Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien

Très instructif en effet!
Je pense que l’exemple n’est pas isolé.

Si vous êtes francilien ou niçois ou lillois avec un prix de l’immobilier référence en tête et que vous ne faites pas vos devoirs, que vous êtes aveuglé par l’aspect fiscal (il y en a beaucoup plus qu’on ne le pense, mon père était dans cette catégorie), il est alors facile de se faire piéger.

En plus le de Robien était le successeur d’une loi beaucoup plus avantageuse (Perissol) et beaucoup se sont laissés porter par la vague je pense.

Aujourd’hui avec le Pinel j’ai le sentiment que ces abus seraient moins faciles parce que la population est mieux informée.

Ce qui montre une nouvelle fois que, surtout en immobilier, les fondamentaux restent fondamentaux …. justement…

On n’achète pas sans se déplacer;
L’aspect fiscal ne doit être que le bonus et pas la cause de l’achat….

Je pense malgré tout que même si les acheteurs sont mieux informés maintenant, il restera toujours des pigeons :-( Lequel d’entre nous n’en connaît pas dans son propre entourage ?

Et que dire des propriétaires "locaux" qui voient leurs biens invendables à un prix décent….

Enfin pour connaître assez bien la vile en question, le centre ville me paraît effectivement particulièrement laissé à l’abandon, malgré des efforts récents de la municipalité.

Là où les acheteurs ont été très négligents, c’est de ne pas prendre en compte le contexte :
- une ville de petite taille (11 200 habitants environ, soit environ 4500 foyers) : 1000 logements supplémentaires, c’est énorme !
- une ville à la population stagnante
- une ville où l’immobilier était déjà très bon marché
- une région géographique (le Comminges, c’est à dire le sud de la Haute-Garonne), faiblement peuplée et en marasme économique. On m’a annoncé à l’oral (mais je n’ai pas d’autre source) qu’il y aurait, globalement sur le Comminges, 20 % de logements vacants. Ca veut dire que, même s’il y avait un jour une tension sur l’immobilier à Saint-Gaudens, les gens n’auraient qu’à faire quelques kilomètres pour retrouver des maisons et appartements très bon marché ; ce phénomène bride donc tout risque de hausse de prix, il y aurait rurbanisation dans les campagnes alentours au lieu de produire une vraie hausse.

PS : il n’y a pas besoin de connaître la région pour arriver à ces conclusions. Wikipedia pour la population et son évolution, meilleursagents et le bon coin pour jauger le marché immobilier pour les ventes comme pour les transactions…  En quelques minutes ou dizaines de minutes de recherche google, on a cerné le problème.

Avec ces quelques principaux points d’évaluation, qu’on apprend en fréquentant ce forum, on ne se fait vite une idée. Le problème de ces acheteurs, c’est surtout d’avoir été des pigeons innocents. C’est d’avoir cru que l’immobilier tout packagé et tout simple proposé par des banquiers et autres intermédiaires, ça les dispensait de faire des recherches d’information basiques sur le marché immobilier du coin qu’on leur proposait.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2016 12h54)

Saint Gaudens était présenté à l’époque par les promoteurs comme la banlieue toulousaine…
Les promoteurs De Robien étaient dans la légalité mais borderline. Pourquoi proposaient-ils des programmes construits dans le Sud à des investisseurs d’autres régions et inversement ? très souvent à plusieurs centaines de kilomètres.
Les investisseurs prudents se sont déplacés, les autres faisant totalement confiance aux promoteurs, non.

Construire 1 000 logements dans une ville de 11 000 habitants, ce n’est pas raisonnable
(sauf énorme boom économique genre une usine Airbus s’implante).

Je suppose qu’en se rendant sur place, on voyait des grues partout et on pouvait se poser des questions …

Maintenant, pourrait se positionner pour attirer des retraités.

Bonjour,

On en profitera pour répéter une fois de plus un vieil adage: n’investir que dans ce qu’on connaît.
Et si on ne connaît pas, en profiter pour apprendre.

Mafo

Si vous parlez bien du centre-ville de Saint-Gaudens (et non pas de Toulouse), vous vous trompez sur le loyer potentiel.

Les loyers pour des T2 commencent à 270 € HC. Exemple en RDC d’une résidence assez récente : Appartement 2 pièces 33 m² Locations Haute-Garonne - leboncoin.fr

Sur l’excès d’offre, vous avez raison : 45 annonces de T2 à louer sur LBC pour une ville de 4500 foyers, ça fait beaucoup.

Cela dit, il n’est pas complètement impossible de tirer son épingle du jeu à condition de proposer un bien en parfait état, très bien agencé, avec des rangements et si possible un garage et une cave, pour pas cher (dans les 300 € de loyer). C’est le principe de la valeur relative de l’offre : si votre appartement est mieux que les autres au même prix (et que vous savez le mettre en avant !), il se louera pendant que les autres resteront vides.

Tabler sur 400 CC me paraît plus prudent :
414 CC et 376 HC pour un T2bis de 54 m² avec une place de parking :

        Appartement 2 pièces 54 m² Locations Haute-Garonne - leboncoin.fr



Tout le problème dans un marché avec excès d’offre est d’arriver à louer. Si à 450 CC charges comprises vous ne louez pas, vous allez devoir baisser le loyer, mais restera-t-il encore des candidats à ce moment-là ? Risque de longs mois de vacance.

Avec un contexte pareil, je me demande si les locataires négocient lors des visites…