Aurore : étude de cas immobilier (appartement à diviser)

Bonsoir Aurore,
et bienvenue sur ce site.
Déjà, en ce qui concerne votre appartement, demandez à l’agent immobilier qui vous l’a présenté s’il est fait un lot unique ou s’il est constitué de 2 lots principaux. Si tel est le cas, c’est qu’il y avait alors certainement 2 appartements distincts avant. Et vous aurez votre réponse.
En cas de 2 appartements, n’oubliez pas que vous auriez à installer en outre une nouvelle cuisine, des sanitaires, une salle de bains +…
L’avantage qu’il y aurait s’il y avait eu 2 appartements avant consiste dans le fait que les canalisations et leur passage existeraient (ou seraient facile à faire passer)/autres appartements de l’immeuble.
Votre appartement est-il situé dans les départements 75, 92,93 ou 94 ?
Si tel est le cas et que vous faîtes de la location meublée courte durée (moins d’1 an), vous devrez solliciter de votre mairie un changement de destination de votre appartement. Et obtenir son autorisation.
Pour votre financement, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt (Meilleurtaux, cafpi…) qui saura entrer en contact avec un établissement qui sera plus à votre écoute. Et répondra mieux à votre attente.
A mes yeux, le fait que vous ayez déjà investi dans quelques appartements m’apparaît plutôt digne d’intérêt pour le banquier. Maintenant, il sait que vous savez gérer vos biens. Vous commencez à mutualiser les risques. Et, lorsque vous les aurez soit amorti, soir revendu, il devrait se dire que vous figurerez parmi les clients disposant d’un patrimoine intéressant…
Même si, en attendant, il considère, au risque de vous perdre, qu’il doit limiter son engagement.
N’hésitez pas à poser toutes les questions que vous souhaitez. Si je peux continuer à y répondre, je le ferai avec plaisir.

Bonjour,

Je comprends que vous envisagez une division de l’appartement que vous convoitez :

aurore a écrit :

- Type : appartement de type F3 atypique avec 2 entrées sur le palier sans doute transformable en un studio et un petit deux pièces
(…)
- (…) surface (au sol /carrez), (…), 70m² au total.
(…)
Concernant la division,(…) l’AI est confiant dans le fait de pouvoir diviser l’appartement étant donné qu’il y a deux portes sur le palier, mais il n’est pas sûr à 100% bien sûr.
A supposer que l’appartement était à l’origine 2 appartements réunifiés en 1 seul il y a quelques dizaines d’années. Quelles sont les formalités/frais pour diviser à nouveau ? Est-ce plus simple que la création pure et simple d’un deuxième logement ?
Aurore

Attention dans ce cas à bien veiller à ce que la superficie du studio que vous souhaitez créer soit supérieure à 14 m2 (cf. interdiction de créer de nouvelles unités d’habitation d’une surface inférieure).

A priori, vous avez de la marge avec vos 70 m2 disponibles, mais attention quand même.

Pour le reste, nul doute que des contributeurs chevronnés tels que Belli79, que je salue au passage, vous fourniront un éclairage pertinent sur votre projet.

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

La vendeuse avait expliqué à l’AI qu’il y a une arrivée d’eau dans la dernière chambre, ce qui semble plausible car il y a des traces de tuyaux visibles au plafond. Mais nous n’avons pas de certitude puisque le sol est recouvert de parquet bois (en mauvais état) et que nous n’avons pas pu ouvrir pour vérifier. Cela représente donc un petit risque pour l’achat.

Je poserai la question pour les documents de copro.

En supposant qu’il s’agit bien de 2 lots séparés sur la copro, cela signifie qu’il n’est pas nécessaire de faire une demande en mairie pour la re-division ? Idem pour la copro ? On n’aura besoin que d’installer les compteurs et faire les travaux (bien entendu, dans ce cas, nous prévoyons une deuxième cuisine, sdb etc). Les surfaces à la sortie devraient être d’environ 25 à 30 m² pour le studio et environ 40 m² pour le petit 2 pièces. Je pense tabler sur un loyer de 500€ pour le studio et 600€ pour le 2 pièces.

Sinon, je pensais louer en meublé pour des baux d’un an renouvelable, et éventuellement louer en saisonnier entre deux locataires si j’ai des étudiants qui ne veulent pas garder l’appartement l’été. Autant, j’ai de la demande en saisonnier pour le studio que j’ai près de la gare, autant je ne suis pas confiante dans la location saisonnière en centre ville, donc ce sera plutôt du bonus. Mais j’avoue que louer à des étudiants sur 9 mois me fait un peu peur pour les 3 mois de vacances locatives.
De toute manière, je suis dans le 77, donc non concernée a priori par la demande d’autorisation en mairie. Sinon, pour mon information, s’agissant de louer en saisonnier entre deux locations 1 an ou 9 mois étudiants, doit-on tout de même demander une autorisation en mairie dans la petite couronne IdF ? Dans la grande couronne IdF ?

Pour répondre à Tchouikov, j’espère pouvoir faire la division mais si elle n’est pas faisable, le risque ne me parait pas bien grand non plus étant donné que le bien est proposé bien en dessous du marché, on pourrait rénover en F3 et le louer, puis le revendre dans quelques années avec une petite plus value. Le problème est qu’on aura un CF négatif puisque le loyer espéré sera beaucoup plus faible. De plus, un F3 de 70m² en meublé me semble un peu limite.

Pour répondre à Bernard2k,
Non, les pièces d’eau seront séparées car les deux appartements seront vraiment face à face. Aussi, il est important de vérifier s’il y a bien l’arrivée d’eau comme la vendeuse l’avait dit.
J’essaie de faire un croquis pour le partager, ce sera plus compréhensible.

Bonjour Aurore,

C’est un beau projet.

Pour apporter mes 2 centimes je dirais que:
- Il faut absolument que vous alliez voir d’autres banques pour avoir différents sons de cloches. Personnellement j’avais utilisé un courtier pour cela. Je ne dis pas que c’est sûr et certain que vous trouverez une banque qui accepte à 110%, mais c’est probable!
- "CF négatif MAIS espérance de plus-value à la revente" est pour moi un peu risqué. Je sais que le bien est en IDF donc oui il y a des forte probabilités de connaitre une appréciation. Mais en vous embarquant avec un CF négatif vous prenez le risque de dégrader encore votre dossier auprès des banques dans l’éventualité d’une future acquisition.

Bon courage

Merci pour vos réponses, je pense que ce projet est viable si la division peut se faire car le CF sera positif. Donc, on doit tout faire pour s’assurer au maximum en amont que la division est possible. Et si dans le pire des cas, la division ne peut pas se faire pour une raison x ou y, il nous restera à rénover ce vieux F3 pour espérer une plus value à la revente (mais c’est vraiment un scenario à éviter puisqu’il génèrera du CF négatif).

Concernant notre capacité d’emprunt, il est à noter que nous n’avons pas de loyer à payer, aussi une mensualité de 700 ou 800€ sera tout à fait à la portée de notre bourse, même en cas de vacances locatives. Mais bien entendu, il faut espérer qu’on n’ait pas plusieurs bien en vacances en même temps pendant trop longtemps.

Voici un petit schéma rapide, pas à l’échelle bien sûr mais permet de se donner une idée.

Dernière modification par aurore (26/03/2016 00h58)