Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville)

Cela peut être un beau projet. Mais pour un premier projet sur lequel vous semblez miser beaucoup ("vous ne pouvez pas vous planter" si je vous cite dans un autre message ), il faut être conscient que vous ne choisissez pas le plus simple !

Un point de vigilance, que je rappelle juste par prudence au cas où il vous aurait échappé (même si en général, vos dossiers et votre connaissance du marché semblent bien travaillés !) : avez-vous pensé à vérifier avec le service d’urbanisme de la mairie s’il n’y avait pas une taxe parking à payer pour la création des logements ?

Le montant peut être dissuasif, et la  création obligatoire d’un ou plusieurs emplacements par logement créé peut être imposé, y compris dans des petites villes. Ce qui au global tue la rentabilité des projets.

Je ne connais pas la réglementation sur Poitiers pour ce point spécifique, n’ayant à ce jour jamais touché à la transformation de maison individuelle en immeuble de rappport. Mais de mémoire, des membres du forum ont été confrontés à ce cas, et pourront vous en dire plus.

Sur le financement au-delà de la capacité d’emprunt théorique (je suppose que vous l’entendez en % de revenus), c’est possible. Il y a tellement de paramètres qui peuvent entrer en jeu : patrimoine, niveau de salaire etc (certes, comme vous êtes encore jeune, ce n’est pas forcement là-dessus que vous aurez des arguments.)

Mais là ce qui va à mon sens être particulièrement difficile, c’est surtout que d’une part c’est un 1er projet, et d’autre part il va ne pas rentrer facilement dans les "cases à cocher" des banques, car part des travaux importante, reconfiguration etc. Or, tout ce qui peut faire peur aux banques ou sort des standard est un bon prétexte à refus..
Peut-être essayer de présenter ce cas spécifique à votre courtier pour sonder un peu si vous souhaitez avancer sur le dossier ?

Bonjour,

Ça semble être un superbe projet que vous nous présentez la !
Je pense que il pourrai être plus intéressant pour vous de penser à la location Meublé qui attire souvent pour les plus petites surfaces, quel est votre cible? Si c’est des étudiants, je pense que le meublé est encore plus adapté !
Avez vous testé la demande locative pour les petits surface, car avec 6 petite surface il est important qu’il y ai de la demande !

Pour l’endettement, j’ai vu beaucoup de monde dire qu’avec de la motivation et patiente il est possible de passer au delà !
Par contre je vous conseille fortement de passer par un courtier, ma banque après mon premier prêt m’a très bien fait comprendre que pour la suite ça serait plus compliqué alors qu’après avoir contacté un courtier j’ai bien compris que ça ne serait pas si compliqué que ça !

Ostrog a écrit :

Je mise beaucoup, car il y a beaucoup à gagner. Je suis jeune, un petit salaire, mais un bon reste à vivre et une bonne capacité d’épargne. Je peux retourner chez mes parents en cas de soucis. Donc pourquoi ne pas tenter ?

Loin de moi l’idée de vous décourager. Vous avez les connaissances et l’envie, et donc vous êtes pressé de commencer à construire ce patrimoine immobilier, c’est normal.

Ce que je voulais dire, c’est que vous regardez pas mal de biens. Et vouloir aller vite, ce n’est pas forcément faire ça demain. Même beaucoup d’investisseurs expérimentés se fixent un horizon d’un an quand il ont décidé d’acheter un nouveau bien (histoire de trouver celui qui vaut vraiment la peine, ou en tout cas de ne pas avoir à trop baisser leur critères de sélection sous la contrainte temporelle).
Donc pour vous ça peut vouloir dire agir pendant l’année 2016.
Gardez en mémoire qu’en résumé  "vous aurez à agir une seule fois, et ce, de manière décisive en 2016".

