MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur)

Parisien · #51

Je souris de vous voir perplexe, puisqu’en réalité, vous semblez dire exactement la même chose que moi:
j’ai acheté - comme dit plus haut - " énormément de titres", alors même que la baisse pourrait momentanément se poursuivre. Je n’attends pas la fin de la baisse pour acheter. Car comme vous dites, cette valeur me plait fortement, même si tout n’est positif.

valentin13 · #52

Bonjour à tous

Je suis moi aussi actionnaire de MRM au PRU de 1.39 €

Pourquoi avoir acheté MRM :

D’après mes analyses l’ANR se situe à 2.83 € et la moyenne des bénéfices nets ( 5 ans ) tourne à 3.52% au prix actuel de 1.42 €.

Savez vous si le bénéfice de 38 M€ en 2013 est attribuable à des cessions d’actifs ?

PS : Pour mes foncières en portefeuille j’ai choisi ACANTHE, FONCIERE VOLTA, FIPP et CBO TERRITORIA

philippe77 · #53

@valentin13

MRM est un bon choix (j’en ai aussi), CBO je lorgne dessus et ce n’est pas une mauvaise idée non plus je pense, par contre quand je vois que vous avez acheté du Acanthe et du Fipp, j’ai frôlé la crise cardiaque (bon d’accord, j’exagère à peine ).

Connaissez-vous le passé et l’historique de ces 2 sociétés ? Si ce n’est pas le cas, cherchez des infos sur Alain Duménil, et vous comprendrez peut-être pourquoi de nombreux investisseurs fuient tout ce qui est en rapport avec ce monsieur, dont on ne peux pas dire que la défense des PP soit sa priorité, entre autres joyeusetés…

valentin13 · #54

Merci pour l’avertissement je vais approfondir le sujet

Quand j’ai analysé ces sociétés foncières je me suis dit : ça a l’air intéressant à la lecture de leurs rapports financiers de devenir "copropriétaire" pour un tiers de la valeur patrimoniale d’ACANTHE, et un quart pour FIPP

- ACANTHE ayant un ANR de 1.35 €, par contre le compte de résultat est pas terrible
- FIPP ayant ANR de 0.58 €, coté compte de résultat c’est correct

antonyme59 · #55

MRM a publié ses résultats annuels 2015 dans un communiqué de presse :
« Revenus locatifs bruts en hausse de 5,2% à périmètre comparable
. Résultat net consolidé de 7,3 M€ en forte hausse
. Cash-flow opérationnel net en hausse de 8,9%
. Forte amélioration du ratio de LTV net à 43,2%
. Dividende proposé de 0,10 € par action
….etc… »

Bref, avec un ANR actuel de 2.90 € et un cours de ce jour de 1.44 €,
ça nous fait donc un rendement de 6.94% et une décote de 50%

parisien · #56

La publication des résultats annuels 2015 il y a une semaine aurait dû être un non événement, puisqu’il n’y avait eu aucune surprise, positive ou négative:

- cash flow 2015 toujours positif, à 0,10€/action, comme en 2014 (mais à mon avis baissera en 2016, du fait (i) de l’effet en année pleine de la cession d’un immeuble en 2015, (ii) d’au moins une cession prévue en 2016 et (iii) d’un autre facteur plus technique)

- Ce cash flow est faible par rapport à l’ANR, qui est gross modo constant à un an d’intervalle, à environ 2,90€/action. Mais il est très élevé par rapport au cours, qui était début février autour de 1,40€

- et comme l’intégralité du cash flow est distribué en dividende, le rendement est élevé comparé à d’autres foncières, mais uniquement parce que le cours est très décoté sur l’ANR

Mais comme je l’attendais (et c’est pour cela que j’avais renforcé ma position juste avant), ces résultats ont attiré l’attention de certains acheteurs, et depuis le cours a progressivement augmenté à 1,51€. Le gros vendeur dont je parlais ci-dessus en 2015 est toujours là et en profite pour larguer 6000 à 15.000 actions par jour, ce qui ralentit un peu la hausse.
Cette hausse pourrait même s’inverser en avril, comme il y a un an, si les (peu nombreux) acheteurs cessent d’acheter, alors même que le gros vendeur continuera à vendre.

