliser une expertise par un expert agrée par les tribunaux dès que vous avez eu connaissance du problème. Maintenant que la chaudière est changée, il est impossible de faire expertiser l’installation.
3) pour obtenir un remboursement partiel du prix de vente, il faut d’abord qu’un expert détermine la moins-value sur le prix de vente (et ensuite, que le juge suive l’avis de cet expert). Même problème qu’au point précédent : maintenant que la chaudière est changée, il est impossible de faire expertiser l’installation.

Par ailleurs, une action en garantie pour vice caché est forcément devant le TGI, donc avocat obligatoire.

Mon avis, c’est que vous allez dépenser des honoraires d’avocat en pure perte. Vous n’aurez pas gain de cause.

Si vous vous mettez deux minutes à la place de la vendeuse, sa ligne de défense est extrêmement simple "je n’ai jamais été avertie d’un problème sur cette installation. Je n’ai jamais reçu et jamais vu la pièce n°N produite par la partie adverse (= courrier de non-conformité d’Engie). Le document de diagnostic dont j’ai eu connaissance sur cette installation est le diagnostic gaz obligatoire réalisé en vue de la vente et qui a été remis à l’acquéreur (pièce n°M dans mon dossier), et il ne mentionnait aucun défaut. Cette installation a toujours très bien fonctionné, à ma connaissance."

Franchement, faites ce que vous voulez, mais je pense que votre dossier ne tient pas la route et que vous allez dépenser de l’argent en pure perte. J’aimerais vous dire le contraire !

N’oubliez pas qu’un avocat peut être tenté de vous dire "ça se plaide". Il touchera ses honoraires dans tous les cas, que vous gagniez ou que vous perdiez.
N’oubliez pas non plus que si vous êtes débouté, vous pouvez être condamné aux dépens, c’est à dire que vous paierez non seulement votre avocat, mais aussi celui de la partie adverse !

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2016 19h15)