Amix [Marseille] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Ce post fait suite à :

Amix : étude de cas immobilier (local en RP puis locatif à l’avenir)

Pour vous expliquer, à l’époque j’ai fait une dépression, et j’ai tout arrêté (mes finances en général, l’investissement, etc.), je suis en train d’acquérir ma résidence principale, et veux concrétiser ce projet en même temps.

Pour me présenter, j’ai 26 ans, travaille dans la comptabilité, en CDI avec environ 36K Brut, je ne suis pas loin des 30% TMI.

J’ai quelques aptitudes en fiscalité, comptabilité (heureusement), et j’ai aussi de la famille dans l’expertise comptable. Cependant, je n’ai aucune aptitude dans l’artisanale. (plomberie/électricité / maçonnerie etc.)

Au niveau du bien :

Local commercial, au rez-de-chaussée, dans un immeuble des années 1950, de 48M2 sans compter la mezzanine. Il y a une grande hauteur sous plafond, je dirai environ 4m

Il est situé à Marseille, sur le Vieux port, coté mairie.

Cout du bien avec frais de notaire : 60000€ + 6100€

Charges copropriété : 600€

TF : 800€

PLAN B, LOCATION COMMERCIAL

Il y a des travaux à prévoir à l’extérieur, il faut au moins changer les portes vitres (en bois, simple vitrage), ainsi que les volets roulants. Qui prend en charge ces travaux ? J’avais dans l’idée que c’était le locataire du local.

Il faut que j’étudie la demande, pour quel commerce ce local est destiné, et pour quel loyer ? Au niveau des anciens locataires, on a un atelier de sculpture, un garage de réparation automobile, et moi (officiellement bail professionnel, pour de la comptabilité). Il faut aussi que j’étudie le règlement de copropriété, pour vérifier s’il n’y a pas d’interdictions concernant certains commerces.

Foncier au forfait ou réel ? Micro foncier a une meilleure rentabilité à partir d’un certain montant de loyer (650 €), mais je ne pourrai pas déduire un futur ravalement de façade par exemple. Le réel me semble plus judicieux.

Possible d’emprunter via une SCI ? Si oui SCI IR 50%/50% avec ma compagne par exemple, pour profiter de sa TMI (0%), ou alors SCI IS pour déduire l’amortissement. Ou alors un PACS ?

Au niveau du rendement net net et du cashflow, en optant pour du réel Foncier, et en prenant en compte une vacance locative d’un mois tous les 2 ans, et une assurance PNO a 100€, je suis à l’équilibre avec un loyer de 650/700€, avec une rentabilité de 5.15/5.61%

PLAN A, LOCATION COURTE DUREE.

C’est un local commercial, donc en théorie, je n’ai pas à demander un changement d’usage auprès de l’urbanisme, mais il me semble que je dois quand même obtenir des autorisations auprès de la mairie, il faut que je me renseigne.

Il y a beaucoup de travaux à prévoir, les portes vitres, les volets roulants, la salle de bain, la clim à changer, le parquet, la cuisine etc…

Il y a du bruit le soir (accélération voiture, jeunes qui font du bruit, consommation protoxyde d’azote), peut-être qu’avec une meilleur isolation il y aura (beaucoup ?) moins de nuisances ?

J’ai eu un problème de cafards, j’ai fait traiter par un professionnel mais j’en retrouve parfois des morts… Pour de la location courte durée, ça l’a fou mal, il faut absolument que je bouche tous les trous.

Au niveau des frais supplémentaires :

Travaux (2% par an) : 1200€

Electricité : 960€

Internet : 360€

Désinsectisation : 300€

Comptable/CGA : 350€

CFE : 800€

Travaux (je compte aussi l’electromenager/meubles.) : 30000€

Ces montants sont volontairement surévalués, je dois pouvoir trouver un forfait internet beaucoup moins cher, je n’aurai peut-être pas besoin d’un contrat de désinsectisation, économiser sur les frais de comptables, ainsi que l’électricité vu qu’il n’y aura pas un taux d’occupation de 100%.

Pour les travaux, je n’ai fait pour l’instant aucun devis, mais j’espère m’en tirer avec beaucoup moins. Cependant, c’est la première fois que j’aurai à gérer des travaux, je ne connais pas d’artisans. Le bien est atypique, peut-être faire appel à un architecte intérieur ?

En tout cas la gestion des travaux est vraiment la partie qui me fait le plus peur.

Est-ce que j’ai vraiment le temps de faire la location courte durée ? Est-ce que j’en ai vraiment envie ? Je compte aussi sur ma compagne, mais le jour où on aura des enfants ? Je suis plutôt partisan du moindre effort, investissement dans un MSCI WORLD. Il faut prévoir des frais de conciergerie, je pense.

Je n’ai pas encore calculé le rendement ainsi que le cashflow pour la location courte durée.

Sinon, pour le PLAN A et B, j’ai plusieurs inquiétudes :

Je risque d’avoir des difficultés pour emprunter sur 20 ans, vu que c’est un local commercial.

C’est un local au rez-de-chaussée, sur le vieux port, quid de la montée des eaux ?

Je viens de finaliser le crédit pour une RP, est ce que je vais pouvoir emprunter prochainement, sans attendre quelques mois ?

Je ne m’attends pas à ce que vous répondiez à chaque question, à moi de faire le travail. Ce post me sert surtout de pense-bête, de base de réflexion, après si vous avez des avis n’hésitez pas !

J’ai tendance à beaucoup lire avant de me lancer, beaucoup planifier, et ne pas agir. Je ne me considère pas comme fainéant (Les gens sont paresseux, c’est affolant ! p.17), mais j’ai le sentiment que si je ne vais pas au bout de ce projet, je me trouverai à chaque fois une excuse pour ne pas investir.

A court terme, je vais démarcher les banques pour un prêt, j’ai pris beaucoup de retard, car j’étais concentré sur ma RP, et lire le livre « conseils d’un top host airbnb » (oui, je sais, je lis encore…). D’ailleurs, si vous avez un autre livre en tête à la place de celui-là, n’hésitez pas !

Mots-clés : courte durée, immobilier, local