Mais d’un autre côté (et je vous livre un scoop), MRM a mandaté et va payer l’analyse financier vedette d’Invest Securities (celui qu’IH a interviewé il y a 5 ans), broker connu pour le suivi des petites foncières françaises, pour sortir bientôt une note sur MRM , qui devrait être globalement positive d’après les échos très récents que j’ai eu.
Même si à la date de ces échos, cet analyste n’avait pas encore eu une discussion détaillée avec le management et n’avait donc pas forgé définitivement son opinion.
Cela devrait, au moins momentanément, booster le cours grâce à des achats de petits porteurs, les institutionnels allant probablement rester à l’écart du fait de la liquidité réduite (en fait, la liquidité, mauvaise avant l’été 2014, est bonne grâce au gros vendeur depuis cette date, mais qu’en sera-t-il quand il aura fini de vendre?).

(Question : pourquoi MRM paie pour sortir une note qui devrait booster le cours, si tout se passe comme prévu? D’autres foncières françaises ont eu la même démarche, mais jusqu’à présent, MRM se moquait du niveau de son cours et c’est logique, car son actionnaire majoritaire Scor consolide MRM dans ses comptes à la valeur d’ANR et non au cours de bourse, et ce dernier n’a donc aucune importance pour Scor.
Veulent-ils préparer une AK, forcément très négative car très dilutive à ce niveau de cours? peu probable en 2016. Veulent-ils faciliter la sortie du "gros vendeur" (probablement un fonds de CBRE, qui détient quelques pourcentages du capital), en lui permettant de vendre à un cours plus élevé qu’aujourd’hui? Autres explications**?
J’ai ma petite idée là-dessus)

En tout cas, c’est un titre à conserver sereinement, vu la marge de sécurité, même si en 2016 et probablement aussi en S1 2017 le cours devrait rester très en dessous de l’ANR.

AMF: je ne vais ni acheter ni vendre des actions MRM dans les prochains jours ouvrés et ne cherche donc pas à orienter le cours à très court terme.

**: voici quelques motivations d’autres foncières ayant payé Invest Securities pour sortir une note du même type, en 2014 ou 2015:

- SCBSM: le PDG Lacroix voulait booster le cours au delà de 5,80€ pour être sûr que les BSA SCBSM, exerçables à 5,80€, seront exercés et ainsi renforcer les fonds propres de la société.
Beaucoup de BSA ont après été exercés, leurs porteurs étant sans doute encouragés par un cours ayant monté jusqu’à 6,50€.
Sans surprise, le cours a baissé ensuite (cours acheteur logiquement tari après quelque temps, pour ce titre peu liquide et que j’avais presque toujours déconseillé sur ce forum - cf. mes autres interventions là-dessus) et végète maintenant vers les 5€. Tant pis pour ceux qui ont acheté et exercé des BSA et se retrouvent avec des actions dépréciées !

- Foncière Atland: fait publier une note il y a quelques mois par Invest Securities et juste après lance une AK. On comprend bien pourquoi …
Là aussi, passés l’AK et l’effet positif de la note, le cours a un peu rebaissé et végète depuis …

Bref, je n’aime pas trop ces procédés parfaitement égaux au demeurant, mais je reconnais qu’ils sont efficaces, au moins à court terme. Tout en ne cherchant absolument pas à mettre en cause l’analyste vedette, qui conserve - à mon avis - une grande honnêteté intellectuelle et qui recommande l’achat parce qu’il le pense et pas juste parce qu’’il est payé.

