Jeff974 [06] : étude de cas immobilier (résidence principale puis passage en locatif)

Bonjour,

Honnêtement si c’est pour louer à court terme, la rentabilité est vraiment médiocre (la votre est difficile à calculer car vous partez sur des loyers CC alors qu’il faut partir sur des loyers HC mais à la louche, vous êtes à 6% brut maxi, probablement moins) . Si vous voulez investir, envisagez plutôt un investissement en SCPI ou bien trouvez des biens ayant un rendement supérieur.
Pour vous donner un ordre d’idée, les spécialistes estiment (et je partage leur avis) qu’en dessous de 7% brut pour de l’immobilier locatif, il est préférable d’investir en SCPI (rendement de 4.5% brut mais sans gestion de locataire, pas de taxe foncière ni de travaux, impayés, etc…)

Le seul avantage que je trouverai dans votre situation est le financement sur 25 ans, difficile à obtenir pour de l’investissement locatif mais facile pour l’achat d’une résidence principale.

Le risque que vous prenez en voulant acheter pour y vivre puis mettre en location est d’être bloqué par les banques pour l’achat d’une nouvelle résidence principale à cause d’un taux d’endettement trop important (vous payez le crédit de votre premier achat et vous devez en refaire un autre pour acheter une nouvelle RP). Vous risquez de devoir revendre et perdre de l’argent car vous n’aurez pas assimilé les frais à l’achat vs rester en location (frais d’agence, frais de notaire, vous oubliez également les frais de dossier bancaire et les frais de garantie, non négligeable sur vos montants).

Meilleurtaux.com considère qu’il faut 3,5 ans à Nice pour amortir ces frais. Pensez vous devoir rester dans cet appartement aussi longtemps?

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Stinky a écrit :

SCPI

Je pense à l’investissement SCPI après une mise en location ou bien aprés l’achat de la résidence principale, afin de ne pas impacter le taux d’endettement ? J’en avais fait une estimation à 200EUR par mois, je me dis que c’est 200Eur que je ne peux mettre dans un loyer de résidence principale par exemple ?

De part ma situation non encore stable, je vais attendre encore que je le sois et je continue mes apprentissages afin de potentiellement trouver un bien à rénover à mettre en loc ou bien dans lequel je vivrai, puis mise en location ou revente si plus value possible…. En tout cas vos retours m’aident à comprendre mieux la situation et vous en remercie ! Peut etre que pour l’investissement locatif je devrais viser d’autres villes, la chose à voir est la gestion du bien à distance ou voir si une agence peut le faire pour moi… à calculer…

Stinky a écrit :

: "Le seul avantage que je trouverai dans votre situation est le financement sur 25 ans, difficile à obtenir pour de l’investissement locatif mais facile pour l’achat d’une résidence principale. "

=> Cela veut-il dire que je fais un prêt en temps que résidence principale et explique que je souhaite le louer par la suite ? Il me semble que les crédits sont différents selon le cas de l’achat ou de mise en location ?

Stinky a écrit :

Il est difficile de dégager un cahsflow positif à Nice, car les prix de l’immobilier sont élevés.

Ca a l’air possible selon des sources, dans des quartiers retirés tels que pasteur ?

Stinky a écrit :

Le risque que vous prenez en voulant acheter pour y vivre puis mettre en location est d’être bloqué par les banques pour l’achat d’une nouvelle résidence principale à cause d’un taux d’endettement trop important

Même si le cashflow est positif en prenant en compte que la banque considere 70% Des loyers ? Prend-elle en compte les revenus saisonniers ?

Meilleurtaux.com considère qu’il faut 3,5 ans à Nice pour amortir ces frais. Pensez vous devoir rester dans cet appartement aussi longtemps?

J’avais calculé pour un autre bien devoir y rester 5 ans, mais oui 3,5ans je pense pouvoir y rester suffisemment.

Dernière modification par Jeff974 (03/02/2018 17h45)