CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ?

Désolé d’être le pinailleur de service, mais il y a une erreur dans le raisonnement :

-> Avec ces droits, on obtiendra un prêt à 3,00% (2.96% TEG) de 2 924 € sur 10 ans, remboursant 28.18€/mois.
-> Actuellement une banque propose à ses clients des prêts immobiliers aux environs de 4,00%, et avec un emprunt à 4% pour une échéance de 28.18€/mois, on peut emprunter 2783.34€.
(…)
L’emprunt CEL permet donc de gagner 2924 - 2783.34 = 140.66€

La différence sur le montant que l’on peut emprunter à mensualité constante, à savoir 140.66€ dans cet exemple, ce n’est pas un gain. C’est un sucroît d’emprunt, mais ce n’est pas de l’argent que l’on vous donne gratuitement.

De plus, en général on ne raisonne pas à mensualité constante, parce que le vrai but d’un emprunt, c’est de financer une dépense. Donc c’est le montant de l’emprunt qui est constant.

Supposons par exemple que je veuille faire un projet immo à 30 000 €.
- soit j’emprunte 30 000 € à la banque normale, à 4 %
- soit j’utilise mon droit à emprunt du CEL pour 2924 €, et j’emprunte donc à la banque le complément soit 2924 € de moins. L’emprunt CEL vient donc se substituer partiellement à l’emprunt bancaire, et le montant emprunté est identique à l’euro près.

Le vrai gain économique du recours au CEL, c’est l’économie sur les intérêts pour les 2924 € qui sont empruntés sur 10 ans à 3 %, par rapport à la même somme empruntée auprès de la banque normale, donc à 4 %.

A 3 % on paie un total de 464,12 € d’intérêts
A 4 % on paie un total de 562,65 € d’intérêts
L’économie réalisée avec ce prêt est de 562,65-464,12 =98,53 €.

Le total est donc 126.75+63.37+98,53 = 288.65 €, obtenu en plaçant 10 000 € pendant un an, soit 2.88 %/an net. Ca fait donc 0,42 % de rendement en moins, par rapport aux 3,31 % calculés. Il y avait donc une erreur dans le raisonnement, qui conduit à un écart non négligeable sur le "vrai" rendement global du CEL.

Mise à jour du raisonnement avec les chiffres actuels :

Avec le prêt CEL à un taux de "taux du CEL +1,5 %", on peut donc emprunter à 2% actuellement. Or, sur des durées courtes (10 ans dans l’exemple), on peut avoir du 1,3 % en ce moment auprès d’une banque. Donc l’économie sur les intérêts d’emprunt, calculé dans l’exemple donné par GBL, est en fait devenue un renchérissement sur les intérêts d’emprunt !

Pour résumer, il y a 3 termes dans le rendement d’un CEL :
- les intérêts annuels du CEL, actuellement 0,5 % brut soit 0,42 % net
- la prime d’état, actuellement 0,25 % brut soit 0,21 % net (soumise à la condition que l’on fasse un emprunt)
- l’éventuelle économie sur les intérêts de l’emprunt, qui est due au fait que le CEL permettrait d’avoir un taux plus bas que les taux bancaires. Actuellement, cette économie est en fait un renchérissement.

Comme c’est un renchérissement, qu’est-ce qu’on fait ? On n’utilise pas le droit à prêt. Donc on n’a pas non plus la prime.

Donc, le rendement réel et net d’un CEL actuellement, c’est 0,42 %. C’est donc un placement très peu rémunérateur.

Si on active le droit à l’emprunt, certes on gagne la prime d’état en plus, mais on perd sur le renchérissement de l’emprunt, donc le rendement global devient encore plus bas que ce 0,42 %.

Le troisième terme du rendement ne deviendrait intéressant que s’il y avait une véritable remontée des taux bancaires. C’est un terme très hypothétique et qui n’est aucunement garanti. C’est une sorte de pari sur une remontée des taux.
En plus, ce troisième terme conditionne aussi le deuxième : tant que le surcoût sur les intérêts de l’emprunt est > prime d’état, on ne prend pas cet emprunt, donc on n’a pas non plus la prime d’état, donc on est à 0,42 % de rendement.

