SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Bonjour,

D’accord, donc (par exemple Patrimmo Croissance) n’est en fait pas un exemple; votre choix est arrete !

Amicalement,

R.

Bonjour,

Au vu des réactions des banques à mon projet, je vous le soumets, afin de voir vos réactions, et/ou comprendre où je me plante.

Données de départ :  100 k€ à placer ; TMI 14 % ; durée de 6 ans. 

Je n’ai pas tenu compte :
•    De l’évolution du prix des parts des SCPI
•    De la baisse des rendements (j’ai retenu 4,50 % qui est vraisemblable pour plusieurs années)
•    La durée a été fixée à 6 ans uniquement pour avoir un élément de comparaison fixe.
•    J’ai appelé rendement net-net le rendement après prélèvements sociaux et impôts
•    Je n’ai pas tenu compte de la CSG récupérable
•    Pour les revenus SCPI, j’ai appliqué l’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs
•    Je n’ai pas pris en compte un éventuel gain sur ISF (la nue-propriété est hors base ISF).
•    Je n’ai pas tenu compte de l’évolution des titres REITs

1re idée :  SCPI en pleine propriété – rendement retenu 4,50 % (pour être réaliste dans la durée)
•    Capital            100 000
•    Rendement brut    4,50 % , soit 4 500 € par an, 3150 € après abattement.
•    Rendement net-net    3,1725 % (4,50 % - 15,50 % - 14 %)
•    Revenus net-net    3 172 € par an
•    Gain capitalisé        20 518    € (à 3 % sur 6 ans, capitalisation annuelle)
•    Capital final        120 518 €

2e idée :  SCPI en nue-propriété (Corum conviction)
•    Capital            100 000
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Capital final        140 845 €

3e idée :  crédit total sur SCPI en nue-propriété (Corum conviction)
•    Emprunté (in fine)    100 000 €
•    Taux d’intérêt           2,50 %
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Intérêts sur 6 ans     -15 000 €   
•    Pleine propriété finale    140 845 €
•    Coût de revente SCPI      12 % , soit -12 000 €
•    Remboursement      -100 000 €
•    Gain final            13 845 € (= 140 845 € -15 000 € -12 000 €)
•    Capital placé         100 000 € (à 3 %)
•    Tx 3 % sur 6 ans      1,194
•    Capital final        133 245 € (= 119 400 € + 13 845 €)
(et en oubliant la perte de capitalisation due au paiement échelonné des intérêts de l’emprunt)

Comme les frais de revente des SCPI me gavaient, alors que mon idée initiale était justement un investissement en SCPI, j’ai abouti à la dernière idée ci-dessous.

4e idée :  crédit total sur SCPI en nue-propriété (Corum conviction) avec placement correspondant
•    Emprunté (in fine)    100 000 €
•    Taux d’intérêt           2,50 %
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Placement en REIT    100 000 €    Rendement brut retenu : 6,50 % (soit 4,94 % net-net)
•    Surplus               2 440 € par an    (= 4 940 € dividendes -2 500 € d’intérêts)
•    Surplus placé          15 783 €    (capitalisé annuellement à 3 %)
•    Pleine propriété finale    140 845 €
•    Remboursement    -100 000 €    (par vente des REITs, en conservant les SCPI)
•    Capital final        156 628 €

J’ai présenté ce dernier projet à 4 banques. À chaque fois, il a fallu reprendre un ou plusieurs RV pour rencontrer soit un CGP de la banque, soit un CGP du « niveau supérieur ».
Et alors :
•    Le premier ne tenait pas la route. Par exemple, il m’affirmait qu’il était plus risqué d’investir en nue-propriété de SCPI qu’en pleine-propriété de ces même SCPI.  Ou encore, il voulait m’expliquer le fonctionnement du démembrement temporaire des SCPI de leur banque. Je croyais pourtant avoir montré ma compréhension de ce sujet avec mon projet.
•    Le second dit ne pas pouvoir prêter, mais consentir une « avance sur investissement », à 1,5 %, mais à condition que je place mon capital sur des fonds « sécuritaires » maison (fonds en euros en fait) ; or ces fonds ne rapportent que 2,16 % et sont chargés en frais et fiscalisés.
•    À la troisième banque, j’ai rencontré quelqu’un qui a tout compris, qui a aimé le projet. Mais qui veut absolument placer ses propres SCPI, avec des clefs de démembrement bien moins intéressantes, et souhaite que le capital investi soit placé dans des SCPI en AV. Cela oblige à porter la durée du projet sur 8 ans (pas trop gênant), tout en offrant un rendement global moins intéressant. Nonobstant cela, les discussions sont toujours en cours.
•    La quatrième banque déclare simplement ne pas voir quel intérêt elle aurait à financer mon projet. J’ai argué de 15 000 € d’intérêts, sans risques, pour la banque, mais ça n’a pas suffi à convaincre.

