SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Bonjour,

Merci Satanta,

Je pense la même chose.

Cela allait dans le sens aussi de Xa (on aurait aussi pu comprendre que les amortissements non imputés soient considérés comme un abattement pour durée de détention, mais faut pas réver).

Et à votre avis, les apports en comptes courants (qui correspondent à une dette pour la sci) changent-ils la donne ? (je sais, j’insiste !)

Je dirais oui comptablement, mais non fiscalement et sur cette satanée PV…

Dans le même exemple, si on en a 50 sur la période de 30 ans,

Valeur du bien année N: 100
Résultat 0 toutes les années
Comptes courants associés 50
Amortissements reportés 85 réintégrés année N+30
Valeur à la vente N+30: 120

PV = 120 - (85-85) - 15 + 50 = 55 ?

Ou plutôt on rembourse (si on peut) les 50, puis on applique la PV du post précédent

En conclusion, dans mon cas exposé, avant d’arriver à 30 ans (car il n’y aura jamais de juteux revenus), on dissous au plus tôt la SCI à l’IS et on repart sur de l’IR ?
Autant payer de l’IS sur une durée la plus courte, puis de l’IR sur 0 chaque année, et surtout que de l’IS sur PV augmentée par des amortissements, in fine.

Bonjour,

Merci !

Cela change beaucoup de chose.

Dans ce cas, avec un petit peu plus de formalisme comptable, on arrive à la même chose qu’à l’IR.
et donc on peut continuer avec cette SCI passée à l’IS sans craindre la grosse douloureuse lors de choix familiaux à LT / TLT.
Effectivement, si c’était à refaire.. notamment sur le fait d’imputer les déficit fonciers sur les autres revenus fonciers, ce qui n’est pas possible à l’IS.

Tout à fait

Par IR, je pensais au constat final et à la fiscalité de cession du particulier (valable pour une SCI à l’IR).
Pour les revenus, ce n’est pas demain la veille, mais je voudrais bien (aussi bien à l’IS qu’à l’IR) !

Bonjour,

Effectivement votre résumé est vraiment bien Bernard2K.

Néanmoins, dans certains cas particulier la SCI IS est pas mal, notamment pour l’achat des murs de sa société commerciale par exemple, afin de différencier exploitation et immobilier.

La question qui me vient à l’esprit en vous lisant sur le point de la tréso et du déficit comptable, c’est :
Afin de palier ce problème (mineur ou majeur, cela dépend des situations), ne peut-on pas créer une société (admettons holding) dans lequel on chapeaute tout ca ?

L’avantage que j’y vois, c’est que la holding pourrait facturer des frais à la SCI et on fait remonter la tréso par ce biais non ?

Mais je ne connais pas assez la validité juridique de ce montage. Je me vais me renseigner.

Setanta

Bernard2K a écrit :

après avoir bien lu les différents exemples et calculs, je me fais les réflexions suivantes :
…

La SCI IS gomme les revenus … En fait, c’est un peu plus complexe que cela.  C’est comme pour une  entreprise classique : vous avez des notions qu’on ne retrouve pas pour un particulier, tel le résultat d’exploitation. L’amortissement vient annuler le résultat fiscal, mais le résultat avant amortissement, qui est une donnée primaire pour le banquier d’entreprise, reste cohérent et permet de montrer si la société génère des revenus réels par son activité.

Dans le cadre d’une société investissant successivement dans plusieurs biens, certes les revenus de l’associé ne seront pas impacté, faute de distribution, mais la société générant des revenus en interne et montrant une trésorerie croissante, dans le cas où la non fiscalisation repose sur l’amortissement, montre qu’elle peut assumer par elle même un nouvel investissement, sous réserve que ce nouvel investissement "ne mange pas" intégralement ces marges de manoeuvres.

Reste qu’effectivement, la marge maximale s’obtient en apportant dans la structure IS un bien dont la valeur à terme sera proche de la valeur comptable résiduelle. C’est le cas avec l’achat d’un US temporaire : à terme, il vaut comptablement 0, et il disparait donc n’a plus de valeur économique non plus.

