Jujue : étude de cas immobilier (maison divisée en deux appartements)

Bonjour,
après avoir fait pas mal de visites et quelques propositions infructueuses, ma première opération d’investissement locatif se concrétise.

Ma situation personnelle:
Femme de 29 ans célibataire, sans enfant. En CDI revenu environ 26k€. TMI 14%
(voir ma présentation)

Je signe la semaine prochaine le compromis pour l’achat d’une maison divisée en 2 appartements type T3 (51m² carrez/55m² carrez).
Les compteurs elect + eau sont individuels.
Le bien se situe en proche peripherie d’une ville de 70.000 habitant et à 15min de mon domicile.
La demande locative est là (20 demandes de visites en 3j après une fausse annonce sur leboncoin).
Les travaux ne sont pas bien méchant juste un bon rafraîchissement pour les deux appartement + l’électricité à refaire pour un appartement.
Je pense faire une bon partie des travaux moi même et faire appel à des artisans ou autoentrepreneur pour le reste.

Prix de base 97000€ négocié à 70.000€ + 6000€ frais d’agence.
Les travaux sont estimé à 20.000€ (contre visite fait avec un ami maître d’ouvrage)
Frais de notaire à 6500€
Total= 102.500€

Les appartements sont vendus vides mais le tout était loué 870€/mois pendant 15ans.
Après travaux je pense pouvoir les louer 930€/mois (légèrement en dessous des autres annonces sur leboncoin)
Soit une rentabilité d’un peu moins de 11% brut
Pas de soucis coté des banques, le cash flow est positif et vient diminuer mon taux d’endettement.
Le crédit agricole me propose 1.87% hors assurance sur 20ans.. négociable.

J’ai négocié avec le vendeur le fait de pouvoir récupérer les clés avant l’acte définitif pour commencer les travaux en échange d’une présentation d’offre de prêt+ assurance du bien.


J’ai cependant des interrogations sur la fiscalité à adopter, j’aurais donc besoin de conseils:

L’appartement N°1 n’est pas super bien agencé, en triplex, avec un petit salon cuisine.
Je pense qu’il se louerait plus facilement en meublé (le bassin d’emploi est très bon).
C’est également celui où il a plus de travaux à prévoir.

L’appartement N°2 : plus grand, mieux agencé, mon ressenti est que des futurs locataires pourraient rester un moment.

Solution N°1: La facilité

Louer les 2 appartements en nu au réel, profiter du déficit foncier pour ne pas payer d’impot sur les revenus foncier la première année et les passer en meublé après 3ans.

Avantages:
-Plus simple fiscalement pour commencer.
-Moins de gestion / turnover.
-le cash flow est très bon les 2 premières années et reste positif longtemps après.

Inconvénients:
-Il faudra attendre minimum l’année 2021 + départ des locataire pour pouvoir passer en meublé (assez aleatoire donc)
-Passer en LMNP après 3ans implique que je ne pourrais pas amortir les frais d’agence + notaire (environ 12500€) mais la valeur du bien sera normalement revu à la hausse
(je ne sais pas du coup si c’est un avantage ou inconvenient) ?
-L’imposition revient dès la 2ème année (mais le cash flow reste positif)

Solution N°2: La diversification

Louer l’appartement N°1 en LMNP au réel
Louer l’appartement N°2 sous le régime borloo 30% pendant 6ans minimum

Avantages:
- Augmentation du loyer possible pour l’appartement 1
- Le loyer de l’appartement 2 rentre dans les conditions pour du borloo 30%
- Permet de diversifié + tester le marché de la location meublé
- Meilleur rentabilité et Cash flow plus intéressant

Inconvénients:
- Peut être un peu compliqué comme montage pour un premier investissement.

Pour le prêt:
-Est t’il plus judicieux dans ce cas de faire une ligne par appartement + une ventilation des travaux?
-La ventilation du prix d’acquisition se fait à la surface ?
-Y a t’il une règle pour ventiler les coûts des travaux ou est ce que c’est plutôt subjectif ?
-Y aurait t’il un intérêt à réduire ou majoré le prix d’un appartement au bénéfice de l’autre ?

Solution N°3: La prise de risque

Louer les 2 appartements en meublé au réel.

Avantages:
- Baux court c’est plus rassurant
- Augmentation des loyers possible si je vois que ça marche bien
- Meilleur rentabilité et Cash flow plus important.

Inconvénients:
- Fiscalité compliqué pour débuter
- Risque de vacance locative plus élevée donc baisse de rentabilité
- Gestion plus importante.

Quelle solution, au vue de cette description vous semble la plus pertinente ?

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h43) :
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Mots-clés : divisée, fiscalité, immobilier, imposition, maison