J’ai pris 100 k€ pour faciliter les explications,  mais multipliez par 4 ou 5 et cela expliquera peut-être certaines réactions des banques.

Et je me dis que, au pire, je me rabats sur la nue-propriété simple, et tant pis pour l’effet de levier (mais ce serait dommage).

Vos avis ?

Pour Corum convictions la clé est exacte.
Au niveau de votre projet, les banques souhaitent placer leurs produits ce qui est compréhensible meme si certaines font des efforts en fonction du profil du client.
Avez vous contacté des organismes hormis les banques classiques car je connais des organismes qui peuvent financer sans imposer "ses" SCPI (meme si il n’y a pas la possibilité de toutes les financer).

Bonsoir GBL !

Le taux de 4,5 % je l’ai surtout utilisé que pour valoriser les revenus après les 6 ans. Car, dans mon projet, je conserve les SCPI à la fin de l’opération. Pour simplifier, disons que je commence par une opportunité de capitalisation de 6 ans, suivi par des revenus réguliers.  J’ai donc estimé que, dans 6 ans, le rendement de la SCPI sera de 4,5 % ; vu la baisse régulière, j’estime ce taux vraisemblable.

Mais il est vrai que, dans l’hypothèse n°1 (pleine-propriété), en utilisant 6 %, on serait passé de 120 518 € à 127 361 €. Cela n’aurait toutefois pas changé le classement des différentes idées.

Pour l’emprunt à 2,50 % pour 6 ans je me suis basé sur une proposition d’une banque (une autre m’avait proposé 2,56 %).

Sinon, je retiens l’idée du courtier indépendant.
Et aussi, l’idée de @Vince775, bien que je vois mal quels seraient ces "organismes".

En plus, ces deux pistes pourraient être des moyens de négociation avec les banquiers…

Rien que sur le forum, il y a déjà quelques personnes qui sont CGP et devraient (en plus de vous fournir du conseil) pouvoir vous assister (pour choisir vos SCPI et) pour trouver un financement : je vous laisse les trouver, certains postant régulièrement des contributions enrichissantes pour le forum (et ceux qui viennent juste /surtout faire leur pub ne font pas long feu), et en lisant leur prose vous vous en ferez déjà une idée.
Ensuite il y a divers acteurs du monde des SCPI qui ont pignon sur rue sur internet (et quasiment tous vous aideront pour monter votre financement, car c’est nécessaire pour un part non négligeable de leurs clients souhaitant investir en SCPI) : google (ou d’autres moteurs de recherche) vous les trouvera facilement. Idem pour les courtiers en prêt.

@Stéphane
On s’est déjà parlé par téléphone fin décembre, et j’avais apprécié le contact.
Je pense vous recontacter dans les prochains jours, pour vous parler de l’évolution de mes projets.

@Martin,

Je comprends votre point de vue. Mais il est impossible de faire abstraction de certains (autres) facteurs :
- à la fin, il faut bien rembourser l’emprunt in-fine ;
- pour ce remboursement, il faudra vendre quelque chose ;
- or, la vente de SCPI est lourdement chargée en frais.

C’est pour cela que je suis passé de la 3e à la 4e idée : pour contourner les frais de la vente nécessaire au remboursement, on vend des REIT.

On pourrait imaginer des scénarios(*) similaires sur d’autres investissements que la nue-propriété de SCPI. Mais cette dernière a quelques avantages :
- Permet d’échapper à l’ISF (légalement) ; dans mon cas, cela ferait 1% net-net de plus…
- Liquidité supérieure à l’immobilier purement physique.
- Gestion simplifiée et aléas de gestion amoindris.
- Possibilité d’emprunt supérieure, relativement aux REIT/SIIC/actions/obligations.

