Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ?

Bonsoir

Je pense que se genre de problèmes pourraient être évités en incluant dans  votre bail ce genre de close :

Conformément à l’article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, un état des lieux contradictoire sera établi par les parties lors de la remise et la restitution des clés. Le LOCATAIRE, durant le premier mois de chauffe, pourra demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
L’état des lieux sera annexé au présent contrat. A défaut d’état des lieux établi amiablement, il sera établi à frais partagés par moitié par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Le LOCATAIRE devra restituer l’appartement propre le jour de l’état des lieux de sortie, ou il sera retenu la somme de 100 euros pour frais de ménage sur le montant de la caution.

source  Rentila - logiciel gratuit de gestion locative immobilière classique et saisonnière

Bonjour,

Si le locataire à signé l’état des lieux de sortie, reconnaissant ainsi les dégradations,
vous pouvez retenir le montant des réparations sur le dépot de garantie,
vous devez pouvoir justifier du montant des travaux par un devis mais une facture est préférable.

plus de renseignements

La retenue pour la remise en état du logement - Location : dépôt de garantie et mise en état du logement | De Particulier à Particulier - PAP

Avant de saisir le Tribunal au cas où, vous pouvez demander une conciliation auprès de la commission départementale de conciliation.

http://vosdroits.service-public.fr/F1216.xhtml

Bonjour,

Lorsque je reçois un dépôt de garantie et que j’applique une retenue lors d’une constatation d’un dégât.

Comment doit on la déclarer?

cordialement

Édit modération: Merci de faire un minimum de recherche et de capitaliser sur une discussion existante avant de lancer un nouveau sujet

Je ne suis pas sûr d’être au bon endroit.
Un locataire qui fait une culture de champignon sur les murs (bon, j’ai de la chance, avec 2mm d’eau au sol, j’ai pas eu de poissons), je peux retirer quoi de la caution ?

Dégât des eaux de la responsabilité du locataire? son assurance?

Devis de remise en état, retenu du dépôt de garantie et convention de paiement du reste, à défendre devant un tribunal le cas échéant.

Le dépôt de garantie est une garantie, pas un forfait pour dégradation & impayé ><

Vous n’avez pas besoin de prouver que c’est le locataire. Vous avez un EDL d’entrée et un de sortie, ça suffit.
De même, la présence actuelle d’un locataire n’est pas un obstacle.

Obtenez un devis pour la réparation, et ça vous fera un joli décompte à adresser au locataire précédent (à faire dans les 2 mois).

Exemple fictif :
devis ci-joint : 3000 €
la peinture avait, au moment de l’EDL de sortie, une vétusté de 3 ans sur une durée de 10 ans : décote de 3/10e du devis, pour vestusté, donc 7/10e de 3000 € retenus =  2100 € sont dus
dépôt de garantie : 400 €.
En conséquence : le dépôt de garantie est intégralement retenu, et vous me devez 1700 €, que vous voudrez bien me régler sous un mois par tout moyen à votre convenance.

Envoyez cela en LRAR. Le locataire devrait s’étranger un bon coup. Il ne paiera sans doute pas 1700 €, mais au moins, ça le dissuadera de contester la retenue du dépôt de garantie, parce qu’il sait que, s’il conteste, il a beaucoup plus à perdre qu’à gagner.

Quant au fait de réaliser vraiment les travaux :
- le justificatif demandé, en tout cas pour retenir le dépôt de garantie, c’est le devis, pas la facture… Pour les 1700 € de mon exemple, en revanche, réclamer une dette sur des travaux non encore exécutés, ça paraît plus fragile…
- vous pouvez les faire faire pendant que le locataire est là, avec son accord (par exemple s’il s’absente pour une semaine de vacances)
- sinon, vous pourrez les faire au départ du locataire actuel ; les dégats venant du locataire précédent resteront à corriger, donc ça reste juste qu’il ait payé, même si travaux n’ont pas été faits immédiatement.

C’est en tout cas ce qui ressort des liens donnés plus haut dans le fil (les avez-vous lus ?).

Pour approfondir, plusieurs réponses de la CC vont dans le sens de dire que les devis suffisent ; la dernière en revanche semble vouloir inverser cette jurisprudence :
Réponses de l’UNPI : Retenues sur le dépôt de garantie

Concernant sa propre MO, c’est clair qu’elle n’est pas éligible. Dans ce cas il faut faire un devis avec les matériaux nécessaires.

PS : dans le cas où toute ou partie des travaux sont payés par le locataire, ce montant n’est évidemment plus déductible en charges.

PPS : un devis, c’est une facture pas encore exécutée… Si vraiment ça s’envenime, le bailleur peut faire exécuter les travaux ; comme ça, d’ici qu’il se retrouve au tribunal, il a une jolie facture acquittée à produire.

Juste pour le clin d’oeil en continuité :
99% dans le sens du locataire indélicat, contre le méchant et vilain propriétaire…

Le devis est aussi dissuasif. La dernière fois que j’ai présenté un devis peinture de 1200 euros à une étudiante fumeuse suite à préavis de départ, la chambre à été repeinte dans les 3 jours.

Plus c’est cher, plus c’est efficace.

Pour le côté dissuasif du devis je n’en doute pas, mais quand l’état des lieux est fait lors de la remise des clés (donc, dans la majorité des cas), il est trop tard pour fournir des devis dissuasifs pour que les réparations soient effectuées par le locataire.

Quand au fait de faire les travaux sans prendre la précaution préalable de rassembler quelques preuves, c’est effectivement une erreur, et je me rends compte qu’elle peut coûter cher dans ce cas de figure… et surtout, ça veut aussi dire qu’il faut garder ces devis/factures/photos au moins 3 ans pour ne pas avoir d’épée de Damoclès au dessus de la tête.

Je me demande si on peut opposer le fait que l’ex locataire ne s’est jamais plaint de cette ponction de 300€, et qu’il a volontairement attendu 35 mois pour signifier son mécontentement dans l’optique de toucher 350% du loyer.
Ce n’est pas particulièrement honnête mais ça semble légal, je me demande s’il existe des jurisprudences de ce genre.

C’est encore pire que ça, puisqu’il s’agit de 10% du montant du loyer hors charges, par mois de retard.

Donc un locataire avec un loyer de 1000€, qui "laisserai couler" une ponction de 100€ sur son dépôt de garantie, pourrait réclamer au bout de 3 ans 3510€ (35*100 + 10). Donc un "placement" à 100€ qui rapporterait 3500€ en 3 ans… ça pourrait laisser rêveur, mais ça fait peur!