Jeejee : étude de cas immobilier (achat de 2 appartements)

Jeejee · #1

Je n’ai pas le droit à plus de 90 caractère
Bonjour,

Je viens vers vous pour avoir vos avis.

Mes 2 investissements :

1 appartement de 62 000e 63m° loué 500eHC + 150eC (charge total 2000e + 1000 taxe foncière)

1 appartement de 45 000e 33m° loué 400eHC + 60eC (charge total 900e+ 700 taxe foncier)

Mon financement:

pour faciliter je ramène tout sur 1 prêt.

apport personnelle : 7000e
Demande de près : 110 000e 20ans taux de 1.80 + 0.3ass (2.1%)

loyer 900eHC
près 580e

Reste avant impots 320e
Reste après impots 0

La question du près sur 20 ans , 25 ans ou augmenter mon apport ou autre avez vous des conseils ?

Message édité par l’équipe de modération (24/06/2016 08h06) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, avis, immobilier

julien62 · #2

Sans TMI ni objectif difficile de vous répondre

Un pret sur 25 ans sur du locatif est compliquer a négocier

++

Jeejee · #3

merci pour cette réponse fort utile …

non plus sérieusement si je parle de 25 ans c’est que j’ai déjà l’accord de la banque mais j’hésite tout simplement .

maxicool · #4

La question du près sur 20 ans , 25 ans ou augmenter mon apport ou autre avez vous des conseils ?

Avec un prêt sur 20 ans, vous avez un cash-flow positif de 320 €…
Pourquoi emprunter sur 25 ans ?

Aucun intérêt à augmenter votre apport vu les taux actuels !
Plutôt qu’imaginer emprunter sur 25 ans, vous devriez même réfléchir à emprunter à 110% sur 20 ans, avec un apport nul !

Pensez-vous avoir à l’avenir de gros travaux de copropriété à payer, justifier de mettre de côté davantage que 320 € par mois ?
Si non, pas d’intérêt à emprunter sur 25 ans.

Je pense que vous devriez vous pencher sur la fiscalité de ce bien.
Et voir le rendement net de cet achat.

Sous que mode allez-vous louer ces biens ?

Jeejee · #5

Ce sera des location nue pour le moment

(même si je réfléchie comment pouvoir passer en meublé mais je doit encore m’informer la dessus même si bien sur la fiscalité y serait bien plus rentable)

augmenter le temps du près à 25ans me permettrais d’avoir un cash flow positif APRES impôt.

mais effectivement il me faut voir un fiscaliste ou un gestionnaire pour voir comme diminuer au maximum le montant de mes impôt.

maxicool · #6

Si vous voulez éviter de payer trop d’impôts, passez en meublé ou essayez de trouver des biens avec des travaux assez importants, afin de créer du déficit foncier.

Sur 20 ans, effectivement, avec les informations données, le cash flow après impôt doit être négatif à environ - 186 € / mois.

---

Rentabilité brute
900 x 12 / 117000 = 10800 / 117000 = 9.23%

Rentabilité nette avant impôt
10800 - 1700 (TF) - 2520 (Charges copro. 210x12) - Ass. PNO (+- 500) / 117000 = 6080 / 117000 = 5.20%

La rentabilité est plus que moyenne, il me semble.
Sans compter les impôts.

Jeejee · #7

C’est pour cela que j’hésite sur l’un des 2 appartements. celui à 62 000e qui serais en faite plus un achat pour revente avec plus valus dans le future. mais je suis en plein dans les signature et réfléchie encore à annuler ou non cette achat quand pensez vous ?

car je pense l’appartement à 45 000e pour une location à 400e HC ayant une bonne rentabilité.

maxicool · #8

1 appartement de 45 000e 33m° loué 400eHC + 60eC (charge total 900e+ 700 taxe foncier)

60 €/ mois, ce sont les charges de copropriété ?
Qu’appelez-vous "charges totales" pour 900 euros ?

