Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif)

Bonjour,
j’ajouterais réduire la durée des prêts.
Souvent les prêts longs sont très couteux, et n’ont pas forcément un grand écart de mensualité avec un prêt court.

Au passage, vous devez avoir des crédits très intéressant!
167k sur 25 ans, pour avoir une mensualité à 638, je trouve un taux de 1,1% sans assurance.
Je suppose que vous avez mis un apport ?

Sinon, pour votre rente, si c’est votre futur moyen de subsistance, prévoyez le cas d’un impayés long.
Par exemple une tempête qui rend inlouable un logement pendant 6 mois, un mauvais locataire, …
Donc prévoyez peut être plutôt 4 ou 5 logements si vous devez vivre avec les revenus de 3.

Vu les mensualités actuelles, vous ne seriez pas en taux variable pur ? Si oui, avez vous considéré le risque du renversement des taux ?

Si cela se produit, quid de l’équilibre économique ?

Pour les rentabilités elles sont bien nettes (si mon calcul est correcte):

Appartement 1

100 x Loyer x 12 - (TF + assurance prêt + assurance habitation +charges copropriété ) / prix d’achat frais compris soit
580 x 12 - (362+155+96+200) / 115000 = 5,34 %

Appartement 2

100 x 795 x 12 - (580+240+180+660) / 167000 = 4,71 %

J’avais oublier d’inclure l’assurance habitation d’où la petite baisse, n’hésitez pas à me dire si j’oublie quelque chose, je suis là pour apprendre. Je ne paye pas d’impôts sur le revenu car je cotise sur un PERP , exactement ce qu’il faut pour ne pas payer d’impôts.

Concernant les crédits:

Appartement 1 taux à 3,79% assurance comprise (étude pour rachat en cours)

Appartement 2 taux à 2,26% assurance comprise

J’ai effectivement fait un apport de 20000 euros pour l’appartement 1 et un apport de 25000 euros pour l’appartement 2.

Les 2 prêts sont à taux fixes.

Actuellement je suis à 37% d’endettement environ, sur mon seul salaire (car mes primes étant non imposables, ne sont pas prises en compte pour le calcul de mon endettement :-/ )

Je me suis poser la question de vendre un des 2 appartements pour faire un investissement dans un bien plus rentable.

Je loue en nue.

Il y a beaucoup d’offres locatives en saisonnier, et mes appartements sont à 5-6 km de l’ocean.

Mes impôts sur les revenus de 2015:

- je loue l’appartement 2 que depuis debut de cette année
- je déclare les revenus locatifs au regime reel
- J’ai des frais réels (kilométriques etc..) déductibles de mon revenu
- ma femme n’a eu qu’un CDD de 4 mois l’année dernière
- j’ai un enfant donc 2,5 parts
- j’ai des frais de garde d’enfant déductibles
- mon plan epargne retraite (Carac) est bien alimenté (tout ce que je verse est déductible de mon revenu global)

Ça me donne 1427 euros d’impôts avec une décote de -850 euros.
Impot sur le revenu net avant corrections 577 euros
Montant retenu pour les frais de gardes 2300 euros (credit d’impot -1150 euros)

Donc montant de l’impôt 577 - 1150 soit -573 euros
Prélèvements sociaux 545 euros

Je paye donc -28 euros.

Mes revenus de 2016 seront différents c’est sur, mais à chaque fois mon but est de versé la somme nécessaire sur mon plan d’epargne me permettant de payer le moins d’impôts possible.

Mon plan d’épargne retraite (Carac) est très avantageux, c’est pour cela que je compte procéder de la sorte.

Je suis un novice quand il s’agit de payer le moins d’impôts possible, mais cette solution me semblait correcte.