Taux de vacance : comment connaître le taux de vacance immobilier d'une ville ?

comprateur · #1

bonjour,
je suis a la recherche d’un immeuble sur le havre dans le triangle gare-centre-rond point.

Ma recherche va sur des immeubles mais je n’arrive pas a trouver de recentes informations sur les vacances pour des studios, F1, F2 et F3.

Quelqu’un aurait-il un retour d’experience qu’il voudrait faire partager.

Par avance merci.

Message édité par l’équipe de modération (04/12/2015 13h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, le havre, vacance

Iqce · #2

Bonjour,
La réponse est simple sur une grosse commune comme Le Havre.

Vous trouverez cette info +/- à jour soit dans le diagnostic du PLU (à voir comment il est décliné : par quartiers ?) et dans le PLH.
Les infos seront à actualiser bien sur sauf coup de bol.

Pour du plus récent si besoin : en DDT ou DREAL service Habitat/politique de la ville avec de la chance.

Morey · #3

Le taux de vacance moyen est intéressant à connaître, mais votre taux de vacance dépendra exclusivement du prix pratiqué et de la prestation que vous "vendez".
Louer 10-15% en dessous des prix du marché avec un bien en bon état et votre taux de vacance tendra vers 0.

comprateur · #4

Oui merci cela je m’en doute et gratuit et on a encore moins de vacances. ;-)

Mais ce que je recherche cela serait un retour d’experience de loueur qui aurait une experience du Havre centre pour des studios, T1, F2 ou F3.

Pour le PLU, PLH rien trouve.

merci

Iqce · #5

Ce sont des documents publics donc accessibles à tous dans la commune concernée.
Par contre pour avoir le diagnostic, il vaut mieux demander gentiment au service urbanisme.

5 secondes sur le net "plh Le havre" :

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … 5Wr-e6GbcA

C’est sur qu’il faut le lire (et je ne le ferait pas à votre place j’aurais le sentiment de faire des heures supp’ puisque c’est parfois un peu mon job de participer à leur rédaction) mais les têtes de chapitre semblent prometteuses ? Vous l’avez fait sans doute ?

comprateur · #6

Merci, j’avais bien vu et lu ce document mais il n’y a pas d’information claire sur la vacance locative, ils indiquent 5.8% sur le prive mais c’est global tout type de logement, et pour tout type de raison, non location, vente, travaux…
J’ai aussi chercher FILOCOM qu’il cite mais pas trouve’ et vacance de fluidité dans le parc privé pas mieux.
C’est pour cela que s’il y a un retour d’experience de personne louant sur le bas du Havre cela serait interessant.

Encore merci.

Iqce · #7

Dans ce cas - étonnant, mais possible - il vaudrait mieux voir avec les services évoqués plus haut pour obtenir éventuellement le détail des données…C’est me semble t’il beaucoup plus rassurant que quelques expériences particulières ? Mais ce n’est pas mon argent j’en conviens, bonne continuation.

ojal · #8

La vacance locative de vos appartement dépendra à 90% de vous…
La statistique de la ville ne vous donnera pas une information pertinente par rapport à votre investissement, comment vous allez le gérer et votre emplacement…
Sauf si vous attendez des chiffres pour vous réconforter ou vous affoler, ces chiffres ne vous apporterons rien…
J’investis dans une ville difficile ou j’imagine le taux de vacance très important, de nombreux logements vides depuis très longtemps et pourtant j’ai un taux de vacance très faible… Mais il suffirait que je ne gère plus directement mes biens pour que le taux de vacance monte en flèche…

luc34 · #9

Pour savoir si il y a de la demande locative dans le quartier ou vous avez le souhait d’investire,vous passez une annonce de location avec un descriptif qui ressemble à ce que vous pensez acquerire et vous verrez si vous avez beaucoup de demande,ça vous fera déja une idée

cordialement luc

DDtee · #10

Je rejoins totalement l’opinion d’@Ojal.
J’investi également dans une ville avec pas mal de vacance locative (en moyenne 10/11%), je pratique les loyers élevés (parfois > de +10% à la moyenne) et ne connais jusqu’alors jamais de vacance locative.
Il s’agit juste d’identifier et de répondre à la demande ainsi que de proposer des biens bien plus attractifs que la moyenne. Etre moins cher n’a à mon sens aucun intérêt

pandora64 · #11

DDtee a écrit :
Je rejoins totalement l’opinion d’@Ojal.
J’investi également dans une ville avec pas mal de vacance locative (en moyenne 10/11%), je pratique les loyers élevés (parfois > de +10% à la moyenne) et ne connais jusqu’alors jamais de vacance locative.
Il s’agit juste d’identifier et de répondre à la demande ainsi que de proposer des biens bien plus attractifs que la moyenne. Etre moins cher n’a à mon sens aucun intérêt

"Repondre à la demande " : ok en théorie mais comment cela se passe concrètement ? Comment l’identifier ? Ils serait intéressant de nous montrer quelques pistes concrètes …

