Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ?

Il faut généralement aller lire les statuts (ou la note d’information) d’une SCPI pour comprendre sa structure de frais.

Les "5% de droits d’enregistrements" ne concernent que les SCPI à capital fixe en cas d’achat sur le marché secondaire. En cas d’augmentation de capital (pour une SCPI à capital fixe) ou d’émission de nouvelles parts (pour une SCPI à capital variable), il n’y a pas ces 5%.

En ce qui concerne les frais qui se matérialisent par la différence entre le prix net acheteur et le prix net vendeur d’une part :
   - Ces frais servent à financer la collecte de capitaux (= surtout les commissions des intermédiaires qui amènent des acheteurs de parts, voire des ristournes faites aux assureurs qui achètent un gros paquet de parts) et la recherche des nouveaux investissements (= surtout les frais pour trouver de bonnes acquisitions).
   - Il n’est pas surprenant que ces frais soient plus faibles pour une SCPI qui dispose d’une collecte quasiment captive (par exemple les SCPI de groupes bancaires ou d’assureurs, où le réseau est rémunéré aussi par autre chose que la commission de la société de gestion) et plus élevés pour les SCPI où la collecte est surtout réalisée par des CGP(I).
   - Il n’est pas surprenant que ces frais soient plus élevés pour une SCPI qui investit largement sur différents marchés en Europe (et qui a besoin de support local externe dans chacun de ses marchés), que pour une SCPI qui investit sur un marché très localisé (par exemple Paris intra-muros) ou qui n’investit presque pas/plus.
 
En ce qui concerne les frais de gestion, il faut faire attention à ne pas se fourvoyer en comparant des % qui ne s’appliquent pas à la même assiette : entre 7% sur tous les montants facturés (y compris les charges récupérées, ou les impayés) et 10% sur les loyers effectivement encaissés, il est sans doute préférable de payer les 10%… Il faut aussi comprendre quelles tâches sont externalisées, et si c’est la SCPI ou la société de gestion qui les finance.   

Tout ceci pour dire : faire des tableaux comparatifs, pourquoi pas, mais attention à ne pas les interpréter en oubliant ce qu’il peut y avoir derrière ces chiffres.

Polaris a écrit :

les frais d’acquisition. On ne les paie qu’une fois. Ils sont compris entre 8% et 12% selon les SCPI.

C’est bien plus disparate en fait:
En divisant le prix frais inclus par le prix hors frais on trouve des frais allant de 6,38% a 15,63%.
_La SCPI ayant les frais les moins élevés est Elysées Pierre avec 6,38%
Ensuite on passe a 8% minimum: 8% pour CM-CIC, 8,11% Epargne Fonciere, 9% pour Fructipierre et Fructirégions, 9,16% pour RAP et Edissimo…
_La SCPI ayant les frais les plus élevés est PF1 avec 15,63%. Elle ne le restera pas et n’est surement pas la SCPI à éviter en ce moment.
Ensuite on trouve Corum avec 13,59%, Primopierre avec 11,88%…

A noter, les SCPI à capital variable ont souvent des frais plus élevés.
2 exceptions confirment la règle, la première et la dernière, allez y comprendre quelquechose (!) :
Elysées Pierre est à capital variable mais a les frais les moins élevés.
PF1 est à capital fixe mais a les frais les plus élevés. Ses frais diminueront tout comme ceux de PFO (ils sont passés de 15,63 à 10,5%) lorsqu’elle passera en variable.

Concernant les frais de gestion, la remarque de GBL "entre 7% sur tous les montants facturés (y compris les charges récupérées, ou les impayés) et 10% sur les loyers effectivement encaissés" mériterait un exposé complet avec une analyse poussée qui me parait autrement plus compliqué que ce que je viens d’énoncer sur les frais d’acquisition…