Sur la SCI IR, la "lourdeur" administrative est bien moindre qu’à l’IS. En matière de comptabilité, l’expert comptable n’est pas nécessaire, à l’IR, et un simple relevé de compte dédié répond à l’obligation de disposer pour les associés d’un livre recette / dépense pour la SCI.

Concernant l’achat-revente, la SCI pas plus que le nom propre ne permette de faire efficacement, sans passer par le statut Mdb, de l’achat-revente sur du court terme. Mais de l’achat puis revente 10 ans plus tard, c’est de la gestion de patrimoine, et non plus une activité commerciale. La SCI est tout autant adaptée que le nom propre au plan fiscal et technique, mais apporte la souplesse de gestion des différents intervenants lorsque l’achat ne se fait pas seul …

Le principal problème de l’indivision reste, quoi qu’on enise, la licitation du bien si l’un des membres demande à sortir et que les autres ne peuvent lui racheter ses droits. Il n’y a aucun moyen d’y couper : le juge est contraint par la loi de prononcer la licitation.

A titre personnel, je dirai que si on investit seul, autant le faire en propre que de partir dans un montage impliquant un associé "parce qu’on veut créer une SCI" (d’autant que lorsqu’on part sur cette idée, c’est souvent parce qu’on croit à tord que ca apporte un avantage au plan fiscal ou bancaire, ce qui est faux). Par contre, pour un achat à plusieurs dès le départ, éviter l’indivision peut être un intérêt plus que suffisant pour opter pour une structure plus souple.

"Par contre, pourquoi ces murs devraient-ils appartenir à une SCI IS ? Est-ce qu’une SCI IR ou une possession en nom propre ne feraient pas aussi bien l’affaire ?"

C’est justement le montage SCI IR + Sarl d’exercice classique dont je parlais. La Sarl peut louer le local auprès de la SCI IR ou, selon l’intérêt de la démarche, la Sarl peut acquérir l’usage de la SCI IR à titre temporaire. Ce second montage était plus intéressant avant que la vente d’US temporaire soit considéré comme un revenu foncier taxable comme tel. Mais le montage reste possible.

"Oui, mais c’est contradictoire avec le fait que plusieurs personnes recommandent plutôt de créer une SCI par bien. Dans ce cas, arguer de la trésorerie de la 1ère SCI pour justifier que la 2nde SCI nouvellement crée doit aussi être financée par un emprunt, c’est déjà plus difficile."

Tout à fait. Si on veut maintenir une SCI par bien, il faut alors intégrer ces SCI dans une holding, pour pouvoir jouer les vases communiquants. Le critère IS au niveau de la SCI se justifierait alors par le fait de vouloir bénéficier de la taxation à 15% dans la SCI, alors qu’en IR, on serait imposé au niveau de la holding, donc avec plusieurs biens à 33% probablement.

"L’administration fiscale, puis le juge, regardent l’intention spéculative, et le caractère habituel, mais pas la durée de détention. "

Heureusement si, même si ce ’est pas le seul critère. La durée de détention intervient en grande partie dans la détermination de l’intention spéculative. Ainsi, l’achat-revente rapide des biens est un indice probant de l’intention spéculative initiale. Respectivement, la détention sur 10 ans, avec location du bien, est par défaut considéré comme prouvant que l’intention initiale n’était pas le revente avec profit.

Dans le cas que vous citez, il faut rappeler que la SCI en question indiquait dans ses propres statuts que son activité était "l’acquisition suivie de revente s’il y a lieu de tous immeubles bâtis ou non bâtis situés dans le ressort territorial des cours d’Aix-en-Provence et d’Agen", que sur la période litigieuse, elle a procédé à plusieurs opérations requalifiable, comme la revente d’un terrain à construire sans construction ni exploitation du terrain, la revente d’un lot acquis en moins de 2 ans, etc …

Ce n’est pas seulement l’achat-revente, la raison de cette requalification.