(*) Depuis la réforme de l’orthographe de 1993, les mots d’origine étrangère suivent les règles françaises du pluriel. Un scénario donne des scénarios (et non des scénarii) ; un virus donne des virus (et non des virii). Une certaine tolérance est toutefois admise.

Bonjour,

Je recherche actuellement à diversifier mon patrimoine en achetant des SCPI en nue propriété.
J’ai 53 ans et n’ai pas besoin de revenus supplémentaire actuellement d’ou le placement en nue propriété.

Je privilégie les placement de bon père de Famille (recherche plus la sécurité que le rendement) et j’ai actuellement une répartition ~ 30 % d’épargne en liquidité: LDD, Livret A, Compte sur livret etc.. 20% en PEL et 50% en Assurance vie (en Euros).
J’ai acheté l’an dernier 34 parts de FONCIA PIERRE RENDEMENT en nue propriété à 10 ans

J’ai trouvé votre site très intéressant notamment les forums concernant les SCPI et tout particulièrement l’analyse des rapports annuels.

Nous aimerions investir 35K€ en SCPI de rendement en nue propriété.
Afin de diversifier notre placement, nous envisageons d’investir dans 3 à 4 SCPI.

Toujours dans ce but, nous aimerions avoir aussi une diversité de société de gestion et de type de SCPI.

Nous envisageons donc un placement du type :
- PF02 ou Primopierre ou épargne fonciere
- Santé/education comme Pierval ou Primovie
- Orienté Région comme Immo placement
- Patrimmo commerce
- Acti Pierre Europe

Ci dessous les point négatifs que j’ai relevé sur ces SCPI.

PF02 nous semble interessant mais la mise minimale en nue propriété de 150 parts  (soit ~20K€) ne correspond pas trop à notre besoin de diversification. Elle présente aussi un risque locatif car repose sur un nombre réduit de locataire et a un TOF qui diminue.

Primopierre nous pose également des problèmes assez identiques (TOF , nombre locataire, rendement obtenus grace à des rétrocessions) et également par rapport à l’emprunt in fine qui arrive à échéance à la fin de cette année

Epargne Foncière : TOF très faible 84% 2ème trimestre 2016, résultats obtenus à partir de PV.

Primovie et Pierre Val Santé sont des SCPI assez récentes donc plus risquées et sur un marché qui n’est pas forcément très porteur (difficulté pour investir)

Patrimmo commerce est également très récente avec un RAN très faible.

Immo Placement présente un TOF assez faible et un prix de part qui a baissé ces dernières années.

Acti Pierre Europe a un taux de distribution assez faible : 4.75% en 2015

En considérant tout cela, j’envisage à ce jour l’investissement suivant :
10K€ en Epargne Foncière, 5K€ en Primovie, 10K€ en Immo Placement et 10K€ en Acti Pierre Europe.

Que pensez vous de ces choix de SCPI  (je suis un peu perdu car je trouve toujours des arguments négatifs dans chaque SCPI) ?
Avez vous d’autres choix plus judicieux en tenant compte de notre besoin de diversification et de sécurité relative ?

J’aimerais avoir des conseils, remarques par rapport à ma démarche et vous prie de bien vouloir être indulgent pour mon inexpérience sur ces sujets.

Bonsoir,
Je ne sais pas répondre sur les clés de répartition. Désolé.

Par contre, par rapport à vos choix de PF02 et Corum, j’ai l’impression que Corum recherche à tout prix du rendement. Ce qui n’est pas forcément compatible avec un achat en nue propriété basé sur la valeur de la part.
PF02 a peut etre privilégié des biens nouvelles normes mais pas forcément bien placés (beaucoup d’actif à placer dont pas forcément de bons placements) et les SG plus anciennes sont en cours de réhabilitation des batiments pour des batiments qui sont peut etre mieux placés.

Pa rapport à votre alerte concernant le TOF d’Actipierre Europe sur les 2 premiers trimestres , je ne vois pas de problème (ci dessous TOF extrait du bulletin du 2 éme trimestre):
2ÈME TRIMESTRE 2016 = 98,34 %
1ER TRIMESTRE 2016 = 98,32 %
4ÈME TRIMESTRE 2015 = 98,69 %

Est ce que vous avez le bulletin du 3 ème trimestre d’Actipierre Europe?

