Frenchman [31] : étude de cas immobilier (gérer un héritage de 200 k€)

Bonjour,
généralement en immobilier, il vaut mieux acheter à crédit.
Déjà car les taux sont bas (vous êtes bien placé pour le savoir! ), ensuite, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, donc le coût réel du crédit est encore plus faible.

Sinon, pour une somme d’argent cash, panacher me semble une bonne approche.
Bien sûr définir la répartition selon votre patrimoine existant, vos convictions, votre tolérance au risque, …

Ensuite, un projet de 800k€ me semble un peu excessif au vu de votre patrimoine immobilier existant.

Il manque aussi le taux de vos emprunts.

Si l’emprunt sur la RP est à un taux relativement élevé, avec de plus l’assurance qui devient de plus en plus confiscatoire au fur et à mesure que le capital à rembourser baisse, rembourser cet emprunt pourrait être une bonne idée.

Sinon, 3100 €/mois à deux ou vous tout seul ? Revenus salariaux uniquement ou y compris locatifs ? Etes-vous imposé ensemble ou séparément ?

Parcque votre niveau de revenus, deux salaires, sans enfants et TMI à 14 %, il y a quelque chose qui m’échappe !

Hello,

notez bien : le forum immo étude de cas, c’est pour de l’étude de cas sur tel ou tel projet immo. Là vous posez des questions générales sur votre stratégie d’allocation d’actifs : c’est très bien mais ce n’est pas le bon endroit. Du coup vous risquez d’avoir moins de réponses ou des réponses plus orientées immo.

Vous n’êtes pas bavard sur vos investissements locatifs. On ne sait même pas s’ils sont loués nus ou meublés.

Par contre, on voit une montée en puissance très nette : des biens de plus en plus gros (immeuble), rentabilité de plus en plus élevée.

En première approche, je serais tenté de dire qu’il faut revendre les 2 premiers biens, pour les remplacer par des biens à fort rentabilité comme votre immeuble. Vous savez faire désormais ; ne vous arrêtez pas en si bon chemin.

A noter aussi que si vous flirtez avec les 30 % d’IR, il faut réfléchir en rentabilité nette et pas en brut.

Si vous prenez de l’immo standard (location nue sans travaux), vous allez être imposé à 45 % (30 % IR + 15 % prélèvements sociaux). Même à 10 % de rentabilité brute, il ne reste que 5,5 % de rentabilité nette ; et surtout, un cahsflow mensuel très probablement négatif.

Il vous faut impérativement soit des gros travaux sur du nu pour faire du déficit foncier ; soit faire du LMNP pour amortir l’immeuble (si possible avec travaux à amortir également).

Je ne parlais pas de faire un investissement de plus, en fonds propres, mais tout au contraire, de faire un investissement substitutif, sur emprunt : désinvestir votre RP en passant en location comme vous le souhaitiez ; revendre le T2 ; racheter à la place un autre immeuble à haut rendement comme votre immeuble de 6 logements à 14% de rendement loué en LMNP après travaux.

Cela vous permet de garder la même exposition à l’immobilier, à peu près, mais en augmentant le rendement.

Concernant le temps de gestion nécessaire : une mise en agence coûte environ 7 % du loyer ; environ 10 % au total si on ajoute une GRL.

Ca paraît beaucoup, mais enlever 10 % du loyer ne coûte que 1/10e du rendement. Ainsi votre immeuble à 14,4 % de rendement passerait à 13%. Ca reste donc une solution envisageable. A condition de trouver la bonne agence.

PS : il serait intéressant d’en savoir plus sur votre immeuble à 14,4 %. Si vous vouliez en détailler les grandes lignes dans une "étude de cas", justement, ça serait intéressant pour les autres foreumeurs !