Ce n’est pas clair…
Il n’y a aucun travaux à faire ?

Jeejee · #9

Non il n’y a aucun travaux dans l’immédiat.
les charge sont de 900 euros au total dont (60*12)=720 payé par le locataire.

et oui du coup le calcul serait plutôt:

Rentabilité brute
900 x 12 / 117000 = 10800 / 117000 = 9.23%

Rentabilité nette avant impôt
10800 - 1700 (TF) - 380 (Charges copro) - Ass. PNO (+- 500) / 117000 = 8220/ 117000 = 7%

maxicool · #10

Dans ce cas, pour l’appartement 2 :

Rentabilité brute (si prêt de 50k sur 20 ans à 1.77 + Ass 0.36) :
400 x 12 / 50000 = 4800 / 50 000 = 9.6%

Rentabilité nette avant impôt :
4800 - 700 (TF) - 180 (charges) - 200 (Ass PNO) = 3920 / 50 000 = 7.8%

Cash Flow avant impôt = 3920/ 12 (326) - échéance 262 = 64 €

C’est un peu mieux.
Par contre, les impôts tomberont derrière…
Ca revient un peu à la même chose quand même.

Dans quelle ville est situé ce bien ?
Vous ne trouvez rien de plus rentable ?

Jeejee · #11

Du coup vous pensez que le projet n’est pas rentable ?

car sur ce seul investissement je pourrais modifier le près en passant de 20 à 15 ans pour un près à 1,50% + 0.2 ass (dans un autre établissement que celui pour le près sur 20 ans) et donc une mensualité de 283e

ou laisser un près sur 20 ans avec une mensualité de 230e

ces bien ce situe près de GRENOBLE (38)
et non j’ai bien cherché et ce sont les meilleure rendement que j’ai trouvé dans ce coin et de loing (hors immeuble de rapport …)

maxicool · #12

Je ne connais pas le marché autour de Grenoble.
Donc, je ne jugerais pas de la rentabilité objectivement.

Mais dans votre cas, avec un bien sans travaux et une imposition sans doute assez importante (célibataire, pas d’enfants), la rentabilité est moyenne, je trouve.

Jeejee · #13

Je ne pense pas rester avec une imposition de la sorte je pense passer plus tard en meublé mais effectivement notre conversation me fera déjà annuler mon engagement pour l’appartement de 63m à 62 000e

maxicool · #14

Je pense que, vu votre situation, vous devriez chercher des biens avec travaux, voir un petit immeuble de 2 ou 3 lots, afin d’éviter au maximum les frais de copropriété.
Cordialement.

Jeejee · #15

L’immeuble de rapport était mon objectif suivant.(le temps de cumuler plus d’apport)
En indivision avec ma copine.

maxicool · #16

OK. Renseignez vous bien aussi sur la fiscalité liée à chaque mode de location.
Connaissez vous le site "rendement locatif" ? Si non, jetez y un oeil.

Jeejee · #17

Oui je connais je me sert souvent du site mais pour moi les affaires n’étant pas meilleur que les appartements que j’ai trouvé (prix avec négociation en plus de 55 000 à 45 000 par exemple)

Je me suis un peu résigné sur ces appartements mais je viens d’annuler ma première offre de celui à 62 000 et je me mes de suite à la recherche d’un immeuble de rapport intéressent.

Flyz57 · #18

j’ai quelques connaissances du marché grenoblois et les prix annoncé ne sont pas sur Grenoble centre.
Cependant les loyers sont très chers et vu la baisse sur Grenoble centre, il me parait impossible de maintenir de telles conditions.

Quel secteur exactement?
Le plafonnement des loyers arrive en 2017 su rGre.

Jeejee · #19

Le prix des loyers et exactement dans la «norme»de autre logement du coin par rapport à la surface et la prestation ce sont des appartement dans le sud de grenoble proche du tram, ligne de bus, ecole, commerce … immeuble avec gardien et grand parking en bas de celui-ci

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