Tssm a écrit :

C’est très compliqué de trouver un acheteur de parts sociales

En dehors du fait que cet acheteur se retrouvera responsable des opérations faites avant qu’il devienne propriétaire, il va surtout acquérir un bien déjà passablement amorti, ce qui signifiera pour lui, une plus faible durée de vie avec un résultat fiscal réduit (bénéficiant de l’amortissement) et une PV plus importante à la revente si le nouvel acquéreur revend le bien (et pas la SCI)

Il faut toujours privilégié l’actif aux parts

Bonjour,
Je rebondis tardivement à ce qui a été écrit:
Imaginons un immeuble qui est vendu 1M€ et qui est détenu par une SCI depuis 35 ans.
Si vous achetez les parts de la SCI 1M€ vous pouvez revendre l’immeuble en totale exonération de plus value immobilière puisque l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans.
Le montage bancaire pour acheter les parts sociales est en effet beaucoup plus compliqué que d’acheter le bien immobilier.
Mais l’exonération des plus values immobilières peut être bigrement intéressante!

Il y a donc bien des cas ouù il est TRES intéressant de racheter les parts sociales plutôt que le bien lui même

Vous avez certainement raison.
Mes propos sont exacts pour une SCI à l’IR.

Bonjour,

Les échanges et tableaux sont très intéressants.

Je suis conscient que sur le long terme et sur le papier, la SCI à l’IR est préférable, dans la mesure où l’on peut se payer les impôts au fil de l’eau.

Après cela m’a l’air déjà dur de se bâtir un patrimoine immobilier en autofinancement, alors s’il faut intégrer l’impôt foncier dans le calcul cela devient très compliqué, même avec des rentabilités correctes, non?

Un des risques majeures en ce qui me concerne me semble le manque de trésorerie qui me mettrait en risque de défaut, surtout en cas de difficultés par ailleurs (maladie, baisse de salaire…).

Et qui dit manque de trésorerie dit aussi ralentissement des acquisitions…

A ce titre, difficile à intégrer dans les calculs, l’impact des intérêts composés: avec 5000 euros de trésorerie supplémentaire par an, la SCI va pouvoir par exemple mettre les frais d’acquisition pour investir à crédit dans un appartement qui en vaudra 50 000 dans 15 ans… et ces frais d’acquisition constitueraient de surcroit une nouvelle charge pour la société. Et ainsi de suite.

Je réfléchis à deux possibilités:

- la création d’une SCI à l’IR en complément de celle à l’IS pour avoir la souplesse dans de futurs arbitrages (et aussi dans le doute concernant les évolutions fiscales). Arriver à se dire que les biens dans la structure à l’IS ne doivent pas être vendus mais conservés puis transmis
- le démembrement de la structure à l’IS dans une à l’IR tel qu’évoqué.

Le sujet reste (pour moi) complexe.

Bonjour à tous,

Je parcours depuis quelques mois ce forum passionnant et je me documente pour créer une SC Immobilère (ou plus largement "Patrimoniale") avec plusieurs objectifs :
    - Y placer intelligemment de l’argent d’une donation (100 k€), sachant que dans les 10 prochaines années, une somme similaire devrait suivre.
    - Créer et faire fructifier un patrimoine en pensant dès maintenant à sa transmission future (j’ai pour le moment 2 enfants de 3 mois et 5 ans)
    - En tirer si besoin une complémentaire retraite pour ma femme et moi (nous avons 34 et 36 ans et gagnons suffisamment bien notre vie - environ 6 k€ net par mois à nous 2 -  pour ne pas avoir besoin de ce complément pour l’instant)

Je m’étais déjà posé la question de la transparence fiscale vs IS, sans vraiment pouvoir y répondre. Ce fil apporte donc beaucoup d’eau à mon moulin
Dans l’ensemble de vos simulations / de vos calculs, vous partez du principe de se verser systématiquement les dividendes ou la plus-value d’une vente (qui rajoute donc une imposition à l’IR, même si la SCI est à l’IS), et je comprends donc vos conclusions.