Ceci dit, en étudiant pas mal de biens, vous commencez à vous constituez un réseau parmi les agents. Et ça c’est du travail qui va finir par payer. Même si à Poitiers, il arrive qu’on trouve des biens intéressants en vitrine, comme partout ailleurs une partie des + intéressants se négocient avant qu’ils ne soient diffusés.
Par exemple, en feuilletant le flash immo de février, un seul bien m’a paru intéressant pour moi : un immeuble de rapport  de 3 T2 de 45 m2 sur Jaunay Clan affiché à 117 k€ et une renta  brute >11%.
J’ai appelé peu après la sortie du magazine, et évidemment il était vendu (je soupçonne que l’annonce a été diffusée même après que la vente ait été conclue pour que l’agence recrute des acheteurs, pratique qui bien sûr existe).

Ostrog a écrit :

Concernant la demande, elle est bien présente. Poitiers est une "petite ville" de province pour la plupart d’entre vous, mais c’est en réalité une des plus grosses villes étudiantes de France. De plus, les logements sur la ville sont pour la plupart vieillots et succuns. Proposer du neuf et moderne en tout équipée sera louera comme du petit pain.

Je confirme qu’avec une bonne différenciation, la vacance locative souvent évoquée dans les statistiques de cette ville devient beaucoup moins problématique.
Je le voyais depuis longtemps sur une maison qui a un peu de + de terrains  et une pièce de plus (T5 de 100 m2) que la moyenne de cette tranche marché.
Je l’ai vu récemment sur mon studio où je pensais qu’avec un départ au 31 janvier, j’allais avoir de la vacance (que d’ailleurs j’avais estimé à 2 mois par an dans mon business plan). Même pas, le fait qu’il ne soit pas vieillot, et de 25 m2 plutôt que de 18 m2 m’a fait trouver un locataire à bon profil au 01/02. En fait, simplement un qui était déjà ici et a lâché son ex-studio qu’il ne trouvait pas terrible et trop petit pour emménager dans le mien.

Ostrog a écrit :

Je suis peut-être un peu "optimiste" sur le financement, mais je ne peux pas concevoir qu’une banque puisse refuser un tel dossier (si ce dernier se révèle comme mes premiers calculs).

C’est là où je suis un peu plus pessimiste. Car les banques ne raisonnent pas en investisseur… Je caricature à peine en disant que pour certaines il y a le dossier standard de la RP à la limite des 33%, le dossier du Pinel du gros patrimoine, et après ce n’est plus standard. Alors imaginez ce cas-là…
J’espère me tromper ! Et ça ne doit surtout pas vous empêcher de tenter

Bonjour Ostrog,
Quid d’un PC pour la transformation ?
De la nécessité ou non d’intervention d’un ABF ?
De l’obligation (ou non) d’avoir plusieurs compteurs électriques (intervention d’ERDF) ?
Des clauses qui, dans un compromis, tiennent compte  de tout ça ?
De la pose de nouveaux compteurs individuels d’eau ?
Du retard que tout cela pourrait entraîner…et donc de la mise en place financement adéquat ?
…

Ostrog a écrit :

Bien évidemment, se pose la question (dans mon post juste au dessus du votre) concernant les compteurs individuels des différents fournisseurs (eau, électricité, gaz).
…/…
EDIT: Surtout, quid de la location sans création officielle de lots ?
En meublé, avec à la limite juste des sous compteurs et une simple déclaration aux impôts pour la TF ?

Faites les choses dans les règles, cela vous évitera de passer des nuits blanches, d’être à la merci du premier locataire avec lequel vous avez un différent, d’avoir des biens quasi invendables…

Les compteurs individuels d’électricité selon la disposition, les contraintes techniques et l’attente d’ERDF peuvent avoir un coût de raisonnable à prohibitif. Faites chiffrer cela en priorité.

Le succès ou non de votre projet (en dehors du financement et du marché que vous semblez connaitre) repose sur le coût de transformation. Il faut pas louper de voir un truc important ou trouver des astuces d’aménagement faites des visites avec 2 ou 3 pro du bâtiment…

Ostrog a écrit :

Pour le retard, un différé serait je pense obligatoire.

