Vietnam : une bulle immobilière en 2016 ?

stefvn · #1

Bonjour,

J’habite au Vietnam (cf ma presentation) et j’observe de loin ll’evolution de l’immobilier. Et en particulier depuis quelques mois, ma femme travaillant maintenant dans ce secteur, a Saigon.
Apres une petite déprime (2012-2015), nous sommes repartis comme en 14. Les chantiers poussent comme des champignons, des projets grandioses sortent de terre (10,000 aparts d’un coup par ici, 3000 par la). Evidemment, il n’y a pas de statistiques, mais a premiere vue, il y a plus de condos en construction qu’en usage. Comment tout cela va finir ?

- Il y a quand même un vrai besoin, en tous cas sur les segments abordables (sans piscine). Saigon est surpeuplée, engorgée et hors de prix, on y étouffe et la construction récente de quelques infrastructures permettent enfin de construire de l’autre cote du fleuve. Pour la classe moyenne / supérieure, cela fait sens d’échanger une maison tunnel au fond d’une ruelle dans le centre contre un apartment avec de l’air et de la lumière naturelle dans chaque pièce.

- Le marché a été ouvert aux étrangers résidents. C’est du reste pour son anglais que ma femme a été embauchée a l’origine. Parler coréen aurait été un gros plus.

- Comme en Chine, l’immobilier est le seul placement accessible. Les économies en VND sortent difficilement du pays, la bourse est vraiment pour les cœurs bien accrochés. Et puis pour les vietnamiens, la pierre, comme l’or, c’est solide.

- Dans le segment haut de gamme, beaucoup d’unités sont de petite taille (1-2 chambres). En général, l’idée est d’en faire un investissement locatif. Les résidences principales ont besoin de plus d’espace, 3 voire 4 chambres (parents, 2 enfants, 1 grand-mère). Hors, peu de jeunes vietnamiens seraient intéressés par une location haut de gamme. Ils préfèrent se serrer la ceinture jusqu’à ce qu’ils puissent acheter une unité familiale. En fait, les investisseurs comptent beaucoup sur la communauté expat. Pas certain que cela suffise.

- Le marché est très spéculatif. Beaucoup de petites unités (ticket abordable)… les banques prêtent facilement (mais à 8-9% fixe)… les reventes sont rapides. Beaucoup n’achètent que pour revendre. On voit passer des acheteurs avec objectif de revente a moins de 6 mois. Voire moins de 2 mois. Et çà marche (pour le moment) ! Exemple de scénario :
* Réservation d’un T2, valeur 200k$, deposit 10k$. A ce stade, certains revendent déjà leur réservation aux retardataires, plus value environ 10k$ (!)
* Paiement d’environ 20% en cash dans les 2 mois suivants. A partir de là, les banques prennent le relais.
* Emprunt à taux élevés mais 2 ans de différé de remboursement et d’intérêts.
… ce qui donne 2 ans pour revendre un bien dont on n’à payé que 30%. Les plus values espérées sont de 10 à 20% pour les plus optimistes.

Personnellement, je vois une belle bulle monter. Ça tiendra peut-être 1-2 ans avant de crever et s’aplatir… sans pour autant produire des villes fantômes comme en Chine.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, revente, vietnam

sat · #2

Bonjour stefv, je croyais avoir lu dans une première version de votre message que vous aviez cédé à la spéculation, ce qui aurait été bien imprudent vu le marché que vous décrivez (à moins bien entendu de vouloir habiter le bien acheté).

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

stefvn · #3

Décidé : oui mais non, je n’ai pas encore fait le mouvement mais j’avoue y être presque. L’idée, c’est petit bien, revente au plus rapide - nous sommes encore au début de la bulle et les aparts partent très vites.

Il semble que tous les investissements au Vietnam soient destinés aux coeurs bien accrochés ?

La spéculation, oui bien entendu et les vietnamiens aiment jouer. C’est un pays extrêmement optimiste - donc bullish. Dans mon milieu (café), beaucoup ont spéculé sur les cours (avec effets de levier) et y ont laissé toutes leurs plumes.

