Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (achat T2 à un bailleur social HLM)

Bonjour,

Je cherche à concrétiser un autre projet immobilier après une petite maison et un studio, tous deux près de la gare rer en grande couronne IdF. Je souhaite dans la mesure du possible me diversifier un peu mais je me rends compte que dès qu’on quitte le studio ou le T1, le rendement s’effondre, il devient très difficile de tenter d’avoir du 10% même brut.

Je viens de visiter un bien qui me semble intéressant. Il s’agit d’un logement HLM que le bailleur social vend à un prix décoté (environ 20%) en dessous du prix du marché. La résidence est calme, dans une zone pavillonnaire. De plus, les charges de copro ne sont pas trop élevées pour du social puisque le chauffage est individuel et qu’il n’y a pas d’ascenseur.

Je ne connaissais pas bien ce type de bien, aussi, je voudrais avoir plus d’information avant de m’aventurer plus loin.

L’agence qui possède cette résidence est en train de vendre les appartements au fur et à mesure qu’ils se libèrent. Elle me dit que je ne suis pas tenue d’appliquer des loyers plafonnés étant donné que je n’étais pas locataire auparavant du bien acheté. Mais chose qui semble être contredite par la documentation qu’elle m’a envoyé. Je viens de lui demander par email des précisions à ce sujet.

Par ailleurs, elle m’a appris qu’on ne peut acheter qu’un seul bien de ce type et qu’en plus on est tenu de le conserver 5 ans avant la revente ou sinon on doit rembourser la plus value au bailleur social vendeur.

Le prix est non négociable mais ils bénéficient d’une autorisation préfectorale pour la vente de logements sociaux qui permet d’avoir des frais de notaire réduits (de l’ordre de 2000€).

Connaissez-vous ce mode de fonctionnement ?

Merci pour vos retours. J’ai une contre-visite demain et je voudrais avoir plus d’éléments en main.

VOTRE PROFIL

- salariée de l’entreprise familiale, 36 ans, TMI=14%, revenus=variable, épargne de 500 à 1500€ par mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : M. peut dépanner et nous pouvons faire les petits travaux simples type peinture ou sol stratifié ou lino.
- Sociales : correct
- Temps disponible : l’activité familiale me donne beaucoup de disponibilité dans l’après-midi

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appt T2 de 45m² aménageable en T3
- Année de construction : 1989
- Étage (2ème sur 3 étages), luminosité correcte avec des fenêtres de taille convenable, surface environ 45m², pas d’ascenseur
- Inhabité ?
- Si appartement : syndic professionnel ?
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Je n’ai pas fait attention
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui, un peu de pelouse par ci par là
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Divisionnaire d’eau. Je ne sais pas pour le relevé mais je ne pense pas que ce soit très important, si ?
- Études de la copropriété : le bailleur social est encore majoritaire, il est en cours de vente des différents lots
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillot

LOCALISATION DU BIEN

- grande courronne IdF
- proche centre ville (5 à 10min à pied)
- centre ville déclinante mais beaucoup de ZI aux alentours de la ville. D’après Castorus, la ville est essentiellement constitué de locataires.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne sais pas mais il est actuellement 20% en dessous du prix du marché

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 93500€ avec un box
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 700€ par mois HC, 750€ CC si on aménage en petit 3 pièces. 650-680€ CC par mois si on reste sur T2
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, gestion en direct

- Travaux immédiats : meubler et qqs travaux pour environ 2k à 5k si on fait une pièce supplémentaire.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : : a priori rien, à voir
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : c’est déjà un minimum isolé (niveau C), donc je ne sais pas s’il y aura des obligations en plus.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : à voir

- Taxe foncière hors TEOM : estimation de 1000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : <10k si possible
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à voir
- Durée du crédit : 20 ans nécessaires pour avoir CF positif
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 15k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : a priori non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif

Mots-clés : bailleur social, hlm, immobilier