Dernière modification par parisien (03/03/2016 12h06)

bifidus · #57

Graphiquement l’achat sur le double appui à 1.32 était une évidence absolue. C’est pas de la magie noire comme certains le considèrent ici. Quand il y a une grosse ligne à vendre la personne chargée de liquider la ligne a un cours minimum à respecter.

Comme je l’indiquais à l’époque la courbe suit exactement le chemin de l’année passée avec des achats pour le rendement (ce qui est amusant c’est que quand un titre annonce un dividende de 7% l’action prend en général rapidement le double !). Personnellement je n’ai pas renforcé avant l’annonce des résultats mais immédiatement après. Sur ce genre de valeur complètement oubliée et non spéculative inutile de prendre des risques, une baisse du dividende aurait pu avoir des effets négatifs et la hausse est très lente (tout comme pour FDPA qui a pris 12% en mode diésel depuis mon achat à l’ouverture). Bien sur cela n’est possible que parce que j’achète quelques milliers et pas quelques centaines de milliers d’euros.

Le gros en profite effectivement pour continuer à larguer des titres un peu plus haut qui sont achetés par de petits porteurs (un fond ferait prendre 20% au cours très rapidement).

Si une note parait cela accélérera le processus et on peut espérer qu’un fond se laisse séduire.
Dans tous les cas je commencerai à alléger sur la résistance vers 1.70, scénario où uniquement des petits porteurs s’intéressent à la valeur. Si elle commence à intéresser du monde je viserai les 2 euros.

valentin13 · #58

Bonjour

J’apprécie pour vos informations sur MRM, c’est intéressant en tant que petit porteur de lire vos expertises.

Ayant épluché les rapports financiers de petites foncières je me suis intéressé à leur méthodes d’évaluations et on trouve souvent ce type d’évaluations pour la juste valeur des actifs :

"les loyers réels ou potentiels, le taux de rendement, le taux de vacances, la valeur de comparaison si disponible, les travaux à réaliser, etc. …
Le Groupe procède à des appréciations de façon continue sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables qui constituent le fondement de ces appréciations. Les montants qui figureront dans ses futurs états financiers sont susceptibles de différer de ces estimations en fonction de l’évolution de ces hypothèses ou de conditions différentes."

Ils font aussi appel à des experts indépendants
Je suis un peu surpris par cette méthodologie, mais étant loin d’être un expert dans le domaine de l’immobilier cela doit être cohérent
Personnellement j’utiliserai la méthode d’évaluation suivante : A combien pourrait être vendu le parc immobilier au moment ou je rédige mon rapport financier

J’ai un peu parlé de la FIPP plus haut et je remercie Philippe qui m’a averti sur A.Duménil
Toutefois les actifs sont bien réels à hauteur de 0.6 € par actions net de dettes quand je vois le cours à 0.12 € …
Bien entendu cela n’est valable que si l’expertise du parc immobilier est cohérente et fiable

Qu’en pensez vous

GoodbyLenine · #59

La méthodologie décrite est précisément celle qui permet d’évaluer à quel prix le parc immobilier pourrait être vendu…

L’existence réelle d’immeubles dans FIPP ne doit pas vous aveugler, ni vous empêcher de vous souvenir que c’était aussi le cas pour les autres foncieres dont AD était le dirigeant… ce qui n’a pas empêché ses minoritaires de régulièrement constater des pertes de valeurs (alors même que l’immobilier était en plein boom). Ceci depuis plus de 15 ans….

valeurbourse · #60

Ancien actionnaire d’Acanthe et de FIPP (erreurs de jeunesse), je ne peux qu’abonder dans le sens de ce qui a été dit plus haut au sujet de l’honnêteté douteuse de Dumesnil. De surcroît, Dumesnil n’enrichit que Dumesnil.
Cependant, les dividendes versés par Acanthe sont on ne peut plus généreux. Par exemple, sur les quatre dernières années, ils représentent trois fois le cours actuel. Ainsi, si la décote sur actifs reste importante et si ceux-ci ne fondent plus au soleil comme cela a été le cas il y a quelques années, cela vaut peut-être le coup de regarder le dossier.

