Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour à tous,

Voici ma première présentation d’une étude de cas immobilier pour un premier investissement locatif :

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 24 ans, TMI qui va passer à 30% sur les revenus de 2017 (et non 2016 comme je le pensais), revenus 2 k nets mensuels (hors primes et hors IR donc)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Très bonnes, c’est mon métier
- Fiscales : bonnes en matière d’entreprise, à parfaire dans le domaine particulier / immobilier
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles
- Sociales : corrects
- Temps disponible : correct

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :  appartement
- Année de construction : anciennes usines transformées dans les années 1990 en appartements
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : rez de chaussée dans copro de 16 logements, 27m² , sans ascenseur. Pas plus de 3 ou 4 à priori.
La copro n’est donc ni trop petite ni trop grande.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Loué en Airbnb en attendant la vente (annonce datant de 2/3 mois).
Loué à des étudiants le reste du temps, donc très souvent du 1er aout N au 31 juillet N+1.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Electrique 40-45 € mois à la charge du locataire
- Volets isolants ou persiennes ?  A voir lors de la visite
- Espaces verts dans la copropriété ? A voir lors de la visite
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? A voir lors de la visite
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : à demander lors de la visite
- Concierge  ? à demander lors de la visite
- Décoration : plutôt moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 1h30 de Paris, je garde pour moi la ville (130 000 habitants avec agglo) pour le moment
- Centre-ville, périphérie : 5 min centre-ville à pied et à proximité de la fac et de quelques établissements privés
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Faible et en déclin
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Baisse de l’immobilier dans la ville depuis plusieurs années (comme beaucoup de villes de province). Une revente au prix d’achat est suffisante pour moi compte tenu de la rentabilité.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 43 000 FAI + 4 500 Notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 385 € HC + 35 € charges soit 420 € CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0 ou 1 mois selon le calcul
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation envisagé pour le moment

- Travaux immédiats : Fenêtre avec des traces de plomb, à poncer puis repeindre (500 € ?)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : NS pour le moment
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : à vérifier
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Immeuble en pierre, le ravalement de façade apparait comme peu élevé par rapport à d’autres surfaces. Toiture à vérifier par contre.

- Taxe foncière : 226 € actuellement, elle m’apparait très faible mais l’agence explique que c’est parce qu’il s’agit d’anciennes usines.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 € / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non envisagé pour le moment

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien hors frais de notaire : (385*12) / 43 000 = 10.74%
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (385*12) / 47 500 = 9.72%

Toutes les charges n’étaient pas fixées (intérêts emprunts, assurance, tenue de compte/CGA), le calcul de la rentabilité brut opérationnelle n’est pas encore arrêté.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : je vais essayer de tout emprunter
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Hypothèse 2% +0.5% assurance
- Durée du crédit : 15 ans pour cash flow positif
- Frais de tenue de compte : pas forcément nécessaire selon le régime d’exploitation
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : aucun problème, mon épargne mensuelle actuelle est supérieure aux mensualités envisagées. Je veux commencer doucement et sereinement.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : je pensais partir sur LMNP au réel, mais le déficit (malgré la prise en compte d’un amortissement sur 85% de 43 k€ sur 30 ans) est effacé dès la 3ème année et le résultat sera vite à 2000-2500 € par an.
L’abattement de 50% serait peut-être préférable sachant qu’en plus le statut LMNP a des chances de perdre un de ses avantages fiscales dans les années à venir (plus d’amortissement ? ou réintégration de cet amortissement à la cession ?). De plus, les 43 k€ sont FAI de 11% inclus + meubles déjà présents pour l’essentiel dont c’est bien moins de 43k€ qui s’amortissent en fin de compte…
Ensuite, même si la tenue de la comptabilité ne posera pas de problème compte tenu de mon métier, elle engendre au moins des frais supplémentaires que j’ai évalués de 2 types pour le moment :
-    Frais bancaires avec un compte séparé
-    Adhésion à un CGA dès la 3ème année car résultats cumulés positifs

Le régime d’exploitation est à creuser mais les charges identifiés pour le moment sont inférieures à 50% des loyers.
Dans les deux cas, je vais me retrouver avec des impôts (IR+PS) dès la première année en micro-BIC où dès la 3ème année en LMNP au réel. J’ai un peu trop vite pris comme acquis, le poste où une personne de ce forum annonçait qu’en LMNP au réel, il n’y avait pas d’impôt pendant 8/10 ans. Cette règle, a priori, souvent vrai, ne s’applique vraisemblablement pas à mon cas.