Sur l’immobilier, il y a eu des creux et des replats - mais au long cours, toujours bénéficiaire. Par exemple, nous avons bâti a Hanoi sur 36 m2 (!) acheté environ 1000$/m2 (!) en 2008. Le terrain a grimpé jusqu’à 2500$ vers 2010-2011, a redescendu mais finalement vaut encore le double du prix d’achat aujourd’hui.
En locatif, les grands aparts (comme celui que je loue) rapportent encore 5% environ mais ça devrait baisser.

Il arrive souvent que la spéculation immobilière soit nourrie par du blanchiment d’argent, pensez-vous que c’est aussi le cas au Vietnam ? Ou les autorités fiscales sont-elles assez efficaces pour rendre les Vietnamiens vertueux ?

Ca ne sert pas seulement a blanchir (pour le blanchiment de haut vol, le cafe est plus intéressant car ramène des $), ca crée aussi beaucoup d’argent sale. Tous ces gros projets se montent sur des terrains publiques vendus a des compagnies privées. Le moins que l’on puisse dire, c’est que ces transactions sont très opaques.

ZeBonder · #4

Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )
Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier et tout le monde en profite : les fonctionnaires corrompus, le secteur du bâtiment … jusqu’au jour où la bulle explose

chlorate · #5

SerialTrader pourra commenter.

De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter. Ce reportage photo sur le monde est intéressant.
Les prix au mètre carré semblent s’y stabiliser depuis un an (-4% tout de même), mais pas de crash en vue, sinon pour des quartiers spécifiques.

Après, le Vietnam, ce n’est pas l’Inde, les spécificités locales sont probablement très différentes !

stefvn · #6

ZeBonder a écrit :
Est ce qu’on peut payer au Vietnam un appartement en cash ? ( je veux dire en liquide )

Traditionnellement oui, après tout le gros de l’économie est encore informelle. Ceci dit, les comptes bancaires ne sont pas plus contrôlé donc cela n’à plus d’intérêt.
Le boum actuel est différent : le gros des achats sont à crédit et les banques prêtent très facilement. Même à 9% fixe, les taux sont attractifs. Les vietnamiens ont toujours vécu dans l’inflation…

Est ce qu’il y a un cadastre et un droit immobilier qui garantit les droits des propriétaires ?

Bien plus qu’en Chine en tous cas. Les terrains sont bien délimités, surtout en ville ou chaque mm compte. La "nue propriété" appartient toujours a l’état, avec des "titres de propriété" allant de 50 ans (étrangers) a perpétuité. Le titre lui meme se comporte comme une propriété et peut se vendre, louer, hypothéquer.

Les pays qui permettent les paiements en cash et les achats faits par les étrangers deviennent vitre une blanchisserie pour les mafias du monde entier

Je ne sais pas si le Vietnam soit intéressant pour du blanchiment international. C’est beaucoup plus facile d’y faire rentrer de l’argent que de l’en sortir. Et a mon avis, l’immobilier crée plus d’argent sale qu’il n’en blanchit.

chlorate a écrit :
De mon coté, je vois beaucoup de similitudes avec l’Inde. Les builders sont extrêmement riches, la construction permet de faire baisser le chômage, les politiques en profitent pour blanchir leur argent, donc tous les puissants s’arrangent pour que le jeu continue.
Sauf que : le nombre d’appartements invendus n’en finit plus d’augmenter.

Tout ce qui est construit dans les grandes villes est plein car il y a quand même un vrai besoin. Il n’y a pas encore de "villes nouvelles" coupées de tout et pas d’effet ghetto sans emplois ni services.
Par contre, les residences montées en province (villes <100khabs) ou trucs de vacances (plage / montagne) sont sans espoir.

ZeBonder · #7

A quand les ~~publicités~~ spams du genre : "investir au Vietnam, un placement sûr et qui rapporte 15% sans aucun risque"

stefvn · #8

Tiens, en voila une bonne idée d’entreprise a monter ! On pourrais enregistrer une boite (sous prête-nom, sinon c’est pas drôle) et collecter des fonds pour acheter et revendre des appartements à la volée.