Il faut que vous sachiez que demander un différé de règlement auprès d’une banque plombe généralement le dossier.

Par exemple, au CM mon interlocuteur décide sur le champ si il accompagne ou pas un projet (jusqu’à 550k€). En cas de demande de différé, même sur une toute petite somme, il ne peut plus décider lui-même…
Si vous le pouvez demandez l’intégralité des travaux, les frais de mutation… mais pas de différé (ni les meubles bien-sûr).

Ce matin, visite de la maison :

La propriétaire assez âgée (je l’estime à 70 années), héritage, souhaite la vendre car trop de souvenir. Prête à baisser de 20k€ sur le prix de base, car c’est dur pour elle.

Concernant la maison :

Cave au sous sol (assez grande) - accès par l’entrée et par le garage
RDC : Entrée - Garage à gauche - Pièce à droite (cuisine/salle à manger) = 1 studio
1er : Palier - Pièce à gauche - Pièce à droite - SDB fermée sur Palier = Studio à gauche et Studio à droite
2ème : Appartement 2 pièces (porte déjà existante en haut de l’escalier) = T2
3ème : Grenier non aménageable - séparé par une porte en  bas de l’escalier

Je tiens à préciser qu’il y a un toilette dans les escaliers au niveau du 1er et 1 ancien toilette condamné dans les escaliers au niveau du 2ème. Cela permet d’avoir arrivé et évacuation d’eau dans toutes les pièces.

Superbe parquet au sol. Belles cheminées (condamnées) dans chaque pièce. Escalier magnifique et en très bon état.

Bref, en soit un très bon projet.

Travaux à prévoir : Menuiseries (maximum 7 fenêtres), électricité, plomberie, modification de quelques cloisons (très peu). + Pose cuisine/SDB

Cela ferait au total :

3 studios
1 T2 + Garage + Cave

La suite au prochain épisode.

EDIT : Mon AI me conseille de passer le crédit en RP pour profiter du PTZ. Qu’en pensez vous ?

Bien évidemment, il y aurait pose de sous-compteurs…
Cela pourrait dissuader les locataires d’en profiter ?

Pourquoi parlez vous de base légale ? Je ne vois pas ce que cela vient faire ici. Je vous parle de poser des sous-compteurs afin que les locataires se disent que leur consommation est surveillée et qu’ils n’osent pas surconsommer.

Je ne comprends pas du tout vos raisonnements.

Pourquoi voulez vous que les charges bougent ? En quoi le locataire est libre de choisir son fournisseur d’électricité dans un cas comme celui ci ?

On parle de location meublée, avec une somme forfaitaire de charges.

Petite précision : chauffage au Gaz.

Perdre de l’argent ou tout le contraire ? Pourquoi voir le verre à moitié vide ? La conso réelle peut être supérieure à la "facturation", tout comme elle peut être inférieure.

De toute manière, à ce niveau de rentabilité/cf je me moque d’avoir une telle différence. Je me tâte même pour partir sur du saisonnier sur 1 ou 2 lots; donc étant donné la cash engendré, ce n’est pas un soucis.

J’entends bien. Le locataire peut choisir son fournisseur, mais UNIQUEMENT en nu. En location meublée, ce soucis ne se pose pas.

Si la réaction de l’autre agence a été telle, c’est a priori parce que’elle suppose qu’à tel prix elle aurait pu vendre facilement le bien, et donc que sa vraie valeur intrinsèque est supérieure.

Rassurant (si vous pouvez aller au bout), car c’est une confirmation de fait que le premier critère "acheter en dessous du prix de marché" serait donc bien respecté…

A suivre donc…

PS : le prix était affiché à combien au départ ?

Bonjour Matthieu (Ostrog),

Je viens de lire votre étude de cas car je travaille en ce moment sur un projet similaire en Normandie.

Qu’en est-il du projet ?

Avez vous conclut cette affaire et réalisé la transformation en appartements comme envisagé ?

Excellente journée,

Bruno