NicoOo : étude de cas immobilier (immeuble de deux appartements)

NicoOo · #1

Bonjour,

Apres quelques heures passées à lire ce forum, je me lance pour ma première étude de cas.
Pour rappel, nous sommes actuellement locataires et j’ai beaucoup de temps "grâce" à mon statut (intermittent du spectacle). J’ai moins de travail en ce moment donc plus de temps. Je vais essayer d’être précis mais ce n’est que mon deuxième post sur ce forum, le premier étant mon post de présentation. Excusez-moi par avance si il y a des coquilles dans mon post. Mes réponses sont en MAJUSCULES pour plus de lisibilité.

Les outils que j’utilise sont les suivants :
- L’investissement Locatif intelligent de Julien Delagrandanne
- Les nouvelles règles de la location meublée de Maitre Le Boulc’h
- rendementlocatif.com avec un abonnement à 14,90euros/mois
- castorus.com
- patrim
- votre forum

VOTRE PROFIL

- Statuts :
MOI : 35 ANS, INTERMITTENT DU SPECTACLE, INGENIEUR DE LA VISION EN EVENEMENTIEL
MA COMPAGNE : 35 ANS, CDI, DAF
NOUS SOMMES PACSÉS, 1 ENFANT DE 2,5 ANS
TMI  : 30% MAIS UN BEBE ARRIVE FIN AOUT. CE SERA NOTRE DEUXIEME ENFANT
revenus : 72KEUR/AN

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : MOYENNES
- Fiscales : MOYENNES
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : AUCUNE
- Sociales : BONNES
- Temps disponible : BEAUCOUP

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IMMEUBLE DE DEUX LOGEMENTS (1 T2 ET 1 T3 AVEC GARAGE ET JARDIN)
- Année de construction : 1950
- Étage : IMMEUBLE DE DEUX ETAGES, luminosité : PAS TRES LUMINEUX, surface : 1x48 et 1x62, PAS D’ASCENSEUR
- 1 APPARTEMENT T3 LOUÉ DEPUIS 2013, 1 APPARTEMENT T2 VIDE DEPUIS 3 MOIS
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? CHAUFFAGE AU GAZ DANS LES 2 APPARTEMENTS
- Volets isolants ou persiennes ? VOLETS ROULANTS MANUELS
- Espaces verts dans la copropriété ? NON
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? INDIVIDUELS Télé-relevés ou manuels ? LINKY
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge ? NON
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : MODERNE

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville :
- Centre-ville, périphérie : CENTRE VILLE
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? UNIVERSITE A PROXIMITÉ
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? JE NE SAIS PAS

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 87000EUR
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 800EUR/MOIS
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 MOIS TOUS LES DEUX ANS
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : 0
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 10000 (TOITURE)

- Taxe foncière hors TEOM : 700EUR
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150EUR
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3%
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10,79%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 350

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 15000
- Type de crédit : amortissable, in fine : AMORTISSABLE
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit : 20ANS
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 500EUROS/AN
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 140000 EUR
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) FONCIER REEL
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) LMNP AU REEL

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
+ 14 EUROS/MOIS POUR N+2 ET 43 EUROS/MOIS POUR N+3 EN REGIME REEL
+ 211 EUROS/MOIS EN SCI A L’IS

C’est le 11eme immeuble que je visite. J’ai fait une première visite cette semaine et j’y retourne demain avec un escabot pour monter dans les combles. J’ai essayé de prendre la température pour une éventuelle négociation mais la personne qui s’occupe de la vente (un ami de l’actuelle propriétaire) m’a dit qu’il ne fallait pas compter plus de 3000 euros de négo. La dame se sépare de ce bien car son mari vient de décéder. Elle se sépare également d’autres biens de leur parc immobilier.

Nous souhaitons faire deux types de logements dans ce bien. Laisser en location vide pour le bien qui est occupé depuis 5 ans, (la dame y vit avec sa fille) et faire du meublé pour le logement inoccupé. Il y a une université à 3 minutes à pieds. J’ai posé une annonce fictive vendredi dernier plus chère de 15% que ce qui se fait dans cette ville pour les mêmes prestations, j’ai eu 4 demandes de visites. La cuisine est équipée de plaque à induction pour le logement vide, l’autre logement a une cuisine équipée qui date de 2 ans. Il y a une VMC dans les combles. Je précise que nous souhaitons faire une location de qualité avec du mobilier neuf, des équipements neufs et des choses en plus comme une machine à laver/sécher le linge, un canapé convertible pour le salon, éventuellement une TV en plus du minimal requis pour faire du meublé.

