Que faire avec une maison qui semble invendable ?

Au point où vous en êtes, vous pourriez aussi bien mettre le lien vers l’annonce. Je ne trouve pas d’annonce qui corresponde exactement au prix et à la surface que vous avez annoncé.

Ce que je peux dire à ce stade :
- excès d’offre. 21 maison à vendre dans cette commune de 600 habitants, 75 à vendre sur les 4 communes ayant le même code postal.
- prix extrêmement bas. On est dans "l’économiquement irréparable" : on ne retrouve jamais les travaux (si réalisés au tarif artisan) dans le surcroît de prix de vente.
- si votre maison est celle avec la grosse fissure qui court sur une façade blanche, cette fissure est très mauvaise pour la vente.

Au total, la solution pour vendre est :
- souligner les travaux déjà réalisés. En effet, il faut se démarquer de la concurrence qui est à rénover entièrement et qui se vend entre 15 et 25 k€. Il est donc utile de bien détailler ce qui est bon (gros oeuvre d’après ce que vous disiez, enfin, si ce n’est pas celle avec la fissure), ce qui est neuf (élec, plomberie etc) et ce qui reste à faire (peintures et revêtements). Il faut trouver une formule optimiste,genre "il ne reste que quelques travaux de finition".
- bien résumer les avantages de la maison dès le titre. Par exemple "maison F4 110 m² avec jardin". Même si le jardin est petit, il mérite d’être mentionné.
- améliorer au maximum l’aspect de la maison et du jardin. Autant il est impossible de réaliser des travaux au tarif artisan, autant si vos deux Tanguy veulent bien se relever les manches, avec quelques pots de peinture, et après pose de carrelage ou lino, et avec entretien du jardin façon paysagiste, ça pourrait se vendre beaucoup mieux !

Je ne crois pas beaucoup à l’aspect location, pour deux raisons :
1) il y aurait beaucoup de travaux à faire avant de louer
2) il y a très peu de locataires potentiels. L’annonce de location risque d’avoir aussi peu de succès que l’annonce de vente. Et, même si vous arrivez à louer, les investisseurs n’achètent pas une maison qui a plus de 50 % de chances de rester vide au départ du locataire, ou alors à un prix très bas (je dirais rendement de 20 % minimum, donc si ça se loue 500 €/mois, ça se vend 30000 € : donc, malgré vos frais et efforts pour finaliser la maison et la mettre en location, ça ne se vendrait pas plus cher ! Tout ça pour ça…).

Remarquez, l’avantage qu’il y aurait à essayer de louer, c’est que ça vous obligerait à mettre auparavant la maison entièrement habitable et présentable. C’est sûr que si la maison est entièrement habitable et présentable, elle finira par se vendre ou se louer. Mais on retombe sur la question de la rentabilité des efforts et des travaux pour en arriver jusque là (maison "économiquement irréparable", sauf à tout faire soi-même).

Tous les intervenants vous ont donné d’excellents conseils Nanabel.

Vous avez bien résumé :

nanabel a écrit :

En fait j’étais surtout préoccupée par mon projet avenir, alors que je dois axer mes efforts sur la vente de la maison. Je pensais que j’allais vendre facilement et je me rends compte que non, il va falloir dépenser plus d’énergie.

Parmi les points positifs :

nanabel a écrit :

Je précise que la maison est en pierre, qu’elle date de 1929 et qu’elle n’est pas humide.

Cela a son charme, spécialement si elle n’as pas l’inconvénient habituel de ce type d’ancienne maison.

Bernard2k

Effectivement je viens de vérifier, l’annonce n’est plus sur le boncoinmachin. Je comprends que les miennes n’y soient plus (ils m’ont envoyé un mail pour prolonger la durée, mais je préfère en refaire une avec de meilleures photos), mais celle de l’agence a disparu aussi. En revanche elle est toujours visible sur le site de l’agence Wagner immobilier. Je ne sais pas pourquoi ils l’ont situé à Blamont, c’est celle avec les murs en placo à 34 000 euros (je n’arrive pas à mettre le lien).

Je crois que je vais revoir sérieusement le projet de vente et suivre vos conseils, pour tenter d’accélérer les choses.

Je pense comme vous quant-à la location dans le coin. Le maire aimerait qu’il y ait plus de logements à louer sur sa commune, mais vu la maigre rentabilité je ne pense pas que les investisseurs se poussent au portillon.

En conclusion, il n’y a pas de miracle, il faut se plier à la réalité. Je pense aussi reprendre contact avec l’agence pour savoir pourquoi l’annonce du boncointruc a disparue.