"Proposer des biens plus attractifs " : mis à part jouer sur la déco et les équipements mis à dispo , je ne vois pas beaucoup d’autres solutions…

antoinedebergh · #12

Bonsoir,

Pourquoi ne pas aller visiter quelques biens actuellement en location et qui correspondent au type de bien dans lesquelles vous souhaiteriez investir. Ensuite, vous en profitez pour tirer un maximum d’informations auprès de l’agent immobilier sur la demande et l’offre. Vous pourrez avoir un aperçu du marché dans votre ville . Je pense aussi que luc34 vous a donné une autre piste intéressante

belli79 · #13

Comprateur Bonsoir,
en allant sur le site de l’INSEE, vous trouverez des informations sur la ville qui vous intéresse (nb de logements, dont résidences principales, dont résidences locatives, dont vacants; maisons, appartements, propriétaires, locataires; dont logements HLM.
Mais il ne s’agit que de données brutes de décoffrage.
Par ailleurs, la cote annuelle des valeurs vénales au 01/01/2016 des éditions "CALLON " (38è année)
vous donnera un ordre d’idée des valeurs locatives des logements collectifs anciens, en bon état et en état d’usage, de ° ou - de 10 ans, de votre ville au m²/mois. Données générales.
Enfin, l’observatoire "CLAMEUR" des propriétaires privés du Havre vous donnerait l’évolution des prix de location d’une année sur l’autre, par type d’appartements. Données générales.
En espérant avoir au moins répondu à une partie de votre attente…
Enfin, je rejoins Ojal et DDTee sur leur point de vue que vous n’obtiendrez pas toutes les données sur tout.
Que vous êtes (comme tout le monde ici) un cas particulier et que votre résultat dépendra surtout de vous.
Loyer élevé ou pas, pour moi c’est affaire de feeling.
Si vous êtes plus à l’aise avec tel public de locataire que vous visez, et qu’avec vous obtenez la rentabilité locative que vous espérez, tant mieux.
En même temps, heureusement que nous ne sommes pas tous sur les mêmes créneaux de locataires, les mêmes biens, les mêmes villes…sinon…

DDtee · #14

pandora64 a écrit :
"Repondre à la demande " : ok en théorie mais comment cela se passe concrètement ? Comment l’identifier ? Ils serait intéressant de nous montrer quelques pistes concrètes …

Ok quelques pistes :
- Regarder chez lbc la rubrique des demandes en location immobilière

- Faire le tour des agences de location et leur demander quelle genre de demande récurrente ils ont qu’il ne peuvent satisfaire… très efficace, faire le tri ensuite entre ce qui est rentable et ne l’est pas.

- Evaluer les offres de location sur lbc en leurs attribuant des critères qualifiés (localisation, état, déco, type, prix…). Pointez celles qui restent quelques semaines, jours ou quelques heures. Creusez la définition de celles qui partent le plus rapidement. A mon opinion la méthode la plus efficace mais c’est un vrai travail d’étude… Attention aux variations saisonnières, le public étudiant par exemple n’est au rendez-vous qu’à quelques moments dans l’année.

- Contacter les spécialistes de l’accompagnement des salariés en recherche de logements mandatés par les entreprises (1%logement, Ciel…) et leur demander comme aux agences quelles demandes ils ont du mal a satisfaire. Ce que recherchent leurs locataires, ce qui déclenche des coups de coeur…

pandora64 a écrit :
"Proposer des biens plus attractifs " : mis à part jouer sur la déco et les équipements mis à dispo , je ne vois pas beaucoup d’autres solutions…

Effectivement c’est ça ! Faites le tour des annonces en vous mettant dans la peau d’un locataire, cela fait d’énormes différences…

Il y a aussi des données liées aux biens mais plus difficiles à changer : emplacement, copro, voisinage, stationnement, nuisances sonores, taxe d’habitation, local à vélo, cave…

pandora64 · #15

Merci beaucoup pour ces fameuses pistes !
Il est vrai que je n’avais pas pensé ( et c’est tout bête ) de demander simplement aux agences de location les demandes récurrentes et les moins satisfaites ..

Pour ce qui est de "pointer" les annonces de location qui restent ou pas sur lbc , j’ai déjà commencé mais c’est un travail de sape et de longue haleine , mais qui, je pense , peut être payant aussi !

Olia · #16

Une autre méthode, qui était une de celle que j’avais utilisée avant d’acheter mon bien :

J’avais contacté sur LBC des propriétaires dont le bien en location correspondait à celui que je proposerai (quartier, vue (mer dans mon cas), loyer…), et je leur ai posé directement la question.

Même si c’est plutôt relatif, dans leur discours ca me donnait une idée.

Je pensais au début qu’ils seraient plutôt réfractaire à renseigner un "concurrent" mais finalement la discussion était plaisante et j’ai même eu des petits conseils!

Si ça peut vous aider…

pandora64 · #17

Oui +1 @olia, je pratique cette méthode et cela marche souvent !

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