Nous avons pensé à la SCI à l’IS qui nous permet de faire de la location nue et du meublé. Nous pourrons ainsi mettre les enfants dans la SCI. Le but étant de réinvestir avec les revenus générés. Nous ne souhaitons pas toucher de dividendes dans un premier temps. D’après le comptable, nous serons en haut de la tranche à 14% avec le deuxième enfant.

Je vous remercie de m’avoir lu. Voyez-vous des choses incohérentes ? Quel serait l’alternative à la SCI a l’IS ?

Je vous souhaite une très belle journée.

Nicolas.

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

Bernard2K · #2

Bonjour,

la rentabilité est bonne. Il vous faudrait néanmoins chiffrer les investissements que vous aurez à faire : travaux, meubles. Cette rentabilité est à mettre en relation avec la localisation : 10 % bruts, c’est extraordinaire à Paris, excellent à Lyon, mais ordinaire à Trifouillis les oies.

Vous partez sur une SCI IS mais écrivez "revenus fonciers au réel" et "LMNP au réel". Etes-vous sûr d’avoir compris comment fonctionne une SCI IS ?

Une SCI IS a une compta d’entreprise : recettes (tout ce qui rentre), charges (tout ce qui sort en dépenses courantes), amortissements (investissements durables). Le résultat, déterminé par cette compta, est imposé à l’IS. Contrairement aux régimes IR, le calcul est exactement le même qu’on soit en location nue ou meublée. Il n’y a donc pas à parler de revenus fonciers ou de LMNP en SCI IS : ce sont des régimes IR qui n’ont juste rien à faire là. Il faut noter que, lors de la cession du bien, le calcul de la plus-value est celui du professionnel.

L’alternative à la SCI IS, ce sont les revenus fonciers au réel et LMNP au réel, qui sont des régimes fiscaux d’une personne physique qui détient les biens en nom propre, ou bien dans une société dite transparente (SCI IR, SNC ou SARL de famille avec option à l’IR). Là, le régime fiscal est bien différent si l’on est en nu ou en meublé.

Vu votre taux d’imposition, je ne suis pas convaincu que la SCI IS présente un avantage.

Concernant les enfants : dans tous les cas, évitez de les mettre dans la SCI dès la création, ça va compliquer votre accès à l’emprunt. La SCI est loin d’être indispensable comme moyen de transmission de patrimoine (déjà discuté de très nombreuses fois sur le forum, faites des recherches).

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2018 13h03)

NicoOo · #3

Bonjour Bernard2K,

Je vous remercie pour votre réponse.

C’est une ville de 8000 habitants avec TGV et voie Express.

Alors, pourquoi ai-je mis revenus foncier et LMNP au réel ? Je reconnais que ce n’est pas très lisible et compréhensible.

C’est dans le cas où nous ne montons pas une SCI mais nous louons le T3 en nu au réel et le meublé en LMNP en Indivision.

Comment puis-je faire ce calcul précis car je ne trouve pas cette option dans rendementlocatif.com (immeuble de deux logements dont un T3 nu loué 470euros et un T2 meublé loué 410, par exemple).

Pensez-vous qu’en additionnant deux simulations différentes (une en réel pour le T3 nu et une en LMNP pour le T2) en prenant en compte 50% du prix de l’immeuble pour chacun des biens me donnera une vision précise ?

Ou pensez-vous que faire une moyenne des deux (CF immeuble complet en réel + CF immeuble complet en LMNP)/2 est plus appropriée ?

Je pensais probablement à tort que comme nous sommes sur un TMI de 30% actuellement et en haut de 14% en 2020, l’impact sur la fiscalité des dividendes versés ne sera pas important voir inexistant.

Je vous souhaite une bonne journée.

Dernière modification par NicoOo (23/04/2018 17h47)

Lindo · #4

Bonjour,

Faites 2 simulations mais pas à 50% mais en fonction du prix au m² vous prenez ce que vous coûte le T3 et ce que vous coûte le T2 et vous additionnez ( ça doit plus etre du 45%, 55% à vu de nez) .