Il y a beaucoup de travail à faire, mes 2 lascars vont m’aider volontiers c’est sûr si je leur demande un coup de main. Ils sont déjà très occupés dans un autre projet, le grand doit partir en Bulgarie prochainement, cela va chambouler leur emploi du temps.

J’ai bien fait de poster mon message ici, cela m’aide beaucoup à voir les choses sous un autre angle, plus positif et plus proche de la réalité, contrairement aux agences immobilières qui n’osent pas dire que la maison sera difficilement vendable même à un prix ridicule. Je préfère être au fait que bercer d’illusion. Au moins je sais ce que je dois faire.

N’hésitez pas à solliciter vos enfants. Peindre le placo (le poncer?) ne prendra pas beaucoup de temps et ne coûtera pas grand chose, mais cela permettra à vos acheteurs potentiels de se projeter. Poncer les murs peut aussi être une bonne solution pour avoir à vider la maison en vue des visites.
Idem pour l’habillage du plafond.

De la même manière, débarrassez à minima pour les photos les pièces des matelas et autres éléments mobiliers. Vous dites avoir une dépendance, n’hésitez pas à y remiser le mobilier pour les visites pour que l’acheteur puisse mieux se projeter. N’hésitez pas à creuser du côté du home staging pour l’habillage du carrelage, etc. Vos fenêtres semblent être en bois, pourquoi ne pas envisager de les repeindre (anthracite?) pour donner un coup de neuf à tout cela. Que cela soit pour vendre ou louer, votre client se projeter toujours mieux avec des murs propres, blancs, qu’avec une masse de travaux à réaliser. D’autant que le bâti semble être plutôt sain, il y a sans doute de belles choses à faire ne serait-ce qu’en terme de décoration (j’imagine une cuisine et une sdb à refaire également). Je peux comprendre que votre projet soit bien loin de tout cela pour l’heure, mais si la réussite du lancement de votre projet pro et de vie en Bulgarie doit passer par cette vente, alors il va falloir retrousser les manches et faire le nécessaire pour vendre (ou louer), y mettre un grand coup pour avancer et ne pas laisser la situation stagner.

Enfin, exigez immédiatement que le corps de l’annonce soit modifié, le terme "à conforter" n’est pas acceptable et vous pénalise fortement, dans un contexte d’immobilier à très bas prix vs le coût des travaux. Exigez que le terme "travaux à prévoir" soit ajouté.

Je pense également que vous devriez enlever les meubles si cela est possible. Cela aiderait les visiteurs à se projeter avec leur propre mobilier.

Franchement, à la vue des photos, votre maison n’a rien de rédhibitoire. Une personne ou un jeune couple aimant la ruralité et le calme et ayant des moyens limités pourrait largement y trouver son compte.
Plutôt que de jeter un loyer par les fenêtres, acheter une maison aux alentours de 30 000 euros et y mettre 10 000 euros de travaux me semble être un bon plan.
En plus, votre bien est habitable immédiatement et cela laisse le temps de faire les travaux petit à petit.

Est-ce que le grenier et la dépendance seraient éventuellement aménageables ?

Les intervenants ci-dessous vous ont donné de bonnes pistes pour mettre en valeur votre maison. Après, le point compliqué, c’est ce village sinistré qui perd ses habitants et dans lequel il y a trop de biens à vendre.

Pareil que les autres intervenants, village sinistré et même les villages aux alentours semblent dans le même cas.

Certaines maisons sont encore en vente après plus d’un an : Tout savoir sur l’immobilier de Val et chatillon 54480

L’annonce n’est pas mal foutue. Si ce n’est les termes "à conforter" ("quelques travaux de finition à prévoir" serait plus positif) et "terrain" ("jardin" serait plus positif). Sur les noms de commune cités : astuce habituelle : on évite le nom de la commune très petite et pas recherchée, pour mettre des noms davantage recherchés donc faire ressortir l’annonce dans les moteurs de recherche.
L’absence de la commune + absence de photo de la maison vue de la rue, ça s’explique aussi par le mandat simple. Il s’agit d’empêcher que les gens ne la reconnaissent et contactent le propriétaire en direct. C’est de bonne guerre.

Je ferais :
Extérieur :
- passer le karcher sur la terrasse béton. Y installer un salon de jardin (c’est le moment des promos).
- passer la tondeuse sur l’herbe une fois par semaine. C’est fou ce que fait propre, même si la composition de la pelouse n’est pas 100 % pelouse (même s’il y a dedans des mauvaises herbes, le simple fait que tout soit ratiboisé de niveau, ça fait entretenu).
- améliorer un peu l’aspect. Quelques fleurs seraient utiles, ou 2-3 plantes en pot (à petit budget bien sûr).

