D’après votre façon de raisonner, les meilleurs immeubles sont ceux que vous venez juste d’acquérir. Le capital bloqué est très faible, donc le rendement est très élevé. Mon conseil : vendez vos immeubles au bout d’un mois. Car, dès le deuxième mois, le rendement chute !
Par ailleurs, vous ne semblez pas avoir de limite à emprunter. Donc achetez 10, 100, 1000 immeubles !
1000 immeubles revendus tous les mois, voilà le meilleur investissement immobilier, d’après votre façon de compter.
A moins qu’il n’y ait une erreur dans le raisonnement ? 
Un peu plus sérieusement :
Ce qui limite l’investisseur dans l’immobilier à crédit, c’est sa capacité d’endettement.
Les banques analysent la capacité d’endettement tout d’abord en termes de taux d’endettement : le montant des mensualités à payer par rapport aux revenus mensuels.
Ensuite, si le banquier a deux sous de jugeote, il va analyser d’autres facteurs complémentaires :
- le reste à vivre (donc si on a des revenus élevés on peut s’endetter à un taux plus élevé qu’avec des revenus modestes)
- le montant total de l’endettement net. A l’inverse de votre "capital bloqué" où vous considérez que moins, c’est mieux, le banquier va au contraire considérer qu’un prêt déjà largement remboursé présente moins de risque.
- la capacité éprouvée à mener de telles opérations : de nombreux foreumeurs témoignent qu’au bout de plusieurs opérations immobilières réussies et couvrant largement les mensualités du prêt, le banquier considère le client d’un autre oeil.
Donc, compte tenu de tout cela :
- dans l’analyse basique "taux d’endettement", un immeuble acheté récemment ou non, ça ne change rien. Votre capacité d’endettement est analysée à partir de vos revenus. Donc, si vous avez par exemple 5000 € de revenus mensuels, votre capacité maximale de remboursement "classique" est de 33% soit 1650 € de mensualité. La question devient donc : comment utiliser au mieux cette capacité d’endettement ? Réponses :
1) en investissant dans de l’immobilier à haute rentabilité. Plus la rentabilité est haute, plus cette même capacité d’endettement vous rapporte.
2) en empruntant à très long terme. Il est clair qu’avec la même limite de mensualité, on peut emprunter davantage sur 25 ans que sur 15 ans.
3) en optimisant la fiscalité. Moins la rentabilité brute est grevée par les impôts, plus la rentabilité nette est élevée (lapalissade…)
- dans une analyse un peu plus fine du banquier, avec les critères supplémentaires sus-listés, on trouve la notion de reste à vivre, de montant total d’endettement, et de capacité éprouvée à mener des opérations.
Ca veut dire notamment qu’au lieu d’utiliser la totalité de sa capacité d’endettement (1650 € de remboursement mensuel dans mon exemple) sur une seule grosse opération, on aura intérêt à faire plusieurs opérations plus petites. 500 € de mensualité sur la première opération. 1 ou 2 ans plus tard, à nouveau 500 €. Le banquier est rassuré par la première opération réussie, et de plus il prend en compte 70 ou 80 % des revenus locatifs du premier bien (voire du second s’il commence à vous faire confiance), donc ça augmente la capacité d’endettement. 1 ou 2 ans plus tard, un autre bien, avec peut-être 1000 € de mensualité pour celui-ci. Etc.
Il se trouve justement que la plupart des investisseurs immobiliers avisés que l’on peut lire sur le forum procèdent ainsi.
Que ça soit dans l’approche grossière ou dans l’approche fine, je ne pense pas qu’il soit pertinent de raisonner comme vous le faites, avec un rendement calculé sur le "capital bloqué".
Par contre, il est probable qu’avec l’expérience qui vient, on trouve un vilain petit canard dans son patrimoine immobilier locatif. On se dit alors : "seulement 5 % de rentabilité brute, maintenant que je sais faire du 10 à 15 %, je devrais le revendre pour acheter un bien avec une meilleur rentabilité."
Donc, en fait, et à mon humble avis, ce n’est pas votre "rendement" défini de façon quelque peu exotique qui détermine la revente, mais la "rentabilité" plus classique (calculée par rapport au montant total de l’investissement, et non pas à partir du "capital bloqué"). Si on a un bien qui a une rentabilité faible, et qu’on pense pouvoir faire mieux, il faut effectivement le revendre pour à la fois retrouver du cash et retrouver de la capacité d’endettement.
Je vous conseille d’analyser votre bien, avant tout, en termes de rentabilité brute et nette (nette de tout y compris d’impôt), et ça devrait vous aider à y voir plus clair. Cf : Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
Enfin, je dis ça je ne dis rien, je n’y connais rien à l’immobilier !
Dernière modification par Bernard2K (03/03/2016 23h56)
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