valentin13 · #61

Tout le monde ne perds pas sur les sociétés gérées par AD, tout dépend du prix d’entrée

Actionnaire d’acanthe depuis mars 2014 j’ai touché 0.03 € + 0.27 € de dividendes soit une PV globale de 66.66 %

Les actionnaires d’Acanthe qui ont acheté à 4 € en 2006 ont malheureusement perdu ( je parle hors dividende ) mais ils ont acheté bien au dessus de l’actif net, subjectivement c’était peut être risqué d’y aller au dessus de 1 €. Je n’ai pas lu le rapport financier en 2006, l’actif net était peut être plus élevé

Valeurbourse merci pour votre avis sur Acanthe mais que pensez vous de FIPP, pas de dividende sur ce dossier mais belle décote

philippe77 · #62

De mémoire, les actions FIPP ont été distribuées aux actionnaires d’Acanthe, dont l’ANR a diminué souvent pour cause de ventes d’actifs.

FIPP, pour moi, est le cas typique de l’action qui sera en décote ad vitam eternam. Les actions distribuées à 0.30€ ont perdu 50% de leur valeur le jour même de leur mise sur le marché, si je me rappelle bien.

Pour dormir tranquille sur mes 2 oreilles (encore que c’est impossible, de dormir sur ses 2 oreilles en même temps, vous avez déjà essayé ? ), tout ce qui touche aux sociétés estampillées AD sont à proscrire. Ceci n’engage que moi. Je dors mieux avec ma décote sur MRM (mais PRU à 1,306€).

valentin13 · #63

slt Philippe

Moi je suis a 1.39 de PRU sur MRM,

Comme nous en discutions il y a qqes jours je pense aussi que CBO Territoria permettra de dormir tranquille ( mon PRU 3.16 € )

J’entends parfois sur BFM que l’immobilier va aller mieux mais je sais pas si ça influencera nos investissement sur nos foncières cotées

valeurbourse · #64

valentin13 a écrit :
Valeurbourse merci pour votre avis sur Acanthe mais que pensez vous de FIPP, pas de dividende sur ce dossier mais belle décote

Mon avis sur FIPP ne sera pas pertinent puisque je ne suis plus le dossier. Initialement j’étais emballé par la décote sur l’ANR. Puis j’ai laissé tomber. Que valaient réellement ces actifs ? Je n’en sais rien, mais connaissant le requin aux manettes, j’ai préféré retirer mes billes et investir ailleurs.

parisien · #65

bifidus a écrit :
Si une note parait cela accélérera le processus et on peut espérer qu’un fond se laisse séduire.
Dans tous les cas je commencerai à alléger sur la résistance vers 1.70, scénario où uniquement des petits porteurs s’intéressent à la valeur. Si elle commence à intéresser du monde je viserai les 2 euros.

Attention, il ne faut pas laisser croire que le cours a de fortes chances d’atteindre 1,70€ et encore moins 2€ à l’horizon quelques mois.

Ce sera le cas si beaucoup plus de petits porteurs, et mieux encore un fonds, se mettent à acheter.

Mais s’ils ne le font pas, et comme je l’ai dit plus haut, le gros vendeur à l’affût continuera de vendre, et augmentera même son rythme de vente. Le cours plafonnera alors, avant de rebaisser. Exactement le même scénario qu’en S1 2015.

Encore une fois, MRM est un investissement pour 2018, voire au delà.

tikitoi · #66

cours: 1,76 €
"(Boursier.com) — La foncière MRM a vu la valeur de son patrimoine s’établir à 197,8 millions d’euros au 31 décembre 2016 contre 226 millions d’euros au 31 décembre 2015

MRM a décidé de proposer la distribution d’un dividende de 0,11 euro par action au titre de l’exercice 2016, soit une hausse de 10%. "

MRM dispose à fin décembre 2016 d’un montant de trésorerie et équivalents de 25 millions d’euros contre 13,4 millions d’euros à fin décembre 2015. Compte tenu des cessions et des amortissements contractuels, la dette financière a diminué de 15 millions d’euros

GoodbyLenine · #67

Le communiqué de presse sur le résultat 2016 est ici.

