Se défaire d'un bien immobilier invendable mais couteux en entretien ?

Une connaissance a eu exactement la même problématique et je comprends parfaitement vos soucis.

Finalement, la maison de campagne (F4 + terrain) a trouvé preneur pour 50 k€.

Il réfléchissait à une tombola ou à une vente pour 1 € symbolique, quand finalement le miracle a eu lieu !

Bonjour Famous Blue Raincoat, Investisseur Heureux et Vic.

A BFC: comment ça, vous n’avez jamais apporté d’immeuble à une déchetterie… ?
A Vic: Un avocat ne procède, à ma connaissance, qu’à des ventes aux enchères publiques faisant suite à une décision judiciaire. Jamais à une vente amiable.
Pour ça, il existe les ventes aux enchères publiques par les notaires. Consulter le vôtre. Il définira un prix. Soit vous demandez à ce qu’un "prix de réserve" (prix en-dessous duquel votre bien ne pourra pas être vendu) existe, et dans ce cas, si l’immeuble ne trouve pas preneur, les frais de non-vente vous incomberont (frais de publicité…). Soit vous acceptez qu’il n’y ait aucun prix de réserve. Dans ce cas, vous aurez l’assurance de ne pas supporter de frais…mais peut-être votre maison sera t’elle bradée…
Avez-vous pensé à apposer une pancarte (adhésif en 600 x 800 mm pour 20 à 40 € par des stés comme Pano Boutique…) avec votre propre n° de téléphone dessus et l’inscription "A vendre"- Direct propriétaire ? Certes, quelques curieux pourraient vous faire vous déplacer pour rien… Mais peut-être aussi y a t’il une personne du crû qui ne sait pas comment vous joindre ? et que votre bien pourrait motiver.
Dans ce même ordre d’esprit, vous pouvez aussi, soit par vous-même, soit par un distributeur local d’ISA imprimés sans adresse), déposer des tracts dans les BAL du secteur, quitte à marquer "faire offre" et vous laissez venir…
Enfin, quelle relation avez-vous avec les agences immobilières du coin (du carré, du rond…de la-bas, quoi…) ? Je suis persuadé que, si vous leur dîtes qu’à présent, vous seriez prêt à étudier leur(s) offre(s) quel qu’en soit le prix…elles y verraient l’opportunité de se faire une commission.
Et vous, de la céder…enfin !
Sauf perdue en plein désert du Kalahari (et encore…), même une ruine devrait pouvoir trouver un mari, une femme…un sourire

Bonsoir,

Vous pouvez toujours proposer de faire un don à la mairie.

Leur réponse dépendra de leur budget, des travaux à prévoir et de leurs projets.

Cordialement,

Eric

Re-bonjour Famous Blue Raincoat,
rien ne vous empêche de mettre un panneau sur le bien le jour où vous y allez.
Si quelqu’un vous téléphone, vous pouvez lui indiquer que, compte tenu de la distance à laquelle vous vous trouvez, il peut contacter l’agence de votre part.
Certaines personnes ne veulent pas forcément passer par agence.
Passez un deal avec l’agence dans le cas où cette figure se présenterait.

Vous pouvez, ainsi que le disait si bien Eric B,  proposer au mairie de votre commune de lui céder pour 1€ symbolique.
Avant que de lui adresser un courrier prévu à l’article L 230-1 du Code de l’Urbanisme.
Ou encore proposer à un artisan local dans le bâtiment, qui aurait certainement un coût moindre pour la retaper, de vous l’acheter pour le fameux 1 €. Cela pourrait faire un €, pardon un…heureux !
Voir encore faire un don à une association caritative (Un toit pour tous, Emmaüs,…).
Avec l’appui d’un site de crowdfouding social, et si cette retape pouvait servir à l’avenir à héberger quelqu’un de démuni, elle pourrait trouver un financement participatif généreux…et redonner vie à cet actif…
Elle est où, votre région si froide ?

DDtee: Je ne cherche pas un pigeon. Je l’ai expliqué dès le depart, je cherche les solutions legales pour faire cesser le lien de propriété qui me relie à un bien immobilier.
Le don, en effet, supposant acceptation de la part de celui qui le recoit.
La vente est la procédure "classique" pour assurer le transfert de responsabilité d’un bien immobilier d’un individu à un autre. C’est pour ca que je l’avais mis en vente.

EricB: La mairie n’a pas donné suite à mes propositions de dons (je  pense, après m’être promené dans la ville il y a 3 jours, que je ne suis pas le seul propriétaire à leur proposer).