Plus sérieusement, il n’y a pas de structure du genre SCPI au Vietnam et c’est bien dommage (cadre légal entre autre ?). Ca pourrait être intéressant sur certains types d’assets avec objectif locatif : entrepôts, etc… C’est pas facile de trouver un bon entrepôt et les loyers sont cher pour ce que ça côute.

Message édité par l’équipe de modération (11/05/2016 12h33) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

asilo · #9

A chlorate, on pourrai remplacer inde par Philippines et certainement beaucoup d’autre pays asean. Je vois enormement de bien libre dans les bulding de Manille. Beaucoup d’investisseur sont chinois. Je me rappel d’un projet qui m’avait été présenté par un chinois il y a presque 10 ans de cela et dernierement je me suis demandé ce que devenait ce projet. a peine 30 % de vendu!
Je ne suis pas spécialiste mais j’ai bien du mal a comprendre a quoi sert ces constructions a moins que effectivement ce soit des opérations de blanchiment ou autre?
Aux Philippines aussi les prix montent, mon terrain valait 500 pesos le m2 il y a 15 ans, maintenant 3000 pesos mais le cout de la vie a explosé aussi donc…
Et puis je ne sais pas pour le Vietnam mais la qualité des constructions, quel horreur. J’ai lu un rapport que l’on doit pouvoir retrouver via google concernant les normes anti sysmique des constructions, la aussi ca fait peur. Et pour ce qui concerne les Philippines ce n’est pas un sujet a prendre a la légere.

stefvn · #10

C’est intéressant de se relire a un an de distance.

Il y a bien eu un frémissement spéculatif mais cela a ete tres court. Les prix sont à peu près stable et ceux qui ont acheté ont conservé leurs appartements - les petites unités comme investissement et les plus grandes en général comme résidence principale. Dans l’ensemble, l’offre s’équilibre assez bien avec la demande réelle : l’ouverture de meilleure routes facilite l’accès aux banlieues. Beaucoup échangent leurs bicoques (qui ne valent que par le terrain et l’emplacement) contre un appartement aéré, éclairé dans une résidence avec piscine.
Les stats ci dessous ne montre pas d’envolée spéculative, du moins pas comme en 2008.

Du coup, je me suis penché sur le marché de la location et j’ai été assez étonné par ce que j’y ai vu, tant en résidentiel qu’en bureau (mon employeur a déménagé). En fait, il y a eu assez peu de constructions entre 2009 et 2016, le boom actuel est plutot un rattrapage. Du coup, les livraisons trouvent encore assez vite preneur.

En meublé, les clients de ma femme louaient encore il y a 6 mois avec des rendements de 7-8%. Cela commence tout juste a descendre grâce aux livraisons massives de ces derniers mois.
Par ailleurs, les promoteurs anticipent déjà la saturation et se tournent vers des constructions middle class ou les besoins sont absolument énormes.

Sur les bureaux, je confirme les stats ci-dessous : nous avons fait notre recherche de bureaux mi 2016 et ca n’a pas été facile du tout !

C’est malheureusement un secteur sur lequel un particulier ne peut pas investir.

==================================================

J’ai revu mon projet immobilier avec des objectifs différents : investissement locatif, de long terme (> 10 ans). Et cela est financé (pour partie) en liquidant un autre bien en fin de vie : une bicoque de quartier contre un condo neuf. C’est fait !

Surin · #11

stefvn a écrit :
C’est malheureusement un secteur sur lequel un particulier ne peut pas investir.

Pourquoi?

stefvn · #12

Surin : a écrit :
Pourquoi?

Pas en direct en tous cas - où alors pour les particuliers vraiment aisés.
Je vois qu’il existe une poignée de fonds immobiliers diversifiés tel que VNL gere par VinaCapital. Ces fonds sont cotés à Londres, je peux sans doute y avoir accès via un compte genre Saxo Trader (?) ou un broker. Ce genre de produit n’est pas si facile d’accès depuis le Vietnam, surtout si les fonds à investir sont en VND.
Par ailleurs, je vois que VNL travaille plutôt sur le développement de projets immobiliers plutôt que l’exploitation de biens. Il ne distribue pas de dividendes donc on n’est pas vraiment dans le même esprit.