Nota : c’est vrai que si c’est pour de l’immo, on peut avoir des taux plus bas à la banque. Pour un prêt travaux en revanche, les conditions ne sont pas si avantageuses. Le CEL peut donc rester intéressant sur des travaux, en fonction du taux que fait la banque sur ce type de prêt.

Comme disait Fernand Raynaud : ça eut payé, mais ça paie plus !

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 19h39)

Sur le premier point : certes, ce n’est pas actualisé ; mais votre mode de calcul ne l’était pas non plus.

Et votre mode de calcul comportait une erreur conceptuelle, en transformant un surcroit de montant emprunté, à mensualité constante, en un gain net.

Sur le second point : Je suis bien d’accord qu’il y a un gain futur et probable.
J’ai écrit "C’est un terme très hypothétique et qui n’est aucunement garanti. C’est une sorte de pari sur une remontée des taux."

Ce qui me gêne, c’est de présenter ce gain comme contribuant véritablement au rendement, alors qu’il est hypothétique.

Tout le monde peut faire des hypothèses optimistes pour l’avenir et le transformer en rendement, mais ça n’est pas très correct comme raisonnement. Pour calculer le rendement moyen d’une action ou d’un immeuble sur sa durée de détention, il suffit d’inclure l’hypothèse que ça vaudra plus cher quand on le revendra, et on obtient un rendement boosté.

Quant aux droits à prêt, vous dites qu’ils restent acquis, mais le contexte légal et réglementaire peut très bien changer. Par exemple : depuis la loi de finances rectificative du 31 décembre 2017, désormais, on peut toujours emprunter, mais à taux moyen du CEL + 3%. Oups.

Une valeur hypothétique future, qui dépend de deux hypothèses (hausse des taux bancaire et contexte légal et réglementaire constant), doit être citée comme étant un gain possible, mais ne doit pas être amalgamée avec le taux fixe du rendement (à savoir 0,42 % nets actuellement), qui reste la seule chose certaine. A mon humble avis.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 20h06)

Si pour acheter un bien coûtant 10000, j’ai ai le choix entre emprunter 8000 en ajoutant 2000 de cash, et emprunter 7000 en ajoutant 3000 de cash, et que les 2 emprunts se remboursent avec les mêmes mensualités sur la même durée (mais ont des taux differents), je considère que pouvoir bénéficier de l’emprunt de 8000 me fait gagner 1000 de cash (par rapport à la situation où je ne peux bénéficier que de l’emprunt de 7000) au moment où je veux acheter le bien courant 10000. Ces 1000 de cash valent autant qu’une prime EL versée au même moment.

Je n’avais pas expliqué ceci en détail,  tant ça me semblait évident.

Est-ce ceci que vous appelez une "erreur conceptuelle" ou un raisonnement erroné ?

Avec l’évolution annoncée du taux du PEL (rémunération baissée à 1%, mais aussi et surtout taux du prêt baissé à 2,2%),  il serait intéressant de le comparer au CEL.

Quelques premiers éléments sans rentrer dans une simulation :
- taux du prêt quasi identiques (CEL 2% / PEL 2,2%)
- meilleure rémunération dans le PEL (CEL 0,5% / PEL 1%) et prêt plus conséquent.
- taux du prêt "bloqué" jusqu’a dénouement dans le cas du PEL et on descendra difficilement plus bas (les politiques ne semblent pas prêt à baisser plus le taux du livret qui in fine donne un indicateur sur les niveaux planchers de CEL et PEL)
- indisponibilité de l’epargne dans le cas du PEL

Bonjour Visio,

les CEL et PEL permettent d’obtenir un prêt bancaire et une prime d’Etat.

Pour le CEL :
- Prêt de 23000 € au maximum
- Prime d’Etat de 1144€ au maximum
Les taux dépendent de la période d’épargne (vous devriez indiquer depuis quand votre CEL est ouvert), le montant du prêt dépend de votre épargne.