Belli79: Effectivement, il peut y faire très  froid…on parle ici des Vosges.
Pour le panneau, oui ca coute rien. Je vais le faire.
Les associations, c’est une idée. Je  me disais que dejà, si la mairie du coin en veut pas,  c’est pas gagné. Le bulletin municipal du coin rappelle les difficultés financières que la ville rencontre pour financer telle ou telle rénovation… Mais je vais tenter les SPA et autres. Peut etre en plus quelque chose à recuperer fiscalement dans l’operation. Cela dit , objectivement, je ne vois pas très bien ce qu’une association non directement concernée par la ville pourrait faire d’un tel bien, sans le gerer ou le faire gerer proactivement, en yreinvestissant des sommes conséquentes.
Les entrepreneurs locaux: J’en ai contacté 2, qui n’ont pas donné suite. J’ai pas poursuivi…je devrais peut etre etre plus resilient.

Le probleme du bien est double:
   -D’une part il est insalubre et en très mauvais etat…
   -D’autre part il est très compliqué d’accès: Maison de Centre ville, avec 2 mitoyens, à flanc de montagne d’un coté, et de l’autre, un trottoir de 40cm sur le bord d’une departementale sillonnée par des camions remplis de bois chaque jour… Impossible de faire les moindres travaux sans demande d’autorisation de bloquer la departementale. Rien que faire un demenagement, ca doit etre une galère.

Dis comme ca je sais que ca a l’air incroyable (un bien dans un coin qui ne vaut RIEN, mais qui en plus est quasiment inaccessible), mais c’est le cas. J’ai la valeur fonciere du plateau des milles vaches, et la facilité de travail d’un immeuble au coeur du Marais.

Laissez tomber le bien désuétude et faites des travaux partiels de démolition pour éviter que les maisons mitoyennes soient impactées.Payez juste la TF et mettez un panneau avec écrit Maison à vendre pour 100 euros. Par contre, je pense qu’il est éventuellement possible de demander une exonération de taxe d’habitation dés lors que le bien n’est plus habitable (pas de meuble, d’eau, d’électricité).

Y a t’il de la clientéle étrangére qui achéte dans votre coin ?

Pour Tikou, cela n’est possible pour des payer des frais de mutations, d’ISF ou de partage. En clair il ne rentre pas dans ce cas là.

Après il y a le vice…créer une sarl ou autre, rentrer le bien en fond propre, et déclarer faillite. Je sais pas si ça marche mais c’est une piste.

Vous pouvez aussi prendre contact avec le département, la région, le service des impots, ou du bureau délégué au patrimoine du ministère de la culture local pour un éventuel don…

Quelques idées en vrac :
- comme indiqué par d’autres, faites de la pub vous-mêmes (annonces, panneaux) mais renvoyez les gens vers l’agence pour les visites, tout en indiquant que le prix est très négociable.
- remettre en état au moins le gros oeuvre puis chercher à vendre un bien plus présentable. Je sais, ça coûte, et si ça se vend moins cher que le coût des travaux vous y perdez de l’argent.
- si des travaux "classiques" sont trop coûteux, il y a peut-être des pistes pour avoir de la main d’oeuvre gratuite ou pas cher, en se plaçant en dehors de la stricte logique économique : scouts comme disait stokes, association d’insertion, chantier de jeunes volontaires… Dans ce cas on peut transporter les matériaux à la main, ou avec des moyens plus rustiques qu’une grue (palan…) alors même qu’un artisan, qui doit vendre ses heures, ne ferait jamais cela.
- en parler dans cette ville et alentours. Ce type de problème peut se résoudre localement. Il faut prévoir d’y passer un peu de temps, et de discuter avec la secrétaire de mairie, au bistrot, aux artisans, au curé, aux associations locales et aux syndicats, etc. A force d’en parler, peut-être quelqu’un vous dira-t-il enfin "je connais quelqu’un qui peut être intéressé".

Donner n’est pas vraiment une solution. je pense que la psychologie humaine est ainsi faite que si vous indiquez zéro, tout le monde en déduira que ça ne vaut rien. Alors que si vous indiquez 10 ou 15000 €, puis laissez l’acquéreur "réussir" une négociation à 5000 €, il aura l’impression de faire une affaire.

créer une sarl ou autre, rentrer le bien en fond propre, et déclarer faillite. Je sais pas si ça marche mais c’est une piste

J’y pensais aussi : faire en sorte que des créanciers (banque par exemple) puissent le saisir. Bon débarras. Mais ça semble tiré par les cheveux.

Enfin, je dois dire que je compatis. En centre ville d’anciennes villes ou villages en déprise démographique, et surtout lorsque la route passe encore en centre ville, on voit souvent des pleins alignements de maisons fermées. Trop vieux, pièces trop exigües, pas assez de lumière, trop de bruit et de pollution, c’est invendable.

Il faut dire aussi que, plus globalement, vous n’êtes pas tout seul. Il doit y avoir un paquet de propriétaires immobiliers qui ont des biens qui ne leur rapportent rien, ou qui leur coûtent plus cher qu’il ne rapportent, et qui sont invendables. Par exemple de la lande improductive, de la forêt miteuse, une maison trop coûteuse à remettre en état et pas attractive du tout, un terrain qui donne une obligation d’entretien coûteuse (par exemple un mur donnant sur la route : si le mur s’éboule c’est au propriétaire qu’il incombe de remettre en état).