Dans la continuité, et pour vérifier que j’ai bien tout saisi, si à l’inverse l’objectif n’est pas de se verser des dividendes (attendre la retraite, sauf si besoin ponctuel), mais de les capitaliser dans la SCI ? En refaisant les calculs, j’ai l’impression que l’IS et très nettement plus intéressant dans ce cas. Me suis-je trompé ?

Je me suis permis de repartir du tableur de CyberPapy (merci !) et de le compléter en fonction de ce cas (en corrigeant la colonne Y "cumul Impot IR" qui ne prenait pas en compte la colonne Z "IRPP + CSG sur Plus Value"… j’espère ne pas avoir fait d’erreur) :
    - Hypothèses :
    Mensualités    -          1 015 €                 Fonds propres           19 436 €
    loyer mensuel               1 167 €                 assurance                   0,30%
    rendement        7,00%    annuel                    taux emprunt           2,03%
    Inflation         2,0%    annuel                    emprunt                   200 000 €
    Achat                       200 000 €             durée                   20 ans
    frais d’acquisition       19 436 €            
   
    - Traits pleins : cumul imposition sans vente, comparaison :
        ○ SCI IR (bleu)
        ○ SCI IS sans distribution dividende (orange)
        ○ SCI IS avec distribution annuelle dividendes (gris)
       
    - Pointillés : cumul en cas d’une vente en année N
        ○ Cas d’une SCI à IR (bleu)
        ○ Cas d’une SCI à l’IS sans aucune distribution de dividende, y compris issu de la plus value (orange)
        ○ Cas d’une SCI à l’IS avec distribution annuelle dividendes, hors bénéfice issu de la plus value (gris)
        ○ Cas d’une SCI à l’IS avec distribution annuelle dividendes, y compris bénéfice issu de la plus value (rouge)



Le fichier Excel de Cyber Papy modifié :
copie_de_evolution_ir-is.xls

Question subsidiaire : la dette contractée par la SCI ne rentre pas en compte dans le calcul du bénéfice fiscal (hormis les intérêts d’emprunt) ?  De la même façon, elle ne semble pas entrer en compte dans la valeur comptable / donc dans le calcul de la plus value en cas de revente.

Bonjour,

Je me permet d’intervenir sur ce fil.

Il est clair que la plupart des comparaisons SCI IR vs IS se fait toujours avec une sortie des bénéfices de la SCI IS.
Or il me semble que l’intérêt premier de cette dernière est la faible fiscalité lors de la partie investissements, ou le cash flow (très) positif peut être réinvesti rapidement, ce qui permet de faire fructifier le capital non pas de façon exponentiel, mais presque.

De cette manière, sur ne serait-ce que 10 ans, on devrait avoir un patrimoine deux fois plus important qu’avec une SCI a l’IR.
Le surplus de cash dégagé grâce a ce plus gros patrimoine gomme pour une grosse partie la taxation de la PV professionnelle.

Aujourd’hui, il y a deux données qui refavorisent (un peu) les SCI a l’IS: le passage progressif du taux d’imposition a 28%, puis peut-être a 25% dans les années a venir.

Ensuite, la sortie de dividende devrait se faire bientôt avec une limitation a 30% de taxation.
Effectivement, il faudrait reprendre les calculs avec ces dernières données.

Pour répondre a Bernard2K, un des intérêt d’une SCI a l’IR plutôt qu’en direct est la donation: alors que la SCI vaut encore peu d’argent, il est possible de faire une donation de la nu-propriete de cette SCI a ses enfants.
On peut encore faire des investissements a l’intérieur sans pour autant repasser devant notaire pour chaque nouveaux biens s’ils étaient en direct.

A+

Ohe

@Licha : vous pouvez parfaitement distribuer les réserves et autres RAN, même en l’absence de bénéfice.

source : Revue Fiduciaire