Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Je partage les calculs de Setanta, mais je suis plus sévère que lui sur le verdict.

2 % nets par an, ça ne vaut pas la peine de s’embêter avec de l’immobilier en direct. Et encore, c’est 2 % dans le meilleur des cas.
- Si vous avez des travaux ou de la vacance locative, le rendement baisse encore.
- Si vous ne voulez pas gérer en direct et prenez un pack agence + GRL, le rendement baisse aussi.
- Et si vous gérez en direct et tombez sur un locataire qui ne paie plus, ça tourne au cauchemar.

Vous n’avez d’ailleurs pas dit à quelle distance cet appartement était situé de chez vous. S’il est à plus d’1/2h de voiture, ça sera fastidieux de gérer en direct.

Le niveau élevé des charges de copro est un autre argument en faveur de vendre. Il faut repasser le bébé à un autre propriétaire, et bon courage à lui ! Car les charges élevées sont aussi un frein à la location. Les locataires regardent le loyer CC.

Donc, vendez, puis placez vos sous. AV (meilleurs contrats internet), SCPI, PEA…

Si vous devez faire de l’immobilier en direct, à mon humble avis, il faut viser des rendements bien plus élevés qui vont venir compenser le risque et les embêtements liés à ce type d’investissement. Lisez les messages des cricri77000, ZX-6R, DDTee, Philippe30, gunday et quelques autres. Vous verrez si ce genre de "sport" vous attire. Et vous n’avez pas forcément besoin d’apport pour ce faire, vous pouvez financer vos achats par l’emprunt. Ca permet que le produit de la vente de cet appartement soit sur un placement qui vous apporte une rémunération + relative sécurité et disponibilité de cette épargne (selon le support) + l’effet de diversification + l’effet de levier par l’emprunt.

Si on arrondit la valeur de l’appartement à 200 k€ nets, pour faire simple:
1) si vous gardez l’appartement, vous avez un placement à 2% nets par an, c’est à dire qu’il rapporte 4k€/an. Les autres caractéristiques de ce placement : concentré (tout dans un seul domaine, et même tout sur un seul bien), risqué (notamment le risque d’impayé ou de travaux imprévus), illiquide (c’est long et compliqué à vendre).
2) si vous vendez l’appartement et placez l’argent sur des supports qui fonctionnent tout seul (AV, SCPI, PEA de type lazy ou trackers), ça devrait pouvoir vous rapporter dans les 3 % nets, soit 6000 € par an. Si vous diversifiez (par exemple 1/3 de chaque), vous avez un placement qui est : diversifié, relativement peu risqué, liquide.
3) idem 2), auquel vous ajoutez de l’immobilier en direct à haut rendement (disons 5 % nets) pour 200 k€ financés par l’emprunt : ça vous rapporte 11000 € par an au total et vous avez un patrimoine bien diversifié, avec des risques qui se compensent. Les 200 k€ d’immobilier direct présentent les mêmes problème que l’appartement actuel (placement risqué et illiquide), mais au moins ils compensent par un bon rendement, et de plus le risque est dilué (50 % d’immo direct dans cette configuration, au lieu de 100 % en gardant l’appartement).

On voit bien que la solution 3) est plus diversifiée, plus rémunératrice, et pas plus compliquée à gérer que le 1) (si ce n’est que l’immo locatif à haut rendement, il faut le trouver, il faut souvent le retaper, et il faut louer… ça fait un peu de boulot).

PS : vous êtes pleinement propriétaire de cet appartement, donc vous êtes seule à décider ? Pas d’indivision ?

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2016 14h37)

Merci pour vos réponses.

Je suis seule héritière donc seule à décider.
Je ne suis pas prête à louer l’appartement à une colocation et je ne pense pas que cela s’y prête.
Actuellement je vis à 20 min mais demain je ne sais pas…car ici je suis en location mais l’objectif n’est pas d’y rester.
J’ai déjà regarder les comptes du syndic et je trouve toujours qu’il fait voter des travaux pour faire des travaux et donc des honoraires pour lui. Le souci c’est que la majorité des copropriétaires sont assez âgés et votent en grande majorité les travaux… donc peu de chance d’y échapper.
J’ai des compétences en immobilier (BTS immobilier il y a 10 ans) mais pas de là à être à la pointe de l’actualité en terme d’investissement locatif. mes connaissances datent d’il y a 10 ans.
Juridiquement parlant, je pense avoir les notions nécessaires, beaucoup moins en matière de fiscalité.

Je reviens du notaire où je viens de signer les documents de la succession. L’expert immobilier de l’étude me conseille plutôt de vendre vu l’état du logement, les charges et les risques inhérents à la location.

Bonjour à tous,

J’ai parcouru ce week-end quelques posts postés sur ce site afin d’apprendre davantage de vos expériences et acquérir de nouvelles connaissances.