Autre piste à creuser : la renonciation d’usufruit.

http://www.notaires-14pyramides.com/wp- … ufruit.pdf

çà paraît alambiqué mais le texte parle de la possibilité de renoncer à un "usufruit actuel".

Dans votre cas, c’est encore plus alambiqué vu que vous avez la pleine propriété ; mais il y a peut être  un montage où
1/ vous démenbreriez le bien en donnant la nue propriété à un tiers
2/ vous renoncer unilatéralement à l’usufruit

tant que le nue propriétaire n’entre pas en jouissance du bien, il n’a pas l’usufruit non plus si je comprends bien.

après çà; je ne suis pas notaire, et çà nécessite un budget pour blinder la chose juridiquement.

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autre piste: est-ce que ce bien vous appartient vraiment ? ne pouvez vous pas remettre en cause l’acte qui vous en a transféré la propriété ?

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autre piste: il est peut-être possible, de faire une "renonciation de propriété" + une "abdication de propriété". Dans ce cas, l’immeuble ne serait plus à personne.

cette piste est notamment inspirée de http://actu.dalloz-etudiant.fr/fileadmi … 93-851.pdf

ce sont des zones floues j’ai l’impression. C’est théoriquement possible mais soumis à débat donc çà nécessite là encore de trouver un bon notaire/bon avocat.

par ailleurs un arrêt récent de la cours de cassation - https://www.courdecassation.fr/jurispru … 32933.html irait dans le sens de la faculter de renoncer à son droit de propriété.

Mais attendu, d’une part, que, les consorts X… ne s’étant prévalus d’aucun acte manifestant sans équivoque leur volonté de renoncer à leur droit de propriété et n’ayant pas invoqué les conditions dans lesquelles la falaise aurait pu, dans ce cas, devenir sans maître, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Il faudrait pour zoomer sur ce sujet trouver les références

Note Dross, GP 2016, n° 8, p. 73, sur cass. n° 14-20.845.
Voir aussi Parance, RLDC 2016-3, p. 59.

auxquelles je n’ai pas accès (GP = gazette du palais), (RLDC = Revue Lamy Droit Civil)

Abdiquer sa propriété pour échapper à sa responsabilité ?

par Dross William - Gazette du Palais (57000)
Qu’est-ce qu’un bien ? Juridiquement, une chose appropriée. Étymologiquement et philosophiquement, ce qui est bon pour l’homme. Approprier les choses est donc bon pour l’homme. (…)

Dernière modification par tikou (04/03/2016 20h50)

La region est vraiment si sinistré que cela?
Le bien ne pourrais pas intéresser un bricoleur qui pourrais la retapé a moindre coût et la louer ( pas cher si la region est sinistré ) ?

Vous avez mis une annonce sur le bon coin ?

En réponse à tikou :
Concernant la renonciation de propriété, je n’y crois pas. L’une des références que vous citez "Abdiquer sa propriété pour échapper à sa responsabilité ? par Dross William" est en fait accessible d’un bon coup de google (voir page 74 du document ou rechercher dans le document sur "Dross") : http://www.lextenso-editions.fr/opencms … -23-08.pdf
(je précise : c’est l’éditeur lui-même qui met ce PDF accessible sur son site).

Ce que je retiens des arrêts concernant le droit d’eau du moulin http://actu.dalloz-etudiant.fr/fileadmi … 93-851.pdf et celui mis en lien ci-dessus, concernant la falaise, et de leurs commentaires, c’est que la cour de Cassation retient qu’un éventuel abandon ne peut résulter que d’un acte positif. Elle ne dit pas pour autant "toute personne peut renoncer à son droit de propriété sur un bien immobilier par un acte positif" : nuance de taille !

Les dispositions sur les biens sans maître, quant à elle, nécessitent que le bien soit effectivement sans maître (propriétaire inconnu…), ce qui n’est pas le cas ici.

A mon humble avis, les pistes pour un abandon pur et simple de propriété n’aboutissent pas. Il ne reste plus qu’à trouver quelqu’un qui veuille bien l’acheter ou le recevoir en don.

Concernant le ou les voisins : il n’y en aucun qui habite sur place et qui serait intéressé ? Toutes les maisons sont vides, avec des propriétaires lointains, comme vous ?

Peut être y avez vous déjà pensé, mais avez vous essayé de proposer ce don à une association ?
Tel Emmaüs ou autre organisme social ?

Ecrivez au maire et au voisin pour leur dire que vous avez l’intention de vendre la maison pour 1 euro symbolique à une association qui s’occupe de réfugiés et peut être que la mairie dans ce cas préemptera la maison ?