Le régime réel semble néanmoins plus avantageux les 10/15ans premières années même s’il y a du bénéfice. Il est apparemment possible de changer de régime tous les deux ans, si c’est le cas, je pourrais repasser au micro en temps voulu.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30 % soit sur le résultat LMNP au réel soit après abattement de 50%.
- Cash flow positif ou négatif ? Positif sur 15 ans. Je réfléchis à l’intérêt de l’abaisser à 12/13 ans ou non, l’impact sur mon épargne resterait faible.

Je posterais surement un tableau de résultat et de trésorerie lorsque j’aurais une proposition de taux avec une banque. Pour le moment, je suis sur un cash flow positif annuel de 350/450euros par an et 0 si je fais l’hypothèse d’une vacance locative d’un mois par an.
L’appartement est en vente depuis 2/3 mois, il y a eu de nombreuses visites et plusieurs offres.

Côté investisseur, il y a 2 freins :
-    Ancienne usine donc amiante dans une partie commune avec un autre appartement : petite cave où sont stockés vélos et autres affaires. C’est la bouche d’aération dans cette pièce qui en est la cause.
==> Pas de travaux prévus sous motif que ce n’est pas dangereux puisque en dehors des appartements. Vous confirmez ?
-    Tâches de plomb autour de la fenêtre de l’appartement
==> Selon l’agence du vendeur, il « suffit » de poncer et de repeindre. Je suis preneur de vos avis dans ce domaine également.

Coté vendeur :
-    Inflexibilité sur le prix puisqu’il l’a acheté le même prix en 2012 et pas besoin de vendre l’appartement en urgence même s’il est situé dans une autre région.

Il s’agirait là de mon premier investissement locatif, d’une relativement faible valeur, qui me permettrait de me faire la main sans prendre un crédit disproportionné par rapport au même investissement sur Paris où je vis. De plus, je n’ai aucun intérêt à y acheter ma RP pour le moment, d’une part pour la relativement faible par rapport au montant de l’investissement, et d’autre part parce que j’ai un loyer peu élevé pour le marché parisien.

Je n’ai pas répondu à toutes les questions du modèle proposé puisque je n’ai pas encore visité le bien et que je n’ai pas pu poser toutes les questions nécessaires.

Côté financement, je pense avoir été plutôt prudent avec un taux de 2.5% assurance comprise. Je vais voir ce que ma banque classique propose, si elle daigne me répondre rapidement. J’ai regardé du côté de ma banque en ligne (ING) qui propose du 1.75% en ce moment mais avec un minimum emprunté de 80 k€.

La rentabilité de la ville est bonne mais les 10% bruts me semble élevé, le loyer était au-dessus du marché des studios de la ville. Après je vois assez peu de logements entièrement meublés dans les annonces mais je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir une telle différence avec un logement nu.
J’ai été étudiant dans cette ville il y a 3 ans puisque je suis originaire de ce département, et les loyers que j’avais et que je vois encore sont de 300-350 € hors charges.
Le vendeur a indiqué que son appartement avait toujours été loué à ce tarif là.

Mais de toute manière, même une rentabilité de 8/9% brut m’intéresse et me convient pour un 1er investissement locatif dans la fourchette de prix 40-45 k€ et dans une ville que je connais bien.
Côté gestion locative, je reviens dans cette ville 2 fois par mois en moyenne pour un weekend à chaque fois, je n’ai pas d’expérience dans le domaine mais cela me semble correct pour gérer un locataire.

Alors oui l’étude de cas est encore incomplète et ma rédaction à parfaire, mais je vous serais reconnaissant de me donner vos premières impressions.

Dernière modification par Jo0505 (05/06/2016 14h04)

Mots-clés : immobilier, invesitssement locatif, lmnp