Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur)

Bonjour Fasthand

-dans le réglement de copro (qui date des années 60 et qui comprend beaucoup de propriétaires et de bailleurs), il est mentionné que pour ma tranche (la copro en compte 2), aussi étrange que cela puisse paraître, la division de lot n’est pas soumise au vote de l’AG… j’étudie la question avec mon notaire…

-l’idéal de trouver un investisseur intéressé par le lot complet se discute, on peut aussi vouloir vendre un seul des lots lorsqu’on coupe en 2 un appart non?

Les 50% viennent du fait pour moi que les propriétaires sont très âgés et n’habitent pas sur place. Qu’ils ont acheté le bien en 1999 à un tarif sans doute autour de 50k€ d’où une plus value en vendant à 105k€ non négligeable.
Ils louaient ce 45m² a 580€/mois, ce qui correspond plus ou moins au tarif  d’un studio de 25m² dans la même résidence…

Oui les impayés sont très importants car répartis sur plusieurs années… des saisies d’appartement doivent être prononcées…

Pourquoi autant de ventes (2 studios se sont vendus, reste un appartement), peut être que sans volonté de rénovation des appartements et voyant les travaux de rénovations venir (ravalements importants etc…) les propriétaires ont décidé de vendre "au prix le plus haut".

Pour info, un appartement au même étage de la même surface est en vente à 200k€ actuellement. Les loyers pour des 25m² qui donnent côté boulevard (moi côté impasse) sont à 525€. Je peux espérer sans aucun soucis un chiffre de 1100€ sur les 2 studios pour des mensualités de 750€…

En continuant d’y réfléchir et après avoir épluché le règlement de copro, que pensez vous de l’avenir de ces copro des années 60 avec de nombreux lots et un budget annuel de 160k€, en sachant que je mise sur une revente pas avant la fin du prêt (23 ans). Les travaux seront nombreux et variés mais je pense ne pas être le seul à investir dans ce type de copro n’est ce pas?

Pour rappel, l’intérêt majeur de cette opération est la location de 2 studios de très bon standing à 500 et 600€ par mois ce qui permet d’autofinancer le projet avec un enrichissement à terme très intéressant.

Cerise sur le gâteau, le quartier se bonifie, les studios donnent sur une impasse en cours de requalification, axe touristique majeur à aix, entre gare sncf et gare routière, à côté de toutes les facs…

Dernière modification par yanna (25/07/2016 00h54)

yanna a écrit :

2. Il faut donc créer un wc dans l’un des studio. Dans la salle de bain, une chute d’eau existe mais n’est pas reliée directement à la chute du wc existant et récolte donc les eaux ménagères (eau cuisine, salle de bain, machine à laver).
J’ai vérifié dans la cave où elle arrive et c’est sûr que ce n’est pas adapté à un wc classique : l’eau s’écoule depuis la colonne dans un regard avant de partir vers un autre regard qui fait office de siphon qui j’imagine part ensuite vers le tout à l’égout.
J’ai vu que pour installer un sanibroyeur officiellement, il faut respecter l’article 47 du règlement sanitaire régional et en faire la demande au syndic.

La colonne en question fait 100mm donc c’est bon de ce côté. La colonne n’est pas réservée aux eaux pluviale. ok. Dans l’article 47 il est bien inscrit une distinction entre eaux usée et eaux ménagères qui elles peuvent être évacué par dérogation dans le réseau d’eau pluviale s’il existe.
Il est aussi stipulé, pour les eaux usées, qu’aucun obstacle ne doit s’opposer à la circulation de l’air entre l’égout public et l’atmosphère extérieur, or, j’ai bien l’impression qu’un système de siphon est en place dans ce dernier regard…
Bref, si certains d’entre vous sont spécialiste, n’hésitez pas.

Sinon, je fais comme tout le monde et je connecte le sanibroyeur sans rien dire, sauf que je n’aurai aucun papier l’officialisant en cas de revente du studio (si la division en 2 lots est adoptée), ce qui peut être problématique n’est ce pas?

Je vais contacter le service des eaux de ma ville demain pour avoir leur avis…

Si je crée un pièce pour le wc dans le salon de 11,6m², je perd environ 1m²…

Quelques pistes pour votre histoire de sanibroyeur :

1) La colonne de 100 mm, dont vous indiquez qu’elle dessert votre studio, est d’un diamètre théoriquement suffisant pour permettre le raccordement d’un WC classique : pourquoi diable avez-vous besoin de mettre un système de broyage ?

2) Pour savoir si vous pouvez déverser des eaux-vannes (= eaux noires) dans une canalisation d’un diamètre suffisant (au moins 100 mm) qui reçoit des eaux usées (= eaux grises), il vous faut vérifier si le système d’assainissement de ces différentes eaux est séparatif dans votre commune : s’il l’est, vous ne pouvez pas déverser des eaux-vannes dans le réseau d’évacuation des eaux usées, même si la chute est d’un diamètre suffisant.

3) Il existe une tolérance pour déverser des eaux usées (grises) dans le système d’évacuation des eaux pluviales (dans certaines conditions toutefois, avec par exemple une limitation à un évier ou lavabo par étage). Il n’est en revanche jamais possible d’y verser des eaux-vannes (noires) : il n’y a en la matière aucune tolérance possible.

4) Concernant les autorisations, il y en a 2 à prévoir : l’autorisation administrative (visée à l’art. 47 du réglement sanitaire départemental) et l’autorisation de la copropriété (et non celle du syndic qui n’a aucun pouvoir en la matière) qui devra vous être accordée à l’occasion d’une AG. Je vous déconseille de procéder à un branchement sauvage sans avoir eu l’autorisation des copropriétaires : les tribunaux sanctionnent rigoureusement ce genre de pratique et vous risquez effectivement de devoir tout démonter, sans aucun recours possible.

Difficile sans être sur place de ce rendre compte du fonctionnement de l’évacuation mais si celle-ci s’effectue dans le sens de la flèche rouge, il y a un problème puisque la chute semble avoir un diamètre qui se rétrécit en descendant. Pour des raisons évidentes, ce n’est absolument pas conforme aux règles de l’art et vous risquez des engorgements à répétition (et ce, que vous mettiez ou non un WC-broyeur).

La solution d’une double culotte sur laquelle vous mettriez deux WC classiques sur la colonne du diamètre approprié (ce qui semble être le cas de celle de vos photos) me semble être la plus judicieuse (et je ne vois pas de problème technique à mettre "dos à dos" les WC des 2 logements).

Bon courage pour vos travaux de plomberie.