Intérieur :
- virer tous les meubles. Des meubles dans une maison pas finie, ça n’a pas de logique, ça perturbe la lecture de la maison.
- sur le placo, ça a manifestement été jointoyé. Il faut regarder si ça a aussi été poncé (si on voit et qu’on sent sous la main des aspérités correspondant à l’application au couteau, ça reste à poncer avant de peindre). A mon avis, il serait utile de peindre, à condition d’aller jusqu’à la maison finie (ou presque). Si c’est pour ne faire que la peinture et laisser pas fini, autant ne pas peindre et vendre un "chantier à finaliser".

Une peinture, si elle est vite et mal faite, si elle n’est pas un ensemble d’une rénovation complète mais qu’on voit que ça été spécifiquement repeint récemment, ça peut faire penser à des problèmes. Genre "ils ont peint pour cacher les moisissures". Alors même que vous voulez mettre en avant le fait que la maison n’est pas humide. Il faut donc peser le pour et le contre avant de peindre. Si c’est un ensemble d’une maison quasi-finie, plutôt d’accord pour la peinture, si on ne fait que la peinture à la va-vite, plutôt pas d’accord.

Je ne cracherais pas sur les agents immobiliers. Ils ont du mérite de bosser pour 4000 € d’honoraires (dont il est assez peu probable qu’ils les perçoivent, avec un mandat simple et des prix aussi bas en zone rurale, il y a peut-être 80 % de chances que le propriétaire vende en direct). S’il arrivait à vendre dans votre coin, ça serait un petit miracle et vous devriez être contente de lui payer sa commission car il vous ôterait une sacrée épine du pied. Au total, cet agent ne me semble pas pire qu’un autre.

Relisez le mandat pour savoir s’il est simple ou semi-exclusif, et si vous pouvez le dénoncer (généralement au-delà de 3 mois).

Si vous arrivez à finaliser une bonne présentation de la maison, je serais tenté de donner un mandat exclusif de 3 mois à un agent immobilier, tout en lui disant bien que si ce n’est pas vendu dans 3 mois, il perd l’exclusivité. Là, il sera motivé à bosser efficacement. Un agent motivé + une jolie maison, ça peut marcher.

Sinon : je dirais 2 à 3 mandats simples + vous en direct. Pourvu que toutes ces personnes affichent au même prix. Vous pourriez donc garder l’agent actuel (sous réserve que ce soit un mandat simple) et chercher 2 autres agences.

J’insiste sur la nécessité d’améliorer fortement la présentation de la maison (et du jardin et de la dépendance, car tout compte), et même de la finir si possible. Dans un marché très détendu comme celui-là, si on ne propose pas LE meilleur rapport qualité/prix, on ne vend jamais.


Il y a environ 2 acheteurs par an pour une maison dans votre commune (consultez Patrim ou DVF !), pour des prix de vente entre 17 et 45 k€. Il y a plus de 20 annonces de maisons en vente sur LBC. Un ratio de quasiment 10 maisons pour un acheteur. Si vous voulez que l’un de ces 2 seuls acheteurs achète votre maison dans l’année qui vient, elle doit absolument se démarquer des 20 autres maisons en vente ! Elle doit être LA plus intéressante du village et même des villages alentours.

Au total, la laisser en l’état n’est pas une solution. Même en la bradant à très vil prix (17-20 k€), pourquoi une personne achèterait-elle une maison pas finie, si elle peut avoir une maison finie pour 40 k€ ? L’économie sur le prix de la maison bradée ne paie pas les travaux nécessaires. Donc, même bradée, j’ai bien peur qu’elle soit quasi-invendable tant qu’elle reste en l’état.

Je vais être cruel mais réaliste : sans ce gros effort de votre part et de la part des enfants pour améliorer la maison, il n’y aura jamais d’autre projet en Bulgarie ou ailleurs, parce qu’elle ne se vendra jamais.

Votre temps et votre énergie à vous trois devraient être concentrés sur le projet actuel : améliorer (ou mieux, finir) la maison pour la vendre. Les autres projets n’ont pas lieu d’être tant que cette priorité-là n’est pas traitée.

Enfin, n’oubliez pas que même si vous trouvez un acheteur hyper motivé dès demain, vous ne signerez probablement pas l’acte authentique avant septembre ou octobre, compte tenu des délais actuels pour vendre une maison (diagnostics, obtention de prêt, etc.). D’où l’importance de se retrousser les manches sans attendre.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 10h40)