Je vous recommande de le lire en totalité, plutôt que de vous contenter des quelques extraits cités par tikitoi.

En particulier, l’évolution de la valeur du patrimoine (226M€ -> 198M€) ne reflète pas l’évolution de la valeur des actifs de la société, le périmètre du patrimoine ayant pas mal changé (cf. diverses cessions).
A périmètre comparable, le patrimoine fait +5.7%.
L’ANR (EPRA triple net: 2.92€) a légèrement augmenté (de 0.02€, en sus des 0.10€ distribués en 2016)

thome76 · #68

Bonjour
J’ai pris une petite ligne. Valeur qui se redresse et qui distribue du dividende. Mais j’ai l’impression de l’avoir acheter tardivement.

Iqce · #69

Oui, comparé à l’époque pas si lointaine où elle cotait 1.30…Mais elle reste attractive coté rendement et perspectives (relire la file si besoin).
AMF : actionnaire

Iqce · #70

parisien a écrit :
bifidus a écrit :
Si une note parait cela accélérera le processus et on peut espérer qu’un fond se laisse séduire.
Dans tous les cas je commencerai à alléger sur la résistance vers 1.70, scénario où uniquement des petits porteurs s’intéressent à la valeur. Si elle commence à intéresser du monde je viserai les 2 euros.
Attention, il ne faut pas laisser croire que le cours a de fortes chances d’atteindre 1,70€ et encore moins 2€ à l’horizon quelques mois.

Ce sera le cas si beaucoup plus de petits porteurs, et mieux encore un fonds, se mettent à acheter.

Mais s’ils ne le font pas, et comme je l’ai dit plus haut, le gros vendeur à l’affût continuera de vendre, et augmentera même son rythme de vente. Le cours plafonnera alors, avant de rebaisser. Exactement le même scénario qu’en S1 2015.

Encore une fois, MRM est un investissement pour 2018, voire au delà.

Et :

MRM

COMMUNIQUE DE PRESSE

Paris, le 1er juin 2017

DESCRIPTIF DU PROGRAMME DE RACHAT D’ACTIONS

MISE EN OEUVRE D’UN PROGRAMME DE RACHAT D’ACTIONS

Le Conseil d’administration a décidé le 1er juin 2017 de mettre en oeuvre le programme de rachat décidé par l’Assemblée Générale du 1er juin 2017 dans sa seizième résolution.

…

Prix d’achat unitaire maximum : 3 EUR.

…

· Durée du programme : 18 mois à compter de l’Assemblée Générale Mixte du 1er juin 2017, soit jusqu’au 30 novembre 2018.
…

Les annexes de ce communiqué sont disponibles à partir de ce lien :
http://hugin.info/143389/R/2109895/801769.pdf

Information réglementaire
Ce communiqué de presse est diffusé par Nasdaq Corporate Solutions. L’émetteur est seul responsable du contenu de ce communiqué.

AMF : Actionnaire.

Le gros vendeur n’a pas été très inspiré ?

simouss · #71

Vous savez, la plupart de ces programmes de rachat d’actions votés, n’ont pour but que de donner des fourchettes aux intervenants qui assurent la liquidité du titre.

Queenstown · #72

LeRevenu a écrit :
MRM : décote et rendement

Contrôlée par le réassureur Scor depuis 2013, cette foncière privilégie la création de valeur et l’immobilier commercial, avec neuf ensembles en province et en périphérie de Paris pour un patrimoine de 198 millions d’euros.

MRM a par ailleurs élagué son portefeuille de bureaux : 88 millions ont été cédés en trois ans. Deux immeubles situés à Montreuil (Seine-Saint-Denis) et La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine) sont encore à vendre.

