Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l'avenir)

Bernard2K a écrit :

Ce n’est pas clair :
- si vous habitez déjà dedans, pourquoi faudrait-il le "réhabiliter en habitation" ?
- comment peut-on le "réhabiliter en habitation" pour 0€ ?
- si vous habitez déjà dedans, vous connaissez le loyer, non ?

Concernant sa valeur et son usage :
- quelle hauteur sous plafond dans la mezzanine ? Si  c’est plus de1,80m c’est intéressant car ça peut se rajouter à la surface loi Carrez.
- si pas climatisé : c’est supportable en été ?

Ensuite, il faut voir ce que vous voulez en faire. Je ne connais pas Marseille, mais un tel bien sur le vieux port et en plein centre ville pourrait faire de la location meublée touristique. C’est chronophage mais ça rapporte bien. Attention, le niveau de déco et de confort doit être élevé pour plaire en meublé touristique.

1/ J’habite dedans mais illégalement, officiellement cela reste un local commercial, avec un bail commercial.
2/ Je n’ai pas encore estimé la taxe d’aménagement, ou de parking si cela n’a pas été supprimé, c’était l’une de mes questions, mais a prendre en compte dans les calculs oui.
3/ Loué actuellement 400 euros, mais bail qui a une dizaine d’années, pas de réajustement de loyer depuis
4/ Moins d’1m80 pour la mezzanine, il s’y trouve mon lit, le bureau, machine a laver/seche linge ainsi que le grenier. Pourquoi ca serait intéressaant si ca se rajouter à la surface loi Carrez ?
5/ Climatisé oui.

Après dans un premier temps c’est surtout en tant que RP que je l’acheterais, mais a voir si ca reste viable pour du locatif à l’avenir.

belli79 a écrit :

Bonjour Amix,
comment un(e) propriétaire peut-elle louer un local commercial en habitation ?
Elle enfreint la loi, me semble t-il.
Elle aurait dû elle-même opérer un changement de destination.
Remarquez, si elle ne l’a pas fait,  cela pourrait vous arranger à l’avenir, si, ainsi que le suggère Bernard2k, vous pratiquiez la location en "meublé touristique": vous n’auriez pas à demander (sous réserve que les autres forumeurs soient d’accord avec moi) de changement de destination à la mairie pour votre local…ni à la copropriété…puisque vous avez déjà des droits de "commercialité"
Vous n’auriez donc pas de taxe de compensation à payer/Parking.
A vous de faire un choix:
- acheter le local dans la situation d’aujourd’hui pour en faire du "meublé touristique" à terme (court)
sans rien changer
- dire à la propriétaire que votre situation actuelle est illégale. Qu’elle doit remettre les choses à plat (obtenir le changement de destination pour le transformer en habitation auprès de la mairie et, donc payer la taxe de stationnement si elle existe dans votre ville. Qu’elle doit avant obtenir l’accord de la copropriété pour ce changement de destination. Avant votre achat.
La propriétaire ne peut pas vous mettre à la porte par rapport à ce que vous lui demandez alors que c’est elle qui a crée la situation et en profite.
- acheter le local dans la situation juridique où il se trouve aujourd’hui. Pour en faire du "meublé" touristique". Mais ne pas parler de ça à la propriétaire.
Lui expliquer que, si vous l’acheter "en l’état" pour y habiter, vous avez appris que vous alliez avoir de gros soucis:
* avec la mairie (taxe de parking qui implique un coût important…si elle accepte la transformation) (coût à rechercher)
* avec la copropriété (vous ne seriez pas certain d’obtenir l’accord des copropriétaires)
Que vous pourriez accepter de prendre le risque, mais que cela justifie une grosse baisse de prix.
Si la propriétaire refuse, agissez comme bon vous semble…
Tenez-nous au courant de la suite. Ca risque d’être intéressant.

