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#1 06/01/2012 04h15

Membre (2011)
Top 50 Finance/Économie
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Bonjour à tous et bonne année !

Tout d’abord, je m’excuse si ce sujet n’est pas dans le bon forum (devrait il être dans immobilier ?).

Je suis actuellement locataire, la trentaine, cadre depuis quelques années avec un bon salaire. Je ne suis pas encore "posé" tant au point de vue de ma ville de résidence que du point de vue familial. Aussi je ne pense pas investir dans ma RP avant 4 ou 5 ans.

Dans mon allocation stratégique, 40% ira au monétaire/obligations (obligs détenues sur fond euros d’un PEE). Je dispose déjà de 20000 euros environ sur le PEE (principalement monétaire) + 4000 euros sur mon livret A. J’épargnerai environ 600 à 700 euros par mois en monétaire (+ environ 2000 euros annuels d’obligs sur fond mixte PEE). Tout ce monétaire, à terme, servira d’apport personnel pour l’achat de ma RP.

Je me pose la question d’ouvrir un PEL (qui peut justement être débloqué au bout de 4 ans). L’avantage c’est qu’il permet de "figer" le taux d’un futur emprunt, ce qui pourrait être intéressant si ceux ci sont amenés à monter dans les prochaines années. En effet, les taux actuels sont historiquement faibles, et avec les normes Bâle 3 et les passifs dans les bilans des banques, on pourrait s’attendre à une remontée de ceux ci.

D’un autre côté le risque inflationniste existe aussi, et le PEL, à ma connaissance, n’est pas indexé sur l’inflation contrairement au Livret A. Pour l’instant il n’y a pas trop de différence entre les deux, mais en cas d’inflation, le PEL risque bien de rester à 2,5% brut tandis que le Livret A pourrait monter à 4 ou 5% net par exemple.

Donc vaut il mieux se prémunir contre la montée des taux (PEL) ou contre l’inflation (Livret A) ? Ou bien un peu des deux ? Et question subsidiaire : les taux d’intérêts (des banques, pas les taux directeurs) sont ils corrélés à l’inflation ? et question bis : les taux directeurs peuvent ils êtres décorrélés des taux des banques ?

Merci de vos éclaircissements !

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#2 06/01/2012 05h03

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Avec le PEL, on gèle le taux de rémunération et d’emprunt. En cas d’inflation, je pense que le prêt à taux avantageux du PEL ferait plus que compenser les intérêts perdus (vs livret A).

Le CEL peut aussi être intéressant (le taux de rémunération est faible, mais il y a une "prime" qui le rend plus sympa, et le prêt est très avantageux, ce qui au final est pas si mal : j’ai vu un raisonnement qui concluait que ça équivalait à rémunérer l’épargne vers 4 ou 4.5% net si on est sur de faire un prêt), il est souple car on peut retirer, mais a un plafond peu élevé. Mais les taux bougent, contrairement à ceux du PEL.
Avec un projet immobilier quasi certain dans qqs années, le CEL devrait avantageusement remplacer le livret A en fait…. Chaque membre de la famille peut en avoir un, et si papa/maman/frère/tonton/etc cèdent des droits, ça peut faire un prêt conséquent (mais max=23 k€).

Dans votre situation, je répartirais entre CEL (de quoi obtenir le prêt max) et PEL (ce que j’accepte de bloquer) et livret A et/ou  LDD (le surplus du CEL : ce qui dépasse le plafond, ou qui génèrerait trop d’intérêts, cf plafond du prêt).   

(lire aussi : www.cbanque.com/placement/epargne-logement.php)

en vrac,  cf questions subsidiaires :
   - un taux n’a de sens qu’en relation avec la durée à laquelle il s’applique : on prêtera à 2 %/an pour quelques mois, mais à 4% pour 5 ou 10 ans, et 5% sur 20 ans…
   - les taux d’intérêts sont un peu corrélés à l’inflation, mais l’écart entre les deux peut pas mal varier (il est déjà arrivé que taux inflation >> taux des prets immo) car l’inflation qu’on connait mesure la hausse des prix passé, et les taux ce qui est anticipé pour le futur….
   - les taux directeurs sont pas mal corrélés aux taux des banques pour une échéance de même durée  (mais les taux directeur sont surtout utilisés pour des durées courtes…)
   - attention à ne pas confondre "taux directeur" (taux auquel la Banque Centrale prête aux banques), Euribor (taux moyen auquel les banques se prêtent entre elles), ou taux des prises de pension (je crois que ça s’appelle comme ça :  taux auquel la banque centrale rémunère les dépôts des banques).
Normalement : Tx pension < Tx directeur < Euribor < Tx pret immo (pour une même durée).

J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 06/01/2012 17h59

Membre (2011)
Top 50 Finance/Économie
Réputation :   129  

Merci beaucoup GoodbyLenine.

J’ai fait quelques simulations, et je constate que sur un prêt CEL de 3 ou 4 ans, le montant maximum d’emprunt est vite atteint. Il n’est donc pas nécessaire de remplir le CEL à bloc. Ce que je pense faire, c’est mettre d’abord quelque chose comme 200 € sur le CEL et 400 € sur le PEL chaque mois pendant 4 ou 5 ans. Après il y a le montant des mensualités aussi, il faut parvenir à un juste équilibre. Je vais faire d’autres simulations pour affiner tout ça mais l’idée est là.

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