Ce que je retiens pour réaliser un "bon" investissement locatif :

- trouver LE bien : cela signifie chercher, chercher, pas passer uniquement quelques minutes par jour sur le bon coin… NEGOCIER pour pouvoir acheter en deçà du prix du marché (certains ici disent de négocier 20, 25 %, faire 10 propositions sans baisser les bras, jusqu’à tomber sur le bon)
- trouver un bien avec travaux : pour évidemment faire baisser le prix d’achat mais aussi pouvoir déduire le montant des travaux es loyers (est-ce valable aussi bien en meublé qu’en non meublé ? ou bien cela dépend uniquement de notre choix fiscal en l’occurence REEL et non micro ?). En contrepartie bien évidemment cela nécessite d’effectuer des travaux (première question : si les travaux sont réalisés par mes soins, sans recours à des entreprises, on ne peut déduire le montant des travaux ? il faut je suppose des artisans et des factures à l’appui… ?)
- le choix de la ville, du quartier, proximité des universités, des transports….
- financer par un prêt le maximum et sur une longue durée afin de minimiser les mensualités, peu importe que les intérêts soient élevés car on les déduit des loyers dans le cadre de l’imposition
- ne viser au final que les biens au rendement au delà des 8%, 10 %
- n’investir que si le cash flow est positif

Plusieurs questions :

- quel type de bien se loue le mieux : studio, T1, T2 si on vise étudiant ou jeunes salariés ?
- si on loue en meublé; on attire d’office les étudiants moins les salariés ?

Ce projet me concerne uniquement, pas mon compagnon… sur quelles données bancaires les banques vont elles se baser ? sur nos 2 situations ? je suis actuellement en congé parental donc sans rémunération… mais j’ai plusieurs placements qui peuvent "sécuriser" le banquier bien que je ne sois pas propriétaire (est ce un frein ?).
Si je vends l’appartement de ma maman, je ne touche pas au montant de la vente pour un éventuel investissement locatif ? ou a minima et je les place ? et j’emprunte le maximum pour financement le bien que j’envisage de louer ?

Dans beaucoup de vos exemples vous arrivez à acheter des petits biens pour 40 000 euros, ici quand je regarde les annonces les studios sont affichés à 70 000 euros. Je sais qu’il faut négocier, attendre de trouver le bien, mais pour un loyer de 350 euros comment réussir à avoir un cash flow positif ?

Merci pour vos réponses

Bien résumé, mais, il faut nuancer.

- Typiquement, mon 1er immeuble, j’ai acheté sans travaux.
C’est plus facile à gérer surtout quand on débute, et qu’on doit gérer les banques, le notaire, le quotidien, …

- Pour l’emprunt, au delà de 20 ans la question se pose.
Surtout que généralement au delà, on paye surtout des frais. (voir l’exemple de Lykkelig)
Ce qui diminue votre amortissement du capital emprunté au démarrage du crédit.
Donc si vous revendez au bout de quelques années, avec un emprunt très long, pas sur que vous rentriez dans vos frais. (entre les frais de notaire, d’agence, les charges et l’amortissement lent)

Pour les revenus, avant d’investir, commencez peut être par gérer le bien hérité, histoire de pas partir dans tout les sens.
(je suis parti dans tout les sens il y a 6 mois, et là je lutte pour revenir à une situation plus canalisé)
Une fois le bien géré (vendu ou loué selon votre décision), vous devrez choisir quoi faire de l’argent issu du bien.
Là, entre PEA, CTO et assurances vies, vous avez le choix.
En sachant qu’après, vous pouvez nantir ces supports afin d’apporter une garantie à la banque.

Concrètement, vous êtes dans un statut un peu particulier : avec un emploi, mais non rémunéré (le contrat de travail est juste suspendu), donc pas franchement pratique à gérer dans un emprunt locatif.
Ceci dit, planifier votre situation (succession, emploi, …) avant de passer à l’investissement me semble conseillé. Et surtout devrait vous permettre de prendre le temps de mieux savoir où vous allez!

Généralement, il est judicieux de ne pas emprunter après 25 ans.
En ce moment les taux sont bas, donc ce n’est pas flagrant, mais au delà de 25 ans il est courant d’estimer que le supplément d’année se compose majoritairement de frais (32 mois de frais supplémentaire sur les 60 mois supplémentaires dans l’exemple que je vous ai donné).

Ensuite, il y a l’effet réduction de l’amortissement.
Plus la durée est longue, moins on amorti de capital dans les premières années, ce qui fait que si le bien est vendu dans les 1ères années, il n’est pas beaucoup remboursé.

Ensuite, les banques suivent difficilement sur des durée longues pour du locatif.
Mon dernier emprunt a été fait sur 15 ans pour cette raison.
2 rachat de prêt que j’effectue me font passer de 17 à 15 ans pour la même raison.

Pour une posture d’attente, une AV sans frais d’entréeest toujours intéressant.
Si vous ne restez pas longtemps, vous n’aurez que peu d’intérêt, donc peu de frais fiscaux.
Et les intérêts, même en payant 35% de forfait, reste toujours intéressant. (mieux vaut 65% de 2% d’une assurance vie, que les 0,75% du livret A )

Pour l’investissement, avant de commencer, il faut se renseigner, et chercher.
La recherche peux être longue.
Mieux vaut prendre un peu de temps que de tomber sur un bien peu rentable.

Merci pour vos réponses.

Je pense en effet avoir choisi l’immobilier car c’est le domaine où j’ai des connaissances a minima comparativement aux placements boursiers, financiers.

Je vais de ce pas réactualiser ma présentation et la compléter des informations que j’ai données sur ce post afin que les forumeurs aient la vision la plus complète possible de mon profil.

Je me posais même la question ces derniers jours de voir un conseiller en gestion du patrimoine mais je ne sais pas du tout si : cela vaut le coup, comment le choisir….

Mes objectifs concrètement seraient de miser à la fois sur le moyen et long terme afin de me constituer un patrimoine et de générer un flux récurrent de revenu pour qui sait ne plus être tributaire d’une activité salariée contraignante. L’idée est aussi évidemment d’assurer une transmission de patrimoine à mes filles.
Je ne suis pas suffisamment calée pour parler de diversification de mes placements malheureusement.