Vous verrez ainsi la renta de celui en LMNP et de celui en location nu et le cash flow des 2 cumulés

darkvadehors · #5

Bonjour,

Je ne suis pas sûr qu’il soit judicieux de compliquer une première expérience avec le montage d’une SCI, qui plus est sur un mix meublé / nu. Par ailleurs , il faut tenir une comptabilité pour une SCI IS . Personnellement, je ferais simple et sans.
Le cout de la PNO ne doit pas être juste ( plutôt 360 euros) mais c’est marginal. Vérifier le cout de la toiture, car cela peut aller largement au-delà de ce montant selon sa surface et les difficultés associées ( hauteur, accès … ). 10000 c’est ce que j’ai payé pour la toiture de 80 m² d’une maison.
Pour moi la construction 1950 évoque plutôt des bâtiments solides par contre généralement à la rue sur l’isolation, la qualité générale des huisseries intérieures et extérieures, et l’isolation phonique entre étages qui peut générer de la rotation supplémentaire. À vérifier, de même que l’électricité . Si la VMC date des années 80, considérez qu’elle est out et vérifiez qu’elle est cohérente dans son fonctionnement ( entrée d’air pièces sèches et bouches en cuisine/ wc/ salles de bains), cela peut ne pas être le cas ( vécu).
Faites vous accompagner par un pro pour la 2e visite, il verra toujours des choses que nous ne voyons pas et il a ses réflexes ( par ex mon maçon qui voit une trace blanche ne s’inquiète pas car si c’est blanc c’est sec et donc ancien dixit).

NicoOo · #6

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos réponses.

Je suis d’accord avec ce que vous dites darkvader sur la sci a l’is pour une première expérience.

Nous avons fait une offre en prenant en compte plusieurs choses.

Installation et remplacement de la vmc existante, changement de la rambarde d’un escalier et de sa main courante, isolation phonique entre les niveaux, installation de garde corps au 1er étage, appartement du 1er occupé (défiscalisation des amortissements impossible sur l’ensemble du bien car LMNP au réel possible qu’au RDC).

Notre offre n’a pas été acceptée. Nous ne donnerons pas suite.

L’administration du forum préfère que les demandes soient faites une fois un compromis signé afin de ne pas publier 60 demandes/semaines ou je peux demander une autre étude de cas ?

Cordialement.

lachignolecorse · #7

Bien d’accord avec tout ce qui a été dit.

Pour la sci, est-ce un bien que vous envisagez de transmettre à vos enfants? Si oui, pourquoi pas la sci (et encore). Si vous envisagez de revendre le bien dans quelques années, ça ne sert à pas grand chose autant les laisser à votre nom propre. En sci, vous avez un formalisme à respecter, des frais supplementaires, vous payez la plus value au premier euro etc alors que le gain principal d’une sci dans votre situation se fera lors de la transmission à vos heritiers.

Pour vos autres projets, mettez les sur cette file. Ça simpliera votre suivi (et le notre).

NicoOo · #8

Bonjour,

L’idee était en effet de transmettre à très très long terme et à moyen terme, d’avoir une meilleure retraite (comme beaucoup ici).

Ok pour continuer les presentations sur ce thread. Je ferai un fil dédié lorsque quelque chose se concrétisera.

Je vous suis reconnaissant de vos réponses.

lachignolecorse · #9

NicoOo a écrit :
Bonjour,

L’idee était en effet de transmettre à très très long terme et à moyen terme, d’avoir une meilleure retraite (comme beaucoup ici).

N’oubliez pas que la rentabilité optimale est fonction de votre fiscalité. Vous êtes jeune donc si vous achetez un bien à 35 ans, avec un prêt sur 20 ans, la fiscalité associée au bien va augmenter progressivement et il sera peut être intéressant de vendre ce bien pour refaire une nouvelle opération fiscalement plus intéressante. Il faut voir l’immobilier comme un placement financier à votre âge plutôt que de raisonner comme nos parents qui disaient que ce seront les loyers qui compléteront la retraite. Faites le calcul sans les avantages fiscaux : loyers - charges - ir - csg/crds et vous aurez l’asymptote du rendement de votre bien.

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