C’est dommage qu’il n’y ai pas de SCPI locales ou equivalent. Le marche n’est certainement pas assez mûre ni regulé pour cela.

stefvn · #13

Encore 1 an plus tard.

Mon appart à été terminé le 26 avril, légèrement en retard. Les derniers travaux sont encore en cours (terrain de tennis, parc, etc…) et la zone n’est pas encore très attractive (beaucoup de travaux, pas encore de commerce). Ca changera . Certains acheteurs refusent encore le handover, en général pour des broutilles. Pour ma part, je l’ai pris le jour même et suis plutôt satisfait du résultat.

Ma femme et moi avons passé le week-end du 1er mai à l’aménager et le lister sur Airbnb. Nous avons placé 16 jours de location en mai puis signé un contrat de 2 ans au 1er juin parce que c’est quand même plus facile.

> coût d’achat total appart + meublés : $179400
> contrat de location : $1000 / mois net de charges puis $1100 / mois la 2e année
La location est payée en VND mais libellée en USD. Le VND est stable (cours contrôlé) mais a tendance à glisser de 1-3% / an.

Dans l’ensemble, on s’en sort très bien. Certains (en général non locaux) ont paniqué et loué vide très bas (ma femme et une associée en ont pris 2 similaires à $700 fixe sur 3 ans). Beaucoup attendent que les locations montent - plutôt ne rien toucher que signer un "mauvais" deal.

Surin · #14

Bravo pour cet investissement, vous avez bien fait de louer ainsi, c’est trop irrégulier en passant par Airbnb. A Bangkok ma rentabilité n’est guère meilleure en saisonnier et il y a les contraintes de gestion. J’arrive à peu près à la même chose en louant à l’année.

Le fait que le loyer soit libellé en dollar US est une sacré garantie sur le taux de change.
Souvent dans ces résidences des investisseurs achètent pour revendre - avec une plus-value - lors de la mise en service, le constatez-vous ? Peut-être cela viendra plus tard si le quartier nécessite encore un peu de développement.

stefvn · #15

Il y a peu de reventes même s’il y a de la demande étrangère : les aparts pour étrangers sont sous quotas à maximum 30% des projets éligibles. En tant qu’étranger, le mien est sous quota donc vendable à un étranger comme un local. Avec l’afflux des chinois, il y a une petite pénurie donc petite plus-value… mais apparemment peu de ventes à la livraison.
J’ai reçu des offres. Apparemment mon apart vaudrait 20% de plus net de tout - ce qui est pas mal pour de un placement d’à peine 1 an en moyenne. Mais je ne suis pas certain de pouvoir rebondir sur un autre projet aussi bon, je n’ai pas donné suite.
Les chinois, eux investissent clairement pour revendre dans 3-5 ans. Entre temps, ils gèrent assez peu.

Airbnb : ma femme en gère maintenant 5 avec une amie. 3 loués à prix cassés, 2 à la commission. C’est intéressant, parfois excitant mais quand même beaucoup de travail pour ce que ça rapporte.

Asheru · #16

Bonjour Stephane;
Je suis sur le point d’acheter.
Je regarde le projet Sunwah Pearl.
J’hésite entre 1 Bdr et 2 Bdr.
Que me conseillerez-vous?
D’après vos premiers messages vous disiez que les 1 Bdr ne se loueraient pas facilement car les jeunes préfèrent rester chez leurs parents puis aller dans un appartement familial.
Le confirmez-vous?
Mon opportunité est une 1 Bdr 53m²45e étage vu dégagé. 205k $us
Qu’en pensez-vous?

stefvn · #17

Bonjour.
1 bdrm j’ai changé d’avis, surtout sur le créneau Sunwah Pearl (cher). Le mien (Vinhomes Golden River, pas loin vers le q1) n’est resté vide que 2 semaines. Il faut dire que ma femme le gère de façon très active, c’est son métier. Nous l’avions acheté environ 180 kusd et il nous rapporte environ 12k annuel net net… 6.5% c’est honorable mais les nouveaux acheteurs payent maintenant beaucoup plus cher. J’ai déjà entendu 270k revente pour le mien ce qui signifie que la valeur de marché décroche de la valeur d’usage. Il faut dire qu’il n’y à plus de projet d’envergure en centre ville. Ça construit encore, mais plus loin et pas tant que ça compte tenu de la taille de la ville.