A l’heure actuelle, son intérêt est TRES limitée (taux d’intérêt du CEL quasi-nul - 0.50% brut, 0.42% net - , taux d’intérêt du prêt accordé supérieur à ce que l’on peut avoir à l’heure actuelle).
Ses avantages : prime d’Etat (utiliser le maximum des droits acquis - donc faire un prêt important -, encaisser la prime d’Etat, faire un remboursement anticipé quelques mois après en empruntant ailleurs avec un taux d’emprunt meilleur), disponibilité immédiate du capital.

Il peut servir à de petits travaux (prêt minime), ce qui permet de récupérer la prime d’Etat (prime égale à une fraction des intérêts acquis et utilisés au titre du prêt). A mon humble avis, son seul intérêt.

Le % de prime par rapport aux intérêts acquis (avant prélèvements sociaux) était :
- de 100 % pour les intérêts acquis sur les CEL avant le 30/06/1985
- de 9/13 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre 1er/07/1985 et le 14/05/1986
- de 5/11 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre le 15/05/1986 et le 15/02/1994
- de 5/9 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre 16/02/1994 et le 15/06/1998
- de 50% depuis le 16/06/1998

Le montant de la prime calculée aujourd’hui tient compte de la date d’acquisition des intérêts utilisés pour le droit au prêt ; exemple :
- pour 100 € d’intérêts acquis avant le 30 juin 1985, le montant de la prime sera de 100 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre 1er/07/1985 et le 14/05/1986, le montant de la prime sera de 69,23 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre le 15/05/1986 et le 15/02/1994, le montant de la prime sera de 45,45 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre 16/02/1994 et le 15/06/1998, le montant de la prime sera de 55,56 €
- pour 100 € d’intérêts acquis depuis le 15/06/1998, le montant de la prime sera de 50 €
La prime totale étant plafonnée à 1144 €, moins prélèvements sociaux (15,5 %).

---

Pour le PEL, ça dépend de son âge, ce qui permet d’avoir un taux garanti…
Là aussi, vous devriez indiquer quand il a été ouvert.     

Si l’on remonte un peu dans le passé :

Ouverture du PEL : taux d’intérêt du prêt :
- Entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 : 4,31 %
- Entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 : 4,97 %
- Entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015 : 4,20 %
- Entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016 : 3,20 %
- Entre le 1er février 2016 et le 31 juillet 2016 : 2,70 %
- Depuis le 1er août 2016 : 2,20 %

Dans presque tous les cas, les prêts bancaires actuels sont meilleurs que le prêt à 2.20%.
L’intérêt du PEL concernant l’offre de prêt est donc nul (pour votre projet).
Sinon, la rémunération est garantie.

Si vous décidez de placer ce capital sur une AV, la rémunération sera meilleure mais les intérêts seront taxés en cas de retrait.

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (10/09/2016 14h32)

Bonjour,
Je m’interroge sur le mode de calcul de la prime d’état des CEL:

Sur service public.fr, on trouve

La prime est égale à X % des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt.

Il y aurait donc une condition supplémentaire par rapport au code de la construction (version en vigueur):

Sous-section 3 : Prime d’épargne.

Les bénéficiaires des prêts concernés par la sous-section 2 reçoivent de l’Etat une prime d’épargne versée au moment de la réalisation du prêt.

La prime d’épargne versée au souscripteur d’un compte d’épargne- logement ouvert avant le 1er juillet 1985 est égale à la somme des intérêts acquis au 16 février 1994 et d’une fraction des intérêts acquis à compter de cette dernière date.

La prime d’épargne versée au souscripteur d’un compte d’épargne- logement ouvert entre le 1er juillet 1985 et le 15 mai 1986 est égale à la somme des neuf treizièmes des intérêts acquis au 16 février 1994 et d’une fraction des intérêts acquis à compter de cette dernière date.

La prime d’épargne versée au souscripteur d’un compte d’épargne- logement ouvert entre le 15 mai 1986 et le 16 février 1994 est égale à la somme des cinq onzièmes des intérêts acquis au 16 février 1994 et d’une fraction des intérêts acquis à compter de cette dernière date…

Connaissez-vous le texte ajoutant cette disposition?