Gilles38 a écrit :

Nous aimerions investir 35K€ en SCPI de rendement en nue propriété.
Afin de diversifier notre placement, nous envisageons d’investir dans 3 à 4 SCPI.
(…)
10K€ en Epargne Foncière, 5K€ en Primovie, 10K€ en Immo Placement et 10K€ en Acti Pierre Europe

35k sur 4 SCPI c’est beaucoup de SCPI, surtout en nue-propriété où il est rarement possible d’investir moins de 10k. Cela ne laisse aussi aucune marge de négociation car une clé se négocie (0,5-1%). Par exemple vous êtes-vous renseigné pour savoir si vous pouviez investir 5k sur Primovie?

Sur le choix, mon avis - qui n’engage que moi:
_Epargne Foncière présente à priori de grandes qualité et un beau patrimoine mais la SG m’interroge car 2 de ses SCPI sont bloquées et pas les plus petites. TOF faiblard en effet.
_Primovie pour la santé mais elle s’en est éloignée ces derniers temps, sa clé sur 10 ans peut être un pari (65%) si l’on pense que le rendement va baisser.
_Immo Placement je ne connais pas, bon à priori sur le Groupe Voisin.
_Actipierre veut jouer la SCPI diversifiée en Europe or c’est de mon point de vue et on l’a vu avec maxlille que c’est une mauvaise SCPI régionale qui semble se chercher. Attention au marketing.

Sur les clés, celle de Immorente est tout simplement mauvaise sur 10 ans, éliminez-là. Elle a certainement trop de candidats à la NP. Regardez sa clé sur 5 ou 7 ans si elle est meilleure.
Sur 10 ans pour une SCPI dans la moyenne une clé est de 65 à 67%.
Sur 7 ans de 72 à 74%.
Certaines clé sont meilleures sur 7 ans en effet mais parfois c’est l’inverse, il faut vraiment bien comparer les durées pour chaque SCPI, faites des calculs.
Corum a de bonnes clés pour le NP (10 ans max) car elle distribue un bon rendement. Au final cela revient au même.

Les sociétés de gestion ont en effet des "partenaires" qui assurent la contrepartie de facon quasi automatique. La seule qui ne fait pas (ou peut etre beaucoup beaucoup moins) c’est Corum. C’est pour celà que les clés de démembrement chez Corum sont plus avantageuses qu’ailleurs. Entre 3 et 6 % en moyenne.

GoodbyLenine a écrit :

Qu’est ce qui vous permet de dire que

carpediem a écrit :

de l’US est acheté par le groupe de gestion de la SCPI pour des supports type SCI.

?

Dans la fiche technique, destinée aux professionnels, de la SCI Sofidy Convictions Immobilières il est en autre écrit que l’achat d’usufruit de SCPI fait partie de la stratégie d’investissement parmi d’autres supports d’investissement.

Après il faut me croire sur parole car je ne peux diffuser ce document.

Carpediem

En effet le TOF de Actipierre Europe est excellent.
Je lui reproche de s’appeler "Europe" alors qu’elle a 15% de son patrimoine en Allemagne, 7% en Espagne et 1% en Belgique. 58% sont en province et on a vu qu’elle avait plusieurs immeubles dans des villes avec un mauvais taux d’occupation des commerces. C’est un jugement discutable car en effet cet argument ne se vérifie pas dans le TOF. Je dis juste qu’il faut l’acheter en comprenant bien quel patrimoine on achète, on entend trop souvent des personnes la choisir pour la diversification en Europe, dans ce cas achetez du Immorente c’est la même chose (en mieux).
De la même manière Fructirégions Europe vient juste de rajouter Europe à son nom sans n’avoir encore investi en dehors de la France. C’est tout il faut juste le savoir.

Sur les SCPI de La Française, Sélectinvest 1 a son marché des parts bloqué, il faut au moins 8 mois (en hausse?) pour revendre ses parts. Sinon il faut passer par le fonds de remboursement et vendre avec une décote de près de 17%. Crédit Mutuel Pierre 1 connait le même problème, il faudrait l’analyser dans une autre discussion (1,95% de parts en attente au 31/12/2015, 2,78% au 30/06/2016).