Sunwah Pearl, si vous avez une opportunité vous avez de la chance. 1 bdrm 205k, +/- 50k de plus que prix d’origine. Pas si mal si le vendeur est dans le quota "étranger"… mais c’est clair qu’il valait mieux y aller plus tôt.

Asheru · #18

Bonjour, j’ai visité Golden River également et j’ai été emballé. Mais le vendeur demandait $us 330 k.
Vous avez fait une très bonne affaire.
Je fais le deposit demain pour Sunwah Pearl. Effectivement il a payé 145k il y a deux ans.
Mon point d’interrogation concerne les transferts d’argent. Je regarde les virements de mon compte DBS (SGD vers VND) et le taux de change ne sont pas terribles (~5% en dessous du taux de marche). Auriez vous des conseils pour avoir des meilleurs taux?
Par ailleurs, je m’inquiète des sorties de capitaux pour encaisser les loyers et la revente de l’appartement. Quelle est votre vue?

Merci
Bruno

Mestra · #19

Concernant le transfert d’argent, regardez du coté d’HSBC. Ils sont présents au Vietnam et à Singapour (entre autre ) Vous pourriez également (re)financer à crédit votre bien si cela est intéressant pour vous (à confirmer avec les règles HSBC locales).

Je suis personnellement investisseur aux Philippines avec cette banque.

PS: Vous avez quelques photos des apparts?

Asheru · #20

Merci. J’ai HSBC pour HK, SG et France mais malheureusement ils ont eu des problèmes au Vietnam et n’ouvrent plus de comptes aux particuliers. J’ouvre le compte avec Stan chart.
Je suis preneur d’info si des personnes ont de l’expérience sur sortir de l’argent du Vietnam.
Ci-dessous le site du condo
www.Sunwahpearl.com

stefvn · #21

Bonjour,

Asheru a écrit :
Bonjour, j’ai visité Golden River également et j’ai été emballé. Mais le vendeur demandait $us 330 k.
Vous avez fait une très bonne affaire.

Hé, hé, hé <se frotte les mains>

Asheru a écrit :
Je fais le deposit demain pour Sunwah Pearl. Effectivement il a payé 145k il y a deux ans.
Mon point d’interrogation concerne les transferts d’argent. Je regarde les virements de mon compte DBS (SGD vers VND) et le taux de change ne sont pas terribles (~5% en dessous du taux de marché). Auriez vous des conseils pour avoir des meilleurs taux?

Vous n’achetez pas au promoteur mais à un particulier et s’il peut vous vendre directement, alors l’appartement fait parti du quota "étranger" et lui même est étranger. Il peut ouvrir (si ce n’est pas déjà le cas) un compte en $ et ce qui est certain, c’est qu’il sera plus qu’heureux de prendre des $ que des VND. Et si transfert vers VND, c’est la banque destinataire qui fera le change, ça devrait être moins cher que ça (ou alors faite passer le risque sur l’acheteur).
A noter que les aparts "quota étranger" sont plus demande, la faute aux Chinois surtout et aux Coréens. A moins que les règles s’assouplissent, il y a de fortes chances que votre appartement soit revendu a un étranger. C’est du reste ce qu’à fait un de mes amis en revendant son Sunwah Pearl (très belle culbute), il s’est fait payé en USD.

Asheru a écrit :
Par ailleurs, je m’inquiète des sorties de capitaux pour encaisser les loyers et la revente de l’appartement. Quelle est votre vue?