La situation est un peu plus compliqué que ça, je n’ai pas été assez clair dans la présentation du bien. A la base, le local était loué a mon père en tant que local, bail commercial, à usage professionnel (bureaux pour l’expertise comptable). C’est mon père qui a au final décider d’habiter dedans. Il a installé une cuisine, rénové l’ancienne salle d’eau (afin d’en faire une salle de bain), et remplacé les différents bureaux/placards par des canapés etc… Bref c’est mon père qui a décidé d’y habiter a la base, le propriétaire est au courant, cela s’est fait comme ça. Ensuite depuis je suis descendu sur Marseille, j’habite dans ce local, le bail n’a pas bougé, toujours loué par mon père.

En résumé je pense que c’est surtout moi qui est en irrégularité, pas le propriétaire.

Au pire des cas, je peux toujours acheter ce local, ne faire aucune démarche de réhabilitation, continuer a vivre dedans (a mes risques et périls), et le louer a un commerce quand je partirais. Mais je pense que vu son emplacement, il vaut mieux le réhabiliter afin du faire du touristique a l’avenir, si c’est possible. Ainsi ma situation sera régulière.

Bernard2K a écrit :

Mais cette transformation d’affectation est quasi-irréversible. Or, il y a le problème de la location de meublé de tourisme, qui est considérée comme une activité professionnelle. Lorsqu’on veut affecter un logement à du meublé touristique, la loi impose, dans les grandes villes, un changement d’affectation (d’habitation vers local commercial), qui est soumis à autorisation. Paris est très à cheval dessus, d’autres grandes villes, moins. Dans votre cas, ça serait ballot de faire les démarches pour le faire passer en habitation… puis de vous retrouver coincé en habitation alors même que vous serez peut-être tenté de le refaire passer en meublé touristique ce qui nécesserait de le refaire passer en local commercial.

Il me semble qu’un bon plan potentiel, à étudier en tout cas, c’est de l’acheter sous forme de local commercial, et de le mettre à la location en meublé touristique. L’avantage de cette solution, c’est que vous n’avez à pas à faire de changement d’affectation. Et qu’un meublé touristique rapporte potentiellement beaucoup plus qu’un logement classique.

Ah ? Je pensais que c’était l’inverse, qu’il fallait qu’il soit en habitation afin de le louer en meublé touristique. Du coup autant que je ne fasse aucune démarche de changement d’affectation comme vous le dites. Mais a ce moment je serais en irrégularité tant que j’y habiterai, je ne pourrais pas le déclarer en tant que RP ?

Bernard2K a écrit :

Concernant le fait d’habiter dans ce local commercial :
- je pense que le fait que ça soit toujours loué officiellement à votre père comme local commercial rend votre situation plus discrète. Vous avez intérêt à domicilier aussi peu de choses que possible à cette adresse, et à rester au contrare domicilié officiellement chez vos parents, surtout du point de vue des impôts.
- en revanche, quand vous l’achèterez, ça risque de se voir beaucoup plus. Vous ne pourrez effectivement pas déclarer votre RP dans un local commercial ! Si vous approfondissez l’idée du meublée touristique, il faudrait, AMHA, l’affecter à cet usage dès l’achat, de façon à ne pas rester l’habitant de votre propre local commercial, ce qui est sans doute la situation la plus "exposée".

Concernant le meublé touristique et le local commercial, question abordée de nombreuses fois sur le forum, faites des recherches et lisez :
Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?
Meublé touristique à Marseille et changement d’usage du bien ?
etc.

Merci pour votre réponse, du coup je pense que le mieux effectivement, si j’achète ce bien, est de ne pas faire de démarche de réhabilitation. Cependant si j’affecte ce bien au meublée touristique, dès l’achat, devrais je payer des taxes/impots même si je ne déclare aucun revenus ? Je serais toujours en irrégularité si je vis dedans on est d’accord, je devrais tout de même déclarer être domicilié chez mes parents.