Un rendement de 5,7%.

L’effort d’investissement – 32 millions d’euros programmés sur trois ans, soit 20% de la valeur du portefeuille de commerces – porte ses fruits, sans dégrader l’endettement, limité à 36%. La réduction de la vacance locative va soutenir les loyers, ce qui confortera le profil de rendement du titre (5,7% pour un coupon de 0,11 euro) et aidera à en réduire la forte décote (34%).

Achetez MRM.

Foncières : intéressez-vous aussi aux méconnues de la cote ! | Le Revenu

Message édité par l’équipe de modération (26/06/2017 11h58) :
- ajout de l’auteur du texte cité

Ours · #73

Un gros vendeur semble déterminé à liquider (une partie de) ses titres à 1,80€.

Il faut dire que le pessimisme relatif à l’avenir des centres commerciaux commence petit à petit à gagner ce côté-ci de l’Atlantique. Et les récents travaux de rénovation de petits centres provinciaux n’ont pas de quoi faire rêver les investisseurs.

Ce qui rend ce dossier intéressant est le fait que la SCOR n’a pas, a priori, intérêt à rester actionnaire principal de MRM pour toujours.

ArnvaldIngofson · #74

Bien vu, effectivement le cours est en baisse :
Période Variation + Haut + Bas
1 mois -1.64% 1.88 1.78
3 mois -7.69% 1.96 1.78
6 mois -8.16% 2.13 1.78

Ceci dit, "gros vendeur" c’est relatif.
Les volumes sont faibles :
Date 29/12/17 02/01/18 03/01/18 04/01/18 05/01/18
Dernier 1.80(c) 1.80(c) 1.79(c) 1.79(c) 1.80 EUR
Variation +1.12% +0.00% -0.56% +0.00% 0.56%
Volume 2 040 11 853 3 550 4 131 1 077
On dépasse rarement 10 000 euros.
La dernière fois qu’il y a eu vraiment du volume, c’était 11/10/2017 avec 158 174 titres,
et l’action s’était pris un gadin.

A 1,80 € le rendement devient bon (6,1 %).
Est-ce que ça compense la faible liquidité ?

Ours · #75

ArnvaldIngofson a écrit :
Ceci dit, "gros vendeur" c’est relatif.

La quantité de titres à la vente est beaucoup plus élevée depuis mi-décembre, et le mouvement gagne en intensité. D’ailleurs, il y a en permanence une soixantaine de milliers de titres à 1,80 euros, et l’ordre se régénère systématiquement.

Le 8 janvier, il y a eu 75.458 titres échangés. Le lendemain, 42.218 et 32.587 le 10.
Et encore 10.401 hier.

Attendons d’en savoir plus. Mais on a bien l’impression qu’une partie du capital change de mains.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur)

#51 25/11/2015 06h25

#52 22/02/2016 12h06

#53 22/02/2016 12h47

#54 22/02/2016 13h10

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7 #56 03/03/2016 11h40

#57 03/03/2016 12h28

#58 03/03/2016 13h13

1 #59 03/03/2016 14h17

#60 03/03/2016 15h23

#61 03/03/2016 15h47

2 #62 03/03/2016 15h54

#63 03/03/2016 16h15

1 #64 03/03/2016 16h43

valentin13 a écrit :

#65 04/03/2016 10h59

bifidus a écrit :

#66 24/02/2017 10h03

#67 24/02/2017 12h43

#68 19/05/2017 22h37

#69 20/05/2017 08h59

#70 05/06/2017 16h52

parisien a écrit :

bifidus a écrit :

#71 05/06/2017 18h49

#72 26/06/2017 10h24

LeRevenu a écrit :

1 #73 05/01/2018 11h36

#74 05/01/2018 17h55

#75 12/01/2018 08h01

ArnvaldIngofson a écrit :

Discussions peut-être similaires à “mrm : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur)”

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