L’argent légal (impôts payés) peut sortir. Mon salaire légal USD est déjà sorti du Vietnam via un simple Swift. Du reste, je ne peux recevoir que de l’argent légal sur mes comptes VN, rien ne rentre sans certificats taxes (sauf si ça vient de l’étranger, ils s’en fichent).
La revente sera forcément taxée pour les papiers
La location, c’est assez facile "d’oublier" les taxes (TVA à 10%) comme tout le monde… Mais dans ce cas, loyers versé en cash, sur un compte tiers, etc… Dans mon cas, je loue à une entreprise et il leur faut une facture TVA…

Maintenant, ça sort facilement si c’est en USD, c’est plus lent si c’est en VND car ils n’aiment pas trop trop faire sortir des devises… je ne l’ai jamais fait mais c’est légal, à discuter avec la banque qui recevra les fonds… Vous résidez au Vietnam ?

Mestra · #22

Merc.i Asheru pour le lien du site, mais ce n’est que des présentations 3D…

J’ai fait une petite recherche sur Google Image mais je n’ai rien trouvé de vraiment révélateur.

Concernant les paiements, si vous vous faites payer et payez en USD, je pense que ce sera bien plus facile en effet.

Pour info, je présente mes projets immobiliers Philippins ici.

En tout cas, bravo pour cette aventure

Asheru · #23

stefvn a écrit :
L’argent légal (impôts payés) peut sortir. Mon salaire légal USD est déjà sorti du Vietnam via un simple Swift. Du reste, je ne peux recevoir que de l’argent légal sur mes comptes VN, rien ne rentre sans certificats taxes (sauf si ça vient de l’étranger, ils s’en fichent).
La revente sera forcément taxée pour les papiers
La location, c’est assez facile "d’oublier" les taxes (TVA à 10%) comme tout le monde… Mais dans ce cas, loyers versé en cash, sur un compte tiers, etc.… Dans mon cas, je loue à une entreprise et il leur faut une facture TVA…
Maintenant, ça sort facilement si c’est en USD, c’est plus lent si c’est en VND car ils n’aiment pas trop faire sortir des devises… je ne l’ai jamais fait mais c’est légal, à discuter avec la banque qui recevra les fonds… Vous résidez au Vietnam ?

Merci. La banquière me dit que toutes les transactions doivent se faire en VND, qu’il n’y a pas vraiment besoin de compte en USD car de toute manière ça sera converti en VND d’abord.
PS: je vis à Singapour.

alpachinois · #24

Bonjour,

Je suis j’ai toujours la nationalité vietnamienne (en France depuis 27 ans), je voudrais savoir si ça vaut le coup d’acheter un 3P dans Hanoï à Times City ?

For Sale - Times City | Apartments Hanoi Vietnam

Merci d’avance.

zaser · #25

@alpachinois

Vous demandez "Est ce que ca vaut le coup un F3 à Hanoi"?

Et qu’en pensez vous?

Quelle est la renta nette d’un appart à 160k USD et 3200 USD de charges anuelles?

On parle plus haut d’un appartement loué 12k/an acheté 180 k soit 6.6% de renta brut/net?
Les non-locaux (votre cas) s’en sortent moins bien: 700x12=8400 /an ie. renta de 4.6%, carrément pas bon. Vosu avez des exemples sur le forum qui font >10% net en France dans des villes dynamiques, pourquoi aller chercher moins à l’autre bout du monde?

Est-ce un appartement deja fini, ou déco à prévoir?

Conaissez vous le marché?
Comment évolue t-il?
Quels sont les prix dans les immeubles voisins recents?
Construits il y a 10ans; 20 ans; 30ans?

Rendez-vous vous régulièrement à Hanoi?
Si non pourquoi vouloir y investir?

Comment allez vous assurer la géstion/mise en location? Quels en sont les couts?

Comment allez vous financer le projet?
Personellement je vois mal une baque francaise vous octroyer un prêt pour un achat à l’autre bout du monde, mais je me trope peut-etre?
Une banque locale - idem, quelles garanties pouvez vous lui apporter?

Au plaisir de vous lire!

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ZeBonder a écrit :

chlorate a écrit :

#7 11/05/2016 09h33

#8 11/05/2016 10h12

#9 10/12/2016 11h00

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stefvn